Ngày nay, vì muốn nhanh sinh lời, nhiều người đã "đổ tiền" đầu tư bất động sản. Trong các giao dịch bất động sản, bước đầu tiên xác lập việc đồng ý thực hiện giao dịch chính là hợp đồng đặt cọc. Và cũng không ít các vụ tranh chấp phát sinh khi giao kết hợp đồng đặt cọc này.

Bản án dân sự phúc thẩm 738/2018/DS-PT ngày 21/08/2019 về đòi tiền đặt cọc mua bán nhà là một ví dụ điển hình; tóm tắt nội dung vụ án như sau:

“Nguyên đơn: bà N; Bị đơn: ông V

Nguyên đơn 2 lần đặt cọc với tổng số tiền là 400.000.000 đồng để mua nhà đất của bị đơn (giá chuyển nhượng là 2.850.000.000 đồng). Tuy nhiên, bị đơn liên tục từ chối chuyển nhượng với lý do giá nhà đất tăng cao nên không muốn bán theo giá cũ.

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu hoàn trả số tiền đặt cọc và bồi thường số tiền tương đương sô tiền đặt cọc; tổng cộng là 800.000.000 đồng. Bản án dân sự sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; tuyên hủy hợp đồng đặt cọc và buộc bị đơn bồi thường.

Bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm, phía bị đơn bổ sung lập luận là do trong giấy đặt cọc (do nguyên đơn phía tay) có sự sai sót về địa chỉ căn nhà chuyển nhượng nên bị đơn cho rằng không có cơ sở xác định hai bên đã giao dịch. Do đó, chỉ chấp nhận việc hoàn trả lại số tiền đã đặt cọc.”

Theo quy định pháp luật, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự; theo đó khi tiến hành giao kết, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015).

Từ nội dung bản án có thể thấy rằng, khi tiến hành đặt cọc, nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất ý chí về việc chuyển nhượng căn nhà. Tuy nhiên, việc bị đơn từ chối thực hiện chuyển nhượng cho nguyên đơn khi đã nhận tiền đặt cọc đã vi phạm giao kết trong hợp đồng.

Khi hai bên tiến hành giao kết, nhà của bị đơn vẫn chưa được hoàn công nên chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Tuy nhiên, sau khi được cấp GCNQSDĐ - đã đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng bị đơn vẫn không đồng ý chuyển nhượng theo nội dung đã thỏa thuận tại giấy đặt cọc. Việc nội dung giấy đặt cọc do bị đơn cung cấp có sự sai sót về địa chỉ được xác định là sơ sót về lỗi chính tả do hai bên đều đã xác nhận việc giao kết nhà đất nêu trên (bị đơn đã hai lần nhận tiền đặt cọc của nguyên đơn).

Như vậy, việc nguyên đơn khởi kiện yêu cầu trả lại tiền đặt cọc và bồi thường một số tiền tương đương tiền đặt cọc do bị đơn từ chối thực hiện giao kết ban đầu là hoàn toàn có cơ sở.