Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 103/2024/NĐ-CP để quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trong đó có quy định về tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

(1) Cách tính tiền đất trước và sau khi chuyển mục đích sử dụng đất

Tiền (sử dụng) đất trước và sau khi chuyển mục đích sử dụng đất là 02 dữ liệu quan trọng cần biết để tính được số tiền chuyển mục đích sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân phải đóng khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, công thức tính tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với từng trường hợp như sau:

1- Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khác đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

2- Đối với đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Trong đó:

- Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

- Thời hạn sử dụng đất còn lại = thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất - thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.

3- Đối với đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).

4- Đối với đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê của đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất của thời hạn 70 năm tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

5- Đối với đất phi nông nghiệp trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng không (=0).

Trường hợp đã trả trước tiền thuê đất cho một số năm theo quy định của Luật đất đai 1993 hoặc đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và được cơ quan nhà nước cho phép khấu trừ vào tiền thuê đất phải nộp hằng năm bằng cách quy đổi ra số năm tháng đã trả tiền thuê đất nhưng chưa sử dụng hết, tính đến thời điểm chuyển mục đích thì số năm tháng đã trả tiền thuê đất nhưng chưa sử dụng hết này được quy đổi ra số tiền theo đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm tại thời điểm chuyển mục đích để xác định tiền đất trước khi chuyển mục đích được trừ vào tiền sử dụng đất.

6- Đối với đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Trong đó:

- Giá đất tương ứng với thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

- Thời hạn sử dụng đất còn lại = thời hạn giao đất, cho thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất - thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.

Lưu ý: Giá đất để tính tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất là giá đất quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP tính tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Tiếp theo, đối với tiền đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng công thức sau:

Sau khi đã có 02 dữ liệu là tiền đất trước và sau khi chuyển mục đích sử dụng đất, việc tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tương đối đơn giản.

(2) Công thức tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở

Sau khi có dữ kiện về tiền đất trước và sau khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính bằng công thức sau:

Như vậy, cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở là lấy dữ liệu tiền đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ đi tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp tiền đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ bằng không (=0).

Trên đây là công thức tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân mới nhất hiện nay theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP.