Theo Luật Đất đai 2024, một số quy định thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai sẽ không được áp dụng khi chủ sở hữu quyền sử dụng đất gặp các trường hợp bất khả kháng

(1) Không áp dụng quy định thu hồi đất đối với trường hợp bất khả kháng

Trong quá trình sử dụng đất, không thể tránh khỏi những rủi ro bất ngờ do các yếu tố khách quan gây ra làm người sử dụng đất không thể tiếp tục khai thác, sử dụng đất từ đó dẫn đến việc vi phạm quy định pháp luật về đất đai và có nguy cơ bị thu hồi đất.

Theo quy định tại Điều 81 Luật Đất đai 2024, có 08 trường hợp mà người sử dụng đất sẽ bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, có 03 trường hợp hợp thuộc khoản 6, 7 và 8 ĐIều 81 Luật Đất đai 2024 sẽ không bị áp dụng quy định thu hồi đất khi đang gặp các trường hợp bất khả kháng, cụ thể:

- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

- Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Có thể thấy, các quy định trên đều hướng đến việc Nhà nước sẽ thu hồi đất khi người sử dụng đất không sử dụng đất, bỏ hoang đất hoặc chậm thực hiện dự án đầu tư làm lãng phí tài nguyên đất. Tuy nhiên, các hoạt động nuôi trồng, trồng trọt và xây dựng dự án đầu tư đều rất dễ bị ảnh hưởng bởi các tác động ngoại cảnh hoặc điều chỉnh về chính sách của Nhà nước.

Việc Nhà nước không áp dụng quy định thu hồi đất đối với các trường hợp bất khả kháng là một minh chứng rõ ràng cho sự quan tâm của Nhà nước đối với các chủ thể sử dụng đất. Quy định này đảm bảo tính công bằng, hợp lý, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể vượt qua khó khăn, ổn định sản xuất kinh doanh.

(2) 07 trường hợp bất khả kháng theo Luật Đất đai 2024

Việc xác định chính xác các trường hợp bất khả kháng là vô cùng quan trọng, bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất. Do đó, mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai, trong đó có quy định về 07 trường hợp bất khả kháng được dùng để làm căn cứ xác định cho việc không áp dụng quy định thu hồi đất đối với trường hợp bất khả kháng.

Theo khoản 1 Điều 31 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, 07 trường hợp bất khả kháng để áp dụng trong việc xử lý các trường hợp quy định tại các khoản 6, 7 và 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024 là sự kiện bất khả kháng và trở ngại khách quan theo quy định của pháp luật về dân sự mà ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng đất, bao gồm:

- Thiên tai, thảm họa môi trường;

- Hỏa hoạn, dịch bệnh;

- Chiến tranh, tình trạng khẩn cấp về quốc phòng, an ninh;

- Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về tình trạng khẩn cấp;

- Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, kê biên, phong tỏa quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật mà sau đó người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất;

- Quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là trở ngại khách quan, không do lỗi của người sử dụng đất, tác động trực tiếp đến việc sử dụng đất;

- Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề xuất của UBND cấp tỉnh hoặc Bộ trưởng bộ quản lý chuyên ngành.

Như vậy, 03 trường hợp bị thu hồi đất tại khoản  6, 7 và 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024 sẽ không bị áp dụng quy định thu hồi đất khi thuộc một trong các trường hợp bất khả kháng trên. 

Việc xác định trường hợp bất khả kháng không chỉ có ý nghĩa trong lĩnh vực đất đai mà còn có ý nghĩa quan trọng trong nhiều lĩnh vực khác của đời sống xã hội. Do vậy, khi có những quy định cụ thể, rõ ràng và cơ chế minh bạch để xác định trường hợp bất khả kháng sẽ giúp cho người sử dụng đất có thêm thời gian để vượt qua khó khăn, nghịch cảnh hiện tại và có cơ hội tiếp tục sản xuất, kinh doanh, ổn định lại cuộc sống.