Theo quy định Luật Đất đai 2024, vợ chồng có chung QSDĐ hay nhiều người cùng mua đất thì ai sẽ được đứng tên trên sổ đỏ? Nếu một người trong số họ muốn bán thì phải làm thế nào?

Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2025

Xem thêm: Chính phủ thông qua Đề nghị sớm đưa Luật Đất đai 2024 vào cuộc sống

Luật Đất đai 2024: Nhiều người chung QSDĐ thì ai đứng tên trên sổ đỏ?

1) Vợ chồng có chung QSDĐ

Theo khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này như sau:

- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện. 

- Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện hộ gia đình.

- Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

So sánh với quy định tại Khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013: 

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

Theo đó, quy định mới tại Luật Đất đai 2024 không có sự khác biệt quá lớn Luật Đất đai 2013 về trường hợp vợ và chồng có chung QSDĐ.

Như vậy, trường hợp vợ chồng có chung QSDĐ thì chỉ được cấp 1 sổ đỏ và được thỏa thuận để đứng tên cả vợ chồng hoặc đứng tên người đại diện.

2) Nhiều người cùng góp tiền mua đất

Theo khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này như sau:

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; 

- Trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.

So sánh với quy định tại Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013: 

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Có thể thấy, quy định tại Luật Đất đai 2024 không có sự khác biệt lớn so với Luật đất đai 2013

Như vậy, trường hợp nhiều người cùng góp tiền mua đất, có chung QSDĐ thì mỗi người được cấp 1 sổ đỏ, còn nếu có nhu cầu thì họ có thể yêu cầu cấp chung 1 sổ đỏ và giao cho người đại diện.

Một người trong nhóm có chung QSDĐ muốn bán đất thì phải làm sao?

1) Vợ chồng có chung QSDĐ

Theo khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về việc định đoạt tài sản chung như sau:

Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

- Bất động sản;

- Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

- Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

Như vậy, vợ chồng có chung QSDĐ thì được xác định là tài sản chung. Nếu người vợ hoặc người chồng không muốn bán đất thì không được tự ý bán cho người khác mà phải có sự đồng ý bằng văn bản của người còn lại..

2) Nhiều người cùng góp tiền mua đất

Theo điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:

- Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

- Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Như vậy, nếu một người trong nhóm có chung QSDĐ muốn bán phần đất thuộc quyền sử dụng của mình thì phải đăng ký biến động đất đai hoặc làm thủ tục tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp sổ đỏ riêng với phần đất đó.

Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2025

Xem thêm: Chính phủ thông qua Đề nghị sớm đưa Luật Đất đai 2024 vào cuộc sống