Nha Trang, ngày 2/1/2010
Kính gởi: LS Hoan
Thưa LS! cuối năm chắc LS bận nhiều công việc, nhờ LS cố gắng tư vấn giúp cho gia đình về trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận QSD đất ở đô thị đang bị vướng :
1/ Cách xác định đất ở đô thị.
2/ Thu tiền sử dụng đất ở đô thị.
Để tiện cho LS hiểu và tư vấn, tôi xin sơ lược tình hình sử dụng đất của gia đình như sau:
Trước năm 1959, Ông Trần Được tự chiếm đất và cất nhà ở.Đồng thời trong năm đó( 1959) Ông ta sang nhượng toàn bộ nhà đất cho Ông Lê Dụ( không xác định cụ thể DT đất sang nhượng). Giấy tờ chánh thất lạc, chỉ còn lại giấy photo có đại thơ và chủ sự trước bạ ấn ký ghi ngày 17/10/1959.
Năm 1969, Ông Lê Dụ sang lại 1 phần DT đất :500m2 cho Ông Trương Như Cường, ông Cường xây nhà cấp 4 (năm 1969) để ở. Giấy tờ sang nhượng bằng giấy tay đã thất lạc bản chính. (Ông Cường có làm đơn cam đoan về trường hợp mua bán bằng giấy tay thất lạc bản chánh, có xác nhận của UBND Phường năm 2000.)
Năm 2000, Ông Cường làm sồ sơ xin HTH nhà, đất nói trên và Sở Địa Chính Khánh Hòa qua xem xét hồ sơ có tờ trình đề nghị UBND Tỉnh KH cho HTH nhà, đất ở đô thị :427,21m2.( đã trừ DT lưu không).
Năm 2002, do khó khăn về tài chánh nên Ông Cường đề nghị xin HTH 1/2 DT đất ở đô thị tương đương 213,47m2. Cơ quan Thuế thông báo nộp tiền sử dụng đất 63,47m2 bằng 100%. Không thu 150m2 đất ở đô thị trong hạn mức theo NĐ 60/CP ngày 5/7/1994 và UBND Tỉnh KH cấp Giấy Chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và QSD đất ở xác định đất ở đô thị :213,47m2.Tháng 7/2002, Ông Cường chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất 213,47m2 cho người khác .
( Chứng từ thu thuế thổ trạch, nhà đất liên tục từ năm 1975 đến nay ghi DT sử dụng: 500m2).
Năm 2009, Ông Cường xin HTH nhà đất phần còn lại, DT được đo đạc lại: 296,9m2 ( bản vẽ năm 2009 thể hiện DT xây cất nhà ở:150m2). Qua thẩm định hồ sơ , cơ quan ĐKQSD đất TP xác định lại loại đất của Ông Cường sử dụng:
* Đất ở đô thị: 133,8m2
* Đất nông nghiệp: 163,1m2
Đồng thời phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100%trên DT 133,8m2( đã có thông báo của cơ quan Thuế).
Như vậy căn cứ vào Luật đất đai năm 2003 và các NĐ của CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai trên,cách xác định đất ở, đất nông nghiệp và phải thu tiền sử dụng đất bằng 100%trên DT đất ở có đúng quy định không? Nhờ LS tư vấn và giải thích hộ.
Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn LS nhiều.
Chào bạn!Trường hợp bạn nêu trên, do ông Cường nhận chuyển nhượng bằng giấy tay của người khác nên trong trường hợp này đất của ông Cường sử dụng thuộc đối tượng quy định tại khỏan 4 điều 50 luật đất đai 2003.
Năm 2002 ông Cường đã hợp thức hóa phần đất trong đó 150 m2 được miễn tiền sử dụng đất. DT còn lại 63,47m2 phải nộp 100% Tiền sử dụng đất (Khi đó căn cứ vào NĐ 38/2000 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất.).
Theo điều 11 của NĐ 198 năm 2004 thì việc miễn giảm chỉ được 01 lần. Như vậy với những thông tin bạn đưa ra thì cơ quan thuế xác định nghĩa vụ như vậy là hòan tòan chính xác.
Trường hợp của ông Cường sẽ có lợi hơn nếu bây giờ mới đi hợp thức hóa tòan bộ diện tích 500m2. Nếu diện tích này nằm chọn trong 1 thửa đất thì ông Cường được miễn 150m2 phần còn lại chỉ phải nộp 50% tiền sử dụng đất.
Chúc bạn thành công.
LS HOAN