Chứng thực khi người sử dụng đất thuê bán công trình xây dựng của mình được xây dựng trên đất đó

Các vấn đề cần lưu ý như sau:

- Thửa đất ông Hoài được quyền sử dụng có nguồn gốc là được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm;

- Hợp đồng được soạn thảo sẵn là hợp đồng chuyển nhượng đất và công trình xây dựng;

- Lý do bà Thư từ chối tiếp nhận yêu cầu chứng thực vì cho rằng ông Hoài sử dụng đất thuê nên không có quyền sử đụng đất.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Tuy nhiên, tại điểm b khoản 1 Điều 114 của Luật này có quy định “hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê có quyền bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua, người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định”.

Đối chiếu các quy định của pháp luật nêu trên ông Hoài là người sử dụng đất có trả tiền thuê đất hàng năm, do đó ông không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lại được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.

Vì vậy, xét về mặt hình thức của hợp đồng, thì việc bà Thư - Phó Chủ tịch phụ trách tư pháp - hộ tịch của thị trấn từ chối yêu cầu chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất và công trình xây dựng của ông Hoài và anh Giang là đúng nhưng chưa đủ. Trong trường hợp này, nếu xem xét sự việc một cách kỹ hơn thì cùng với việc từ chối yêu cầu chứng thực, bà Thư cần giải thích các quy định của pháp luật về quyền của người sử dụng đất nêu trên cho ông Hoài và đề nghị ông soạn thảo lại hợp đồng cho phù hợp với quy định của pháp luật trước khi yêu cầu chứng thực.

Về trình tự, thủ tục thực hiện chứng thực

Trong trường hợp này cần lưu ý là, hợp đồng mà ông Hoài cần chứng thực là hợp đồng mua bán nhà. Nếu ông Hoài có yêu cầu thì cán bộ phụ trách tư pháp - hộ tịch có thể soạn thảo Hợp đồng đó trên cơ sở tham khảo Mẫu số 38/HĐMB được ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT.

Trường hợp UBND tỉnh đã chuyển giao hợp đồng giao dịch mà Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp xã đang chứng thực sang cho các tổ chức hành nghề công chứng thì cán bộ phụ trách tư pháp - hộ tịch  hướng dẫn ông Hoài đến các tổ chức hành nghề công chứng làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán ngôi nhà trên theo quy định của Luật Công chứng năm 2006.

Đối chiếu theo quy định Điều 91 Luật Nhà ở: “1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy để tiến hành thủ tục công chứng mua bán nhà thì ngôi nhà trên phải đủ các điều kiện theo quy định Luật Nhà ở năm 2005.