Xác định số tiền bồi thường khi vi phạm hợp đồng đặt cọc

Khoản 2, Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Ở đây sẽ có hai trường hợp:

- Bên đặt cọc (bên mua) vi phạm: nghĩa là bên đặt cọc không mua thì bên đặt cọc sẽ mất cọc

- Bên nhận cọc (bên bán) vi phạm: đây chính là điều chúng ta phải bàn, vi phạm được hiểu là không bán hoặc bán cho một người khác. Sẽ có những trường hợp nhỏ như sau

+ Thỏa thuận số tiền phạt rõ ràng: tức trong hợp đồng sẽ nêu phạt gấp 03 lần số tiền cọc và trả lại tiền cọc. Đặt cọc 30 triệu thì số tiền phải trả lại là 120 triệu (30 triệu cọc + 90 triệu tiền phạt cọc)

+ Thỏa thuận không quy định mức phạt cọc: thực tiễn qua các bản án thì thấy rằng không có một đáp án cố định. Có trường hợp nguyên đơn yêu cầu phạt một khoản tiền cọc và trả lại tiền cọc tức đặt cọc 30 triệu thì bị đơn phải trả lại 60 triệu (30 triệu tiền cọc và 30 triệu tiền phạt cọc) Tòa đồng ý nhưng lại có trường hợp thì không.

+ Thỏa thuận phạt n lần số tiền cọc: đây cũng là một điều không có một đáp án chính xác.

Mình sẽ đưa hai ví dụ về 2 bản án bên dưới:

Bản án thứ nhất: Bản án 20/2018/DS-PT ngày 24/01/2018 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Bản án thứ hai: Bản án 246/2017/DS-ST ngày 28/12/2017 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Đều cùng thỏa thuận là bồi thường 3 lần số tiền cọc nhưng một bản án chỉ phạt 03 lần số tiền cọc còn một bản án là tuyên bồi thường gấp 3 lần số tiền cọc và kèm theo đó là trả lại tiền cọc. Với sự khác nhau này sẽ gây ảnh hưởng đến việc yêu cầu bồi thường số tiền cọc của nguyên đơn, việc xác định sai số tiền phải bồi thường có thể khiến nguyên đơn phải chịu thêm một số tiền án phí lớn khi số tiền tranh chấp lớn.

Do đó khi tiến hành đặt cọc các hợp đồng mua bán cần thỏa thuận rõ về việc bồi thường khi các bên vi phạm, đặc biệt là bên bán, phải quy định rõ nếu bên bán vi phạm thì phải chịu số tiền phạt cọc là bao nhiêu lần cùng với việc trả lại số tiền cọc, đồng thời nên xác định rõ số tiền này là bao nhiêu.