Vi phạm điều kiện tách thửa đất có phải là cơ sở để tuyên bố hợp đồng vô hiệu?

Vi phạm điều kiện tách thửa đất có phải là cơ sở để tuyên bố hợp đồng vô hiệu? 

Tại Công văn 163/TANDTC-PC năm 2024 giải đáp vướng mắc trong xét xử do Tòa án nhân dân tối cao ban hành có nội dung giải đáp về vấn đề công nhận giá trị của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp hợp đồng vi phạm điều kiện tách thửa, dẫn đến không được công chứng, chứng thực nhưng các bên đã thực hiện ⅔ nghĩa vụ trong hợp đồng, trong trường hợp này, hướng xử lý của Tòa án nhân dân tối cao như sau:

"Như vậy, trong trường hợp nêu trên, Tòa án chỉ công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự khi thửa đất đáp ứng được các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 29 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc khoản 1 và khoản 3 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2024. Nếu thửa đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 29 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc khoản 2 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2024 thì Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu."

Bên cạnh đó, trước đó một thời gian Dự thảo án lệ số 10 được đăng tại trang thông tin điện tử về án lệ của Tòa án Nhân dân Tối cao (TANDTC).  Do Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học TANDTC đề xuất, dự thảo AL 10 liên quan đến vấn đề giao dịch dân sự vô hiệu, cụ thể là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm  “điều cấm của luật” cũng có hướng xử lý tương tự như Công văn 163/TANDTC-PC năm 2024. 

Dự thảo án lệ số 10: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/DanLuat-BanAn/2024/Du_thao_an_le_so_10.2024_1716281158742.pdf

Dự thảo AL 10 được căn cứ từ Quyết định giám đốc thẩm số 163/2023/DS-GĐT của Tòa án nhân dân cấp cao Thành phố H ngày 10/8/2023 về việc tranh chấp thừa kế giữa người khởi kiện là cụ Nguyễn Thị T và bị đơn là ông Nguyễn Văn D.  Trong vụ án tranh chấp về thừa kế này, các đồng thừa kế thỏa thuận phân chia di sản là quyền sử dụng đất thành các phần khác nhau, nhưng mỗi diện tích đất được phân chia không đủ điều kiện tách thửa theo quy định tại Quyết định 27/2021/QĐ-UBND do UBND tỉnh Vĩnh Long ban hành, nội dung bản án cụ thể như sau:

“Xét thấy, việc thỏa thuận trên của các đương sự là vi phạm điều cấm của luật. Bởi lẽ, ngoài bà Nguyễn Thị N nhận diện tích 678,6m2 là đủ điều kiện tách thửa, còn diện tích của các kỷ phần còn lại không đủ diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo Quyết định số 27/2021/QĐ-UBND ngày 01/11/2021 của Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long quy định về hạn mức diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Long.  Tại Công văn số 3836/STNMT ngày 26/9/2022 Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Long xác định: “theo quy định tại Quyết định số 27/2021/QĐ-UBND ngày 01/11/2021 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long và khoản 2 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, thì trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn hoặc diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì không được cấp giấy chứng nhận.”  Do đó, Tòa án nhân dân thành phố Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long công nhận sự thỏa thuận của các đương sự với nội dung như trên là không đúng, cần thiết phải hủy quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự nêu trên để giải quyết lại vụ án, đảm bảo đúng quy định của pháp luật.” 

Trên cơ sở đó, Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học TANDTC đề xuất giải pháp pháp lý như sau: 

“Trường hợp này, Tòa án phải xác định thỏa thuận của các đồng thừa kế là vi phạm điều cấm của luật và không chấp nhận thỏa thuận của các đồng thừa kế.”

Như vậy, cả Công văn 163/TANDTC-PC năm 2024 và Dự thảo án lệ 10 đều đang xác định hướng giải quyết khi giao kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà vi phạm điều kiện tách thửa đất là vi phạm điều cấm của “Luật” và xử lý tuyên vô hiệu hợp đồng. 

Bình luận về việc tuyên vô hiệu hợp đồng khi vi phạm điều kiện tách thửa đất theo Quyết định do UBND cấp tỉnh ban hành

Theo quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự 2005 “Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.”

Tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 lại quy định “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.” 

Có thể thấy, điểm khác biệt giữa Bộ luật Dân sự 2015 và Bộ luật Dân sự 2005 là Bộ luật Dân sự 2015 chỉ quy định “vi phạm điều cấm của luật” là cơ sở để tuyên vô hiệu hợp đồng thay vì “vi phạm điều cấm của pháp luật” như quy định tại Bộ luật Dân sự 2005. 

Tưởng chừng như việc thay đổi này dễ dàng có thể nhận định rằng các nhà làm luật đang muốn hạn chế việc tùy tiện tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm những quy định của luật và văn bản dưới luật theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 mà thay vào đó chỉ cho phép tuyên vô hiệu khi “vi phạm điều cấm của Luật” tức là chỉ bao gồm nội dung điều cấm của văn bản Luật do Quốc hội ban hành, không bao gồm nội dung của văn bản dưới luật. 

Đồng thời, trong Tờ trình của Chính phủ tại thời điểm trình Quốc hội thông qua Bộ luật Dân sự 2015, tinh thần sửa đổi Bộ luật Dân sự 2005 là “hạn chế đến mức tối đa sự can thiệp của cơ quan công quyền vào việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quan hệ dân sự.” Ví dụ, sau khi có Bộ luật Dân sự 2015 thì cũng có sự hy vọng là việc vi phạm điều cấm theo Pháp lệnh Ngoại hối (là một văn bản dưới luật) không làm hợp đồng vô hiệu. 

Tuy nhiên, hướng xử lý và nhận định của Tòa án tại Công văn 163/TANDTC-PC năm 2024 và Dự thảo án lệ 10 lại làm thay đổi cách hiểu về phương hướng tiếp cận của Tòa án đối với quy định trên. Ở đây, Tòa án viện dẫn một văn bản dưới Luật, cụ thể là Quyết định quy định về  hạn mức diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành để làm cơ sở tuyên bố vô hiệu hợp đồng theo hướng “vi phạm điều cấm của Luật”. 

Theo ý kiến của tác giá, quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự 2005 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, "điều cấm" được hiểu là những quy định pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện các hành vi nhất định. Trong lĩnh vực khoa học pháp lý, quy phạm pháp luật có thể được phân loại thành ba nhóm dựa trên cách thức xử sự mà quy phạm đề ra, bao gồm: (1) quy phạm bắt buộc, (2) quy phạm cấm, và (3) quy phạm cho phép. Do đó, một giao dịch dân sự chỉ bị coi là vô hiệu nếu vi phạm quy phạm cấm.

Thế nhưng, nội dung của dự thảo AL 10 và Công văn 163/TANDTC-PC năm 2024 không phù hợp với tinh thần của Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể, Dự thảo AL 10 và Công văn 163/TANDTC-PC năm 2024 nêu ra hai vấn đề chính:

- Thứ nhất, Dự thảo AL số 10 giải thích rằng "điều cấm" trong luật bao gồm cả điều cấm từ các văn bản dưới luật, quay lại cách tiếp cận của Bộ luật Dân sự 2005. 

- Thứ hai, Dự thảo AL số 10 mở rộng khái niệm "điều cấm" so với cách hiểu của cả Bộ luật Dân sự 2005 và Bộ luật Dân sự 2015. 

Theo hai bộ luật này, "điều cấm" chỉ áp dụng đối với quy phạm cấm, trong khi Dự thảo AL số 10 và Công văn 163/TANDTC-PC năm 2024 cho rằng "điều cấm" bao gồm cả quy phạm bắt buộc và quy phạm cho phép. Như vậy, có thể thấy hướng tiếp cận của dự thảo AL sô 10 và Công văn 163/TANDTC-PC năm 2024 đang chưa phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự 2015 ở góc độ khoa học pháp lý. 

Khi xét ở khía cạnh thực tiễn xử lý, giải quyết tranh chấp thì tác giả hiểu rằng, hiện hành vẫn đang có nhiều khó khăn trong cách hiểu quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, các tòa án hiện nay giải thích điều cấm của luật có khi theo đúng, có khi không đúng quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015. Việc TANDTC hướng dẫn như nội dung tại Công văn 163/TANDTC-PC năm 2024 và đề xuất tại Dự thảo AL số 10 sẽ giúp góp phần thống nhất cách hiểu và vận dụng quy định pháp luật trong tình huống pháp lý tương tự. Tuy nhiên, việc thống nhất cách hiểu như hướng dẫn của TANDTC hiện hành vẫn còn gặp phải nhiều ý kiến trái chiều, hay nói cách khác đây là trường hợp “phép vua thua lệ làng”.