Về hợp đồng chuyển nhượng đất có diện tích dưới mức quy định tách thửa

Quy định pháp luật liên quan

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy tay” được xem là hợp đồng vi phạm về mặt hình thức hợp đồng. Bỡi lẽ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực (điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013).

Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ về hình thức hợp đồng nhưng một trong các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì hợp đồng có thể được công nhận có hiệu lực theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Trước đó, Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình cũng có quy định trong nhiều trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng vi phạm hình thức hợp đồng nhưng các bên đã thực hiện xong về nội dung hợp đồng thì tòa án công nhận hợp đồng [2].

Liên quan đến nội dung hợp đồng, liệu việc chuyển nhượng đất có diện tích dưới mức quy định tách thửa có hiệu lực không?

Như vậy, vấn đề đặt ra là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng diện tích chuyển nhượng dưới mức quy định để tách thửa thì có bị xem là vi phạm điều cấm của luật hay không?

Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 (Nghị định 43/2014) của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định: “Không được công chứng, chứng thực, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh”.

Quy định này cho thấy, tuy Luật Đất đai không trực tiếp quy định cấm việc chuyển nhượng diện tích đất dưới mức tách thửa nhưng việc Nghị định 43/2014 không cho phép công chứng, chứng thực hợp đồng cũng là gián tiếp cấm chuyển nhượng.

Cũng cần lưu ý rằng, Điều 29 Nghị định 43/2014 còn quy định thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Một số quan điểm giải quyết

Có quan điểm cho rằng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà diện tích chuyển nhượng dưới mức tối thiểu diện tích tách thửa là vô hiệu. Nếu tòa án công nhận giá trị thì coi như tòa án có quyền công nhận quyền sử dụng đất và quyết định của ủy ban nhân dân quy định về diện tích tối thiểu không còn giá trị [3]. Quan điểm này cho rằng, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích dưới mức tối thiểu để tách thửa là vi phạm điều cấm của pháp luật.

Bên cạnh đó cũng có quan điểm theo hướng công nhận hợp đồng và cho rằng quyết định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu cần quy định hài hòa giữa thẩm quyền của tòa án và cơ quan quản lý đất đai[4]. Quan điểm này kiến nghị bổ sung vào Điều 29 Nghị định số 43/2014 rằng: “Trong trường hợp tách thửa, cấp giấy chứng nhận theo quyết định của tòa án nếu thửa đất không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định thì người sử dụng đất thực hiện việc phân chia quyền sử dụng đất theo giá trị quyền sử dụng đất hoặc sử dụng chung thửa đất theo quy định”. Kiến nghị này tương tự như quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa của ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh hiện hành.

Thực tế, tranh chấp về dạng này cũng đã được tòa án công nhận. Trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy tay”, diện tích chuyển nhượng là 81,4m2 (loại đất trồng cây lâu năm), bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Văn L và bà Hoàng Thị H đã được công nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng [5]. Trong khi diện tích đất trồng cây lâu năm tối thiểu để tách thửa tại quận Bình Thủy, thành phố Cần Thơ là 150m2 theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 4 Quyết định số 05/2017/QĐ-UBND ngày 02/10/2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ.

Theo chúng tôi, Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng chuyển nhượng thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực khác là đúng pháp luật. Bỡi lẽ, việc chuyển nhượng diện tích dưới mức tách thửa không bị xem là vi phạm điều cấm của luật. Mặc dù, Điều 29 Nghị định 43/2014 cấm việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định cấm này chỉ được quy định ở cấp độ văn bản là nghị định mà không phải là cấp độ luật. Do đó, theo chúng tôi, việc chuyển nhượng diện tích đất dưới diện tích tách thửa không bị xem là vi phạm điều cấm của luật.

Quan điểm này còn thuyết phục bởi các lập luận và quy định liên quan. Quyền sử dụng đất là quyền về tài sản. Người sử dụng đất có quyền đứng tên chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013). Mặc dù diện tích chuyển nhượng dưới hạn mức tách thửa nhưng khi hợp đồng có hiệu lực pháp luật thì người sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng chung. Hơn nữa, quyền sử dụng đất trong trường hợp này được ghi nhận để bảo đảm quyền lợi hợp pháp khác của người sử dụng đất như thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất,….

Việc tách thửa là thủ tục quản lý hành chính về đất đai của từng địa phương. Tùy vào thời điểm cụ thể và tùy vào quy định về hạn mức thay đổi thì người được quyền sử dụng đất trong trường hợp này có thể tách thửa để đứng tên độc lập, nếu không họ vẫn được công nhận với tư cách là đồng sử dụng.

Kết luận

Trên cơ sở các phân tích, lập luận nêu trên và căn cứ vào quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014, có thể rút ra một số vấn đề sau:

Thứ nhất, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực trước ngày có hiệu lực của ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tối thiểu về tách thửa và đáp ứng các điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các bên có quyền đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp có tranh chấp thì các bên có quyền khởi kiện. Khi đó, tòa án công nhận hợp đồng và cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định có hiệu lực của tòa án.

Thứ hai, đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ về hình thức (giấy tay), xác lập trước ngày quyết định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu về tách thửa có hiệu lực, nhưng các bên đã thực hiện 2/3 hợp đồng theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 hoặc đã thực hiện xong nội dung hợp đồng theo quy định tại mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao và đáp ứng đủ điều kiện khác về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tòa án công nhận hợp đồng và cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quyết định, bản án của tòa án.

Thứ ba, đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập sau ngày quyết định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu về tách thửa thì các bên không có quyền tách thửa (không được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng đối với thửa đất có diện tích dưới mức tối thiểu được tách thửa). Khi tranh chấp, nếu hợp đồng đủ điều kiện công nhận như đã thực hiện 2/3 hợp đồng và tuân thủ các điều kiện khác của pháp luật đất đai thì tòa án công nhận hợp đồng. Trong trường hợp này, bên nhận chuyển nhượng được quyền yêu cầu cơ quan quản lý đất đai chỉnh lý về đồng sử dụng quyền sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho bên chuyển nhượng (cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được ghi rõ về diện tích được quyền sử dụng tương ứng).

Thấy rằng, để giảm thiểu các thủ tục hành chính và bảo đảm các quyền của người sử dụng đất trong trường hợp các bên đã thực hiện việc chuyển nhượng không tuân thủ về hình thức hợp đồng và diện tích chuyển nhượng dưới mức tách thửa theo quy định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thiết nghĩ cần kiến nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn để thống nhất việc giải quyết một cách đúng pháp luật.

Thạc sĩ NGUYỄN THỊ VÂN ANH

Trường Đại học Luật Huế

Nguồn: Lsvn.vn