Về hiệu lực của hợp đồng tặng cho là quyền sử dụng đất

Quy định của pháp luật

Khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”.

Tại Điều 459 BLDS năm 2015 quy định: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.

Tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”.

Tại khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho là quyền sử dụng đất (QSDĐ), và tài sản gắn liền với đất pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực; phải đăng ký chuyển quyền, thì có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ). Sau khi hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất được công chứng, chứng thực. Bên nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động QSDĐ; VPĐKĐĐ sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, nếu đã đầy đủ thì tiến hành theo trình tự của thủ tục và hồ sơ sẽ được gửi đến cơ quan thuế và Phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ).

Điều 423 BLDS năm 2015 quy định hủy bỏ hợp đồng: 

“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a)Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.”

Tuy nhiên, trong thực tiễn áp dụng về điều kiện hợp đồng tặng cho là QSDĐ của vợ chồng sau khi ký hợp đồng một bên phát hiện bên được tặng cho không thực hiện đúng như thỏa thuận đã làm đơn khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết hủy bỏ hợp đồng, thì vẫn còn có nhận thức không thống nhất. Tác giả đưa ra một tình huống cụ thể.

Tình huống

Ông Lê Đức H và bà Nguyễn Thị N là vợ chồng, có đăng ký kết hôn. Trong quá trình chung sống vợ chồng ông H, bà N có tạo dựng được tài sản chung gồm: Thửa đất diện tích 5.000m², đất đã có GCNQSDĐ do UBND huyện N cấp ngày 06/10/2017 cho ông H và bà N trên đất có trồng 2500 cây cao su, được 4 năm tuổi. Do cần tiền để làm ăn nên vợ chồng ông H, bà N có bàn bạc thế chấp QSDĐ nêu trên cho Ngân hàng để vay vốn. Để thuận tiện vợ chồng ông H thỏa thuận lập hợp đồng tặng cho bà N để bà N có điều kiện tự mình đi giao dịch vay vốn. Ngày 07/5/2021, ông H và bà N đến Văn phòng công chứng làm thủ tục tặng cho QSDĐ, khi lập hợp đồng thì các bên chỉ ghi hợp đồng tặng cho QSDĐ. Trong hợp đồng không ghi tặng cho tài sản là 2500 cây cao su trên đất và đã được Văn phòng công chứng chứng thực hợp đồng tặng cho QSDĐ.

Sau khi có hợp đồng tặng cho QSDĐ, bà N mang toàn bộ hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện N để đăng ký làm thủ tục sang tên, đã được Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện N đã tiếp nhận hồ sơ và hẹn bà N đến ngày 20/5/2021 đến Chi nhánh VPĐKDĐĐ để trả kết quả thì Chi nhành VPĐKĐĐ mới nhập mã số hồ sơ theo giấy tiếp nhận, cũng chưa có kết quả nộp thuế theo quy định và bà N cũng chưa có nhận kết quả đăng ký QSDĐ.

Đến ngày 25/5/2021, ông H nghi ngờ bà N có dấu hiệu muốn chiếm đoạt thửa đất nêu trên, nên ông H đã có hành động yêu cầu bà N cùng tiến hành hủy bỏ hợp đồng, bà N không đồng ý nên ông H làm đơn gửi đến Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện N yêu cầu ngăn chặn và khởi kiện ra tòa. Ngày 01/06/2021 TAND huyện N thụ lý giải quyết. Qua vụ án nêu trên hiện nay đang có hai quan điểm về đường lối giải quyết vụ án.

Quan điểm thứ nhất cho rằng, cần phải tuyên công nhận hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa ông H và bà N với các lý do sau:

Hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa ông H và bà N là tài sản chung của vợ chồng, tại thời điểm tặng cho QSDĐ, đất đã được cấp GCNQSDĐ, đất không có tranh chấp, đủ điều kiện để tặng cho, khi ký hợp đồng tặng cho QSDĐ các bên đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, không bị ép buộc và hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội và được lập thành văn bản có công chứng, nên có hiệu lực kế từ ngày đăng ký và đã đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai nên có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính là đúng quy định tại Điều 459 của BLDS năm  2015 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

Bởi vì, theo giấy hẹn ngày 7/5/2021 của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện N thì ngày 20/5/2021 Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện N sẽ trả kết quả cho bà N, đến ngày 31/05/2021 ông H mới có đơn khởi kiện tại Tòa án và đề nghị ngưng việc cấp GCNQSDĐ cho bà N. Như vậy, việc cơ quan chuyên môn thực hiện các thủ tục chậm so với giấy hẹn là lỗi của các cơ quan quản lý đất đai không phải lỗi của bà N. Như vậy, hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa ông H với bà N đã có hiệu lực cần phải công nhận hợp đồng.

Quan điểm thứ hai cũng là quan điểm của tác giả, xét thấy, hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa ông H với bà N đã được ký kết là có thật, nội dung và hình thức hợp đồng tặng cho QSDĐ thấy rằng, thời điểm giao kết hợp đồng tặng cho QSDĐ các bên đương sự đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Việc các bên giao kết hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Nội dung và hình thức giao dịch phù hợp với Điều 117 và Điều 119 BLDS năm 2015. Đã được Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Chi nhánh VPĐKDĐ huyện N tiến hành làm thủ tục tiếp nhận hồ sơ nhưng chưa nộp thuế, nên không thể cho rằng hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa ông Hvới bà N đã được đăng ký.

Bởi vì, theo khoản 1 Điều 401 BLDS năm 2015, hiệu lực của hợp đồng được giao kết có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật liên quan có quy định khác. Tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013  quy định “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Theo đó, đăng ký vào sổ địa chính thì cần phải hiểu đó là, phải làm đầy đủ các thủ tục như nộp thuế vào Khoa bạc Nhà nước thì mới được gọi là đăng ký vào sổ địa chính.

Nhưng do hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa ông H với  bà N thực hiện là trái với ý chí của ông H. Vì khi ông H phát hiện là hợp đồng tặng cho QSDĐ cho bà N thì bà N không thực hiện theo đúng ý chí của ông H đó là, không dùng tài sản là QSDĐ để thế chấp Ngân hàng để vay vốn mà muốn chiếm đoạt tài sản chung của ông H; ông H đã có hành động yêu cầu bà N cùng tiến hành hủy bỏ hợp đồng nhưng bà N không đồng ý, ông H đã làm đơn khởi kiện, đồng thời hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa ông H với bà N chưa thực hiện nghĩa vụ đóng thuế, chưa vào sổ đăng ký địa chính nên chưa có hiệu lực.

Trong hợp đồng không thể hiện điều kiện của hợp đồng tặng cho QSDĐ để thế chấp vay vốn Ngân hàng nhưng về ý chí các bên thỏa thuận hợp đồng tặng cho QSDĐ mục đích để bà N vay vốn Ngân hàng nên điều kiện để hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực phải là bà N vay vốn Ngân hàng nhưng bà N không thực hiện theo thỏa thuận nên ông H có quyền yêu cầu thay đổi hoặc hủy bỏ hợp đồng.

Đồng thời, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng tặng cho phải có các điều kiện cần và đủ. Điều kiện cần đó là phải được công chứng, chứng thực; điều kiện đủ đó là, phải đăng ký quyền sở hữu. Nhưng hợp đồng tặng cho giữa ông H và bà N mới chỉ công chứng chưa đăng ký quyền sở hữu. Trừ trường hợp do trở ngại khách quan không thực hiện được hợp đồng thì mới công nhận. Nhưng trong trường hợp này, ngày 07/5/2021 ông H và bà N ký hợp tặng cho QSDĐ sau khi phát hiện bà N có hành vi muốn chiếm đoạt tài sản của ông H, thì ngày 25/5/2021 (tức 19 ngày sau) ông H đã có đơn gửi Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện N phản đối và làm đơn khởi kiện ra Tòa án. Bên nhận QSDĐ là bà N cũng chưa nhận tài sản; chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí trước bạ) khi đăng ký biến động là chưa thực hiện nghĩa vụ theo quy định.

Như vậy, hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực phải là do ý chí của người tặng cho đồng ý. Đồng thời đây cũng là tài sản chung của vợ chồng ông H, bà N, nên ông H có quyền hủy bỏ hợp đồng tặng cho QSDĐ. Do hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa ông H, bà N chưa thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu theo quy định nên ông H có quyền hủy bỏ hợp đồng tặng cho QSDĐ.

Ngoài ra, trên đất còn có tài sản là cây cao su nhưng khi lập hợp đồng tặng cho QSDĐ các bên cũng không ghi tài sản này vào trong hợp đồng, nên hợp đồng tặng cho QSDĐ chưa đúng trình tự, thủ tục nên không thể thi hành được. Như vậy, có đủ căn cứ để hủy bỏ hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa ông H với bà N.

Từ những vướng mắc nêu trên, để thống nhất áp dụng các trường hợp hiệu lực của hợp đồng tặng cho QSDĐ. Tác giả đề nghị Hội đồng thẩm phán TANDTC có văn bản hướng dẫn hiệu lực của hợp đồng tặng cho là QSDĐ để áp dụng thống nhất trong thực tiễn.

Rất mong nhận được ý kiến của bạn đọc./.

ThS. LÊ VĂN QUANG (Trưởng phòng 9, VKSND tỉnh Bình Phước)

Nguồn: Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử