Vợ chuyển nhượng đất chung không có chữ ký của chồng, hợp đồng vẫn có hiệu lực?

Điển hình tại Bản án 60/2019/DS-PT ngày 07/08/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó:

“Phía nguyên đơn Ông Mang P cho rằng diện tích 7.488m2 đất tại thửa số 12, tờ bản đồ số 30, tọa lạc tại khu phố M, phường MN, thành phố PT, là tài sản chung của vợ chồng ông Mang P, bà Nguyễn Thị T. Năm 1989, bà T tự ý chuyển nhượng diện tích đất nêu trên cho ông Nguyễn Văn C, ông P và các con không biết. Đến năm 2000, ông P mới biết và xảy ra khiếu nại, tranh chấp. Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu hủy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và ông C;”

Vợ chồng ông C, bà M cho rằng: Năm 1989, ông, bà có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 3.000m² đất của vợ chồng bà T, ông P. Sau đó, trong quá trình quản lý, sử dụng, ông, bà khai phá thêm 4.488m² đất thành mảnh đất rộng 7.488m² như hiện tại. Khi hai bên chuyển nhượng đất, ông P có biết vì ông P là người đưa cho ông C giấy Chứng thư cấp quyền sở hữu do chế độ cũ cấp. Hai bên có lập giấy tờ tay gọi là “giấy hồi công đất” ghi nhận giao dịch. Bà T có ký vào giấy và ông L là con ông P, bà T, viết và ký thay ông P vào giấy này. Nên ông, bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.”

Hội đồng xét xử nhận định: Ngay sau khi nhận chuyển nhượng năm 1989, ông C đã chặt bỏ toàn bộ cây dừa trên đất, đến năm 1990 gia đình ông C đã xây dựng nhà kiên cố và xây lò cá cơm trên đất này để kinh doanh. Trong khi đó, khoảng cách từ đất này đến nhà ông P không xa. Vì vậy, lời khai của phía nguyên đơn cho rằng ông P không biết bà T chuyển nhượng đất cho ông C là không có cơ sở để chấp nhận. Do đó, cần xác định việc chuyển nhượng đất giữa bà T và ông C, ông P biết và không có bất kỳ ý kiến phản đối nào, tính đến thời điểm tranh chấp năm 2002 là hơn 10 năm. Ngoài ra, bà T còn thừa nhận, tiền bán đất bà đã sử dụng vào mục đích chi phí cho gia đình. Vì vậy, căn cứ vào Án lệ số 04/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua và được công bố ngày 06/4/2016 thì trường hợp này cần xác định ông P “đồng ý với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của bà T.

Từ đó Hội đồng xét xử quyết định: Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc: hủy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị T và ông Nguyễn Văn C ngày 04/8/1989…

Đối chiếu với phần khái quát Án lệ số 04/2016/AL có nội dung như sau:

“Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.”

Việc Án lệ quy định cụ thể điều kiện xác định vợ/chồng biết mà không phản đối là: người đó biết và cùng sử dụng số tiền chuyển nhượng đã tránh được việc một trong hai bên vợ chồng tự chuyển nhượng để tiêu xài cá nhân mà người kia không biết. Điều này tránh gây thiệt hại đến người hoàn toàn không biết việc chuyển nhượng của vợ hoặc chồng mình.

Ngoài ra, quy định tại Án lệ này đã giúp bảo vệ bên nhận chuyển nhượng trong trường hợp bên chuyển nhượng cố tình chỉ cử một trong hai vợ chồng đứng ra giao dịch, ký tên, bên còn lại không ký nhưng vẫn tiêu tiền nhận được từ việc chuyển nhượng. Và sau đó có thể khi có điều kiện kinh tế hơn và giá nhà đất tăng cao thì lại quay ra yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì không có chữ ký đầy đủ của cả hai vợ chồng.

Như vậy, có thể thấy rằng không phải cứ là tài sản chung vợ chồng thì bắt buộc phải có chữ ký đầy đủ của cả hai vợ chồng trong hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp nếu vợ/chồng biết việc giao dịch của bên còn lại nhưng không có ý kiến phản đối cũng như cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất thì việc chuyển nhượng đó vẫn có hiệu lực pháp luật dù cho tài sản chuyển nhượng là nhà đất duy nhất của gia đình.