Trao đổi đất bằng giấy viết tay vẫn được Tòa công nhận?

Cụ thể tại Bản án 128/2017/DS-PT ngày 12/09/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nội dung tóm tắt như sau:

“Năm 1996 cha mẹ anh D và anh B cho anh D phần đất có diện tích 603m2, cho anh B phần đất có diện tích 681m2, tại phường T, thành phố B (năm 1999 anh D và B cùng làm thủ tục kê khai đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Ngày 01/01/2003, giữa anh D và B ký giấy tay trao đổi quyền sử dụng đất mà mỗi bên được bố mẹ cho, do có sự chênh lệch về diện tích đất nên anh D phải trả bù thêm cho anh B số tiền 40.000.000đ, việc trả tiền và giao nhận đất đã thực hiện xong. Từ năm 2003, anh D, anh B đều đã quản lý, sử dụng, xây dựng nhà cửa, công trình kiến trúc, trồng cây trên diện tích đất mà mình nhận chuyển đổi. Tuy nhiên về sau anh B không thực hiện việc đăng ký sang tên nên anh D khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết”

Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai nhận định: hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất giữa anh D và anh B ký kết chưa đảm bảo quy định của pháp luật về mặt hình thức, tuy nhiên theo hướng dẫn tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì hợp đồng có hiệu lực nên tòa án quyết định công nhận hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất ký ngày 01/01/2003 giữa anh Lê Trường D và anh Lê Quốc B.

Trong vụ án trên giữa các đương sự chỉ lập giấy tay trao đổi mảnh đất cho nhau mà không thực hiện bất kỳ thủ tục công chứng hay chứng thực. Tuy nhiên cả hai đã sử dụng ổn định, lâu dài trên mảnh đất mà mình chuyển đổi trong nhiều năm, đồng thời đã xây dựng nhà ở, kiến trúc và trồng cây trên diện tích đó. Điều này dẫn đến việc giải quyết tranh chấp gây ra nhiều khó khăn khi Tòa vừa phải tuân thủ quy định pháp luật vừa đảm bảo được quyền lợi, lợi ích chính đáng của mỗi đương sự.

Vì giữa các đương sự được xác định là đã hoàn thành nghĩa vụ của mỗi bên theo thỏa thuận chuyển đổi QSDĐ và mỗi bên đã sử dụng ổn định lâu dài trên mảnh đất đó, pháp luật hiện hành có điều chỉnh về trường hợp này như sau:

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

…

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, theo quy định Bộ luật dân sự hiện hành việc Tòa án công nhận hiệu lực theo yêu cầu của nguyên đơn là có cơ sở. Giao dịch dân sự trên đã được cả hai thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ, điều này đã đáp ứng được điều kiện về “thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch”. Với những cơ sở và lập luận như trên thì việc giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật hiện hành hoàn toàn phù hợp với kết luận của Tòa án.

Tuy nhiên Tòa án đã căn cứ Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP để xác định hợp đồng có hiệu lực, cụ thể tại Nghị quyết 02 chỉ có một phần đề cập đến việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ sau năm 1993 do vi phạm về hình thức hợp đồng như sau:

2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993

…

a.6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

…

b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

Trong trường hợp Tòa án dựa theo hướng dẫn tại quy định này để giải quyết thì việc Tòa án tuyên công nhận toàn bộ hợp đồng là chưa hoàn toàn phù hợp với quy định, vì ngay trong điểm b.3 đồng thời phân ra hai trường hợp:

Thứ nhất, nếu cả hai bên đồng thuận công nhận giao dịch thì Tòa sẽ công nhận hợp đồng.

Thứ hai, là trường hợp công nhận một phần hợp đồng và phải giao trả phần đất không có nhà ở. Vậy, trong cả hai trường hợp được quy định đều không có căn cứ để Tòa án tuyên hợp đồng có hiệu lực toàn bộ.

Với những căn cứ pháp lý Tòa án đưa ra dường như vẫn chưa đủ thuyết phục để công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển đổi QSDĐ, nhưng nhìn về hướng giải quyết và kết quả của vụ án thì cách giải quyết trên đã rất tương thích với quy định pháp luật hiện hành đồng thời đã đảm bảo được quyền lợi, lợi ích chính đáng của mỗi đương sự.

Các giao dịch được lập bằng giấy tay liên quan đến quyền sử dụng đất mặc dù vi phạm nghiêm trọng về hình thức giao dịch nhưng khi xem xét giải quyết tranh chấp, mâu thuẫn trong mỗi vụ án thì quyền lợi, lợi ích chính đáng của đương sự vẫn luôn cân nhắc đến để giải quyết. Tuy vẫn có khả năng được công nhận nhưng mỗi đương sự cẩn cận với những rủi ro mà việc lập giấy tay mang lại, vì suy cho cùng việc công nhận những giao dịch lập bằng giấy tay chỉ là những trường hợp “hi hữu” trong vô vàn những trường hợp giao dịch bị Tòa tuyên vô hiệu.