Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người đứng tên hộ và áp dụng Án lệ số 02/2016/AL

1.Quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.” Hiến pháp năm 2013 tại Điều 22 quy định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp” và Điều 32 tiếp tục khẳng định “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, …”.

Chế định “quyền sở hữu” và các nguyên tắc xác lập, thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản quy định tại Phần thứ hai, Chương XI của Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó tại Điều 158 Bộ luật dân sự năm 2015 (Viết tắt là “BLDS 2015”) quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Quyền sở hữu là quyền cơ bản của công dân. Chủ sở hữu tài sản thực hiện quyền năng đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình bằng việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản đó. Và theo định nghĩa về “Tài sản” tại Điều 105 BLDS 2015 thì nhà ở là tài sản- bất động sản.

Quyền sở hữu nhà ở (viết tắt là “QSH nhà ở”) mang bản chất của quyền sở hữu tài sản. Chủ sở hữu nhà ở thực hiện quyền năng của chủ sở hữu thông qua “quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt” đối với nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình theo luật định.

Điều 117 BLDS năm 2015 quy định giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: i) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; ii) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; iii) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. iv) Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Pháp luật về nhà ở quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà tại các điều 118, 119, 120, 121 và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014. Với các quy định của pháp luật nêu trên, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được QSH nhà ở tại Việt Nam khi mua nhà ở phải thỏa mãn các quy định về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.

2. Điều kiện được quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Pháp luật nhà ở Việt Nam từng giai đoạn có những quy định khác nhau về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Cụ thể:

2.1. Giai đoạn từ ngày 30/9/2001 trở về trước

Pháp lệnh nhà ở năm 1991 tại Điều 16 chỉ quy định QSH nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc trong thời gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam, nếu điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia không có quy định khác. Và Điều 80 Luật Đất đai năm 1993 quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được giao quyền sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất; Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất do Chính phủ trình Uỷ ban thường vụ Quốc hội quyết định. Như vậy, pháp luật nhà, đất giai đoạn này không quy định QSH nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

2.2. Giai đoạn từ ngày 01/10/2001 đến ngày 30/6/2006

Kể từ ngày 01/10/2001, theo Luật số 25/2001/QH10 ngày 29/6/2001 về sửa đổi, bổ sung Điều 80 của Luật Đất đai năm 1993, quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu đáp ứng các điều kiện: ⁽¹⁾ Về đầu tư lâu dài có nhu cầu về nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam;⁽²⁾ có công đóng góp với đất nước; ⁽³⁾những nhà văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; ⁽⁴⁾người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam thì được QSH nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; và theo Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/10/ 2001 của Chính phủ quy định: Người Việt Nam ở nước ngoài được mua nhà để ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam phải là người về thường trú hoặc tạm trú tại Việt Nam và có hộ chiếu hợp lệ của Việt Nam hoặc hộ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nước ngoài cấp (phải có Giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy xác nhận mất quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy xác nhận đăng ký công dân) thuộc một trong 4 đối tượng sau: ⁽¹⁾ Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam (theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hoặc Luật Khuyến khích đầu tư trong nước, được cấp Giấy phép đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền); ⁽²⁾ Người có công đóng góp với đất nước; ⁽³⁾ Nhà văn hoá, nhà khoa học và chuyên gia về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam; ⁽⁴⁾ có đơn đề nghị về sinh sống ổn định tại Việt Nam và được cấp có thẩm quyền của cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam chấp thuận và phải đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 6 của Nghị định thì thuộc đối tượng được QSH nhà ở tại Việt Nam.

Từ ngày 01/7/2004, theo khoản 6 Điều 9 Luật đất đai năm 2003 “Người Việt nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở”. Như vậy, khi không đáp ứng đủ điều kiện quy định của pháp luật nêu trên thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại Điều 106 của Luật đất đai năm 2003 và khi đó việc họ tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà là vi phạm pháp luật.

2.3. Giai đoạn từ ngày 01/7/2006 đến nay

Pháp luật về QSH nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam ở nước ngoài trong giai đoạn này liên tục có nhiều thay đổi nhằm đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế; cụ thể: Từ ngày 01/7/2006 theo Luật nhà ở năm 2005 tại Điều 126 đã quy định thông thoáng hơn và rút ngắn thời gian cư trú “từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ” đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã về Việt Nam cư trú có nhu cầu ở lại Việt Nam. Và đến ngày 01/9/2009 theo Luật số 34/2009/QH sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở thì thời gian cư trú tại Việt Nam đối với chủ thể này đã được rút ngắn xuống còn “03 tháng trở lên” khi đã về Việt Nam cư trú có nhu cầu ở lại Việt Nam.

Từ ngày 01/9/2006, theo Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH ngày 27/7/ 2006 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội để giải quyết các giao dịch mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 01/7/1991 có người Việt Nam ở nước ngoài tham gia, theo đó trường hợp: ⁽¹⁾ có hợp đồng bằng văn bản được các bên cùng ký; ⁽²⁾ Người đang ở tại nhà ở đó chứng minh được là họ đã mua nhà ở đó một cách hợp pháp; ⁽³⁾ Chủ sở hữu nhà ở, người thừa kế nhà ở hoặc người được chủ sở hữu nhà ở uỷ quyền thừa nhận đã bán nhà ở đó thì được coi là hợp đồng mua bán nhà ở và các bên phải hoàn tất các thủ tục chuyển quyền sở hữu nếu không có tranh chấp. Nếu có tranh chấp mà chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu; hoặc đã hoàn tất thủ tục nhưng chưa giao nhà hoặc chưa trả đủ tiền thì các bên tiếp tục thực hiện quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng theo quy định tại Điều 13, Điều 14 của nghị quyết. Hợp đồng mua bán nhà ở có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội thì bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần; hậu quả pháp lý được giải quyết theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005; thời gian từ ngày 01/7/1996 đến ngày 01/9/2006 không tính vào thời hiệu giải quyết tranh chấp đối với giao dịch nhà ở có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.

Cùng với quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam” tại khoản 1 Điều 186 của Luật Đất đai 2013, từ ngày 01/7/2015 theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ cần người Việt Nam định cư ở nước ngoài “được phép nhập cảnh vào Việt Nam”, có đủ năng lực hành vi dân sự, thuộc đối tượng được quyền mua nhà ở tại Việt Nam thì được QSH nhà ở tại Việt Nam.

Như vậy, nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có QSH nhà ở tại Việt Nam khi giao dịch mua nhà ở trước ngày 30/12/2016 sẽ bị coi vi phạm điểm b Điều 122 BLDS năm 2005; và từ ngày 01/01/2017 thì hợp đồng mua bán nhà ở được xác lập bởi những chủ thể này sẽ căn cứ Điều 122, Điều 131 BLDS năm 2015 để tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả giao dịch vô hiệu khi có tranh chấp vì vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 117 của BLDS năm 2015 và điểm b khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở. Vấn đề này đồng nghĩa với việc khi chủ thể không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và năng lực pháp luật mà giao dịch mua nhà ở nhưng muốn che đậy bằng cách nhờ người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và được QSH nhà đứng tên giùm trong hợp đồng mua bán nhà và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hợp đồng đấy sẽ vô hiệu.

3. Thực tế giải quyết tranh chấp về QSH nhà ở có người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người trong nước đứng tên hộ và áp dụng Án lệ 02/2016/AL

Vụ án “Tranh chấp quyền sở hữu nhà đất” sau đây, có thể thấy quan điểm giải quyết trong việc áp dụng các quy định của Luật nhà ở, Luật đất đai và Án lệ 02 của Tòa án đôi lúc, đôi khi là chưa chính xác.

Tóm tắt vụ án. Ngày 16/02/1998, bà N.T.S (viết tắt là nguyên đơn) và bà N.T.H (viết tắt là bị đơn) ký Giấy mua bán nhà ký tại UBND phường X để mua nhà diện tích 40,8m² trên 688,32m² đất tọa lạc tại số A, phường X, quận G, Tp. Hồ Chí Minh của ông L.T.D giá 230 lượng vàng SJC, các bên đã thực hiện và làm Giấy biên nhận vàng, Biên bản giao nhà và khuôn viên ngày 17/02/1998; đồng thời, nguyên đơn còn bồi thường 15 lượng vàng cho ông HVĐ là người đang thuê nhà để giao nhà lại cho ông LTD. Ngày 24/3/1998, bị đơn và ông LTD ký lại Hợp đồng mua bán nhà đất số 2059/HĐ-MBN tại Phòng công chứng, giá 30 triệu đồng (không ghi diện tích). Vì là Việt kiều nên vợ chồng nguyên đơn nhờ bị đơn đứng tên giúp trên giấy tờ mua bán nhà – đất. Ngày 25/5/1999, bị đơn đã ký “Giấy xác nhận quyền sở hữu về bất động sản” thừa nhận tiền mua nhà của vợ chồng nguyên đơn đầu tư trường VA và bị đơn đứng tên giùm trên giấy mua bán. Nguyên đơn yêu cầu Tòa án công nhận QSH nhà, đất nêu trên là của nguyên đơn. Bị đơn không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn và yêu cầu được hưởng ½ giá trị chênh lệch do bị đơn đứng tên giùm cho nguyên đơn theo Án lệ số 02/2016/AL. Người liên quan có yêu cầu độc lập ông PTA yêu cầu hủy Hợp đồng mua bán nhà công chứng ngày 24/3/1998 và Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký tại UBND phường X ngày 16/02/1998 vì cho rằng ông PTA và bị đơn có góp 125 lượng vàng để mua nhà- đất hiện tranh chấp nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh.

Tại Bản án dân sự số1201/DS-ST ngày 13/9/2017 Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn; xác định nhà đất tranh chấp thuộc quyền sở hữu của nguyên đơn. Nguyên đơn được quyền liên hệ cơ quan chức năng tiến hành làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSH nhà và quyền sử dụng đất theo quy định đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông PTA. Không chấp nhận yêu cầu của bị đơn về việc được nhận tiền công sức đứng tên giùm.

Phán quyết của Tòa án cấp sơ thẩm được sự ủng hộ tại Bản án số 155/DS-PT ngày 08/5/2019 của Toà án cấp phúc thẩm, cụ thể: Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn và người liên quan có yêu cầu độc lập; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 1201/DS-ST ngày 13/9/2017.

Tuy nhiên, ngày 11/8/2020, TANDTC ban hành Quyết định giám đốc thẩm số 44/2020/DS-GĐT huỷ toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm và Bản án phúc thẩm nêu trên với lý do chưa làm rõ diện tích 660,05m² đất gồm các loại đất gì và công sức đóng góp của bị đơn.

Tác giả cho rằng TANDTC hủy kết quả giải quyết của Tòa án 2 cấp là chính xác. Việc Tòa án 2 cấp đã căn cứ các tài liệu bản chính sau: Giấy xác nhận ngày 25/5/1999 thể hiện chữ ký của bị đơn và có nội dung bị đơn thừa nhận tiền mua nhà của vợ chồng nguyên đơn đầu tư trường VA, bị đơn đứng tên giùm trên giấy mua bán nhà. Bản kết luận giám định ngày 14/9/2006 của Viện KH-HS tổng cục cảnh sát cũng đã xác định: “chữ ký đúng tên HTH trên Giấy xác nhận quyền sở hữu về bất động sản… ghi ngày 25/5/1999 là chữ ký trực tiếp và được ký trước khi đóng dấu “Trường tiểu học dân lập Việt Anh”; Biên bản thỏa thuận phân chia tài sản trường VA ngày 10/6/2011 khi giải thể thể hiện tài sản của trường không có nhà- đất hiện tranh chấp; Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 16/02/1998 tại UBND phường X, Biên nhận vàng, Biên bản giao nhà và khuôn viên ngày 17/02/1998 giữa nguyên đơn, bị đơn với ông LTD, giấy trả tiền bồi thường sân Patin cho ông Đ và Hợp đồng mua bán nhà lập tại Phòng công chứng ngày 24/3/1998 giữa bị đơn với ông LHD; lời khai tại Tòa án của các đương sự đều thừa nhận nhà- đất không phải tài sản của trường VA. Không có căn cứ chứng minh bị đơn và ông PTA góp 125 lượng vàng để mua chung nhà- đất để xác định số tiền 245 lượng vàng là của nguyên đơn chi trả mua nhà, đất và nhờ bị đơn đứng tên mua hộ là hoàn toàn chính xác.

Vấn đề cần làm rõ là có công nhận nhà, đất thuộc quyền sở hữu của nguyên đơn hay không? Giải quyết yêu cầu của bị đơn tính công sức đóng góp làm tăng giá trị nhà- đất do đứng tên hộ như thế nào? Căn cứ pháp luật để giải quyết.

Về giải quyết yêu cầu công nhận quyền sở hữu nhà- đất của nguyên đơn

Theo Tòa án xác định: Vợ chồng nguyên đơn là Việt kiều, là người Việt Nam định cư tại nước ngoài được phép xuất - nhập cảnh nhiều lần vào Việt Nam, có hộ chiếu Hoa Kỳ còn giá trị và giấy miễn thị thực đến tháng 3/2020; nguyên đơn là người đang đầu tư tại Việt Nam; do vậy, căn cứ khoản 2 Điều 5, khoản 1 điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014, Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008 thì nguyên đơn đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoài về sinh sống, đầu tư tại Việt Nam và từ đó tuyên xử: Xác định toàn bộ nhà- đất thuộc quyền sở hữu của nguyên đơn.

Nguyên tắc chung, khi giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà- đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài chi tiền mua và nhờ người khác đứng tên hộ (giùm) đòi hỏi thẩm phán nghiên cứu toàn diện và hệ thống quy định pháp luật về  nhà -đất và các văn bản hướng dẫn liên quan; tiến hành thu thập các tài liệu, chứng cứ chứng minh có việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã chi tiền và nhờ người trong nước mua nhà- đất và đứng tên hộ trong hợp đồng mua nhà, đất và trên giấy chứng nhận hay không? Tại thời điểm xét xử người Việt Nam ở nước ngoài có được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam không? tùy thuộc vào tài liệu, chứng cứ chứng minh khác liên quan đến vụ án mà kết quả giải quyết có sự khác biệt. Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được QSH nhà ở tại Việt Nam gửi tiền nhờ người mua và đứng tên hộ nhà, đất tại Việt Nam, nhưng tại thời điểm xảy ra tranh chấp họ lại thuộc đối tượng được QSH nhà ở thì công nhận cho người Việt Nam định cư ở nước người được QSH nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất ở mà họ đã nhờ mua và đứng tên hộ.

Trường hợp xảy ra tranh chấp họ không có QSH nhà ở thì giao dịch giữa người Việt Nam ở nước ngoài với người Việt Nam đứng tên hộ trên giấy tờ nhà- đất là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật; khi đó Tòa án phải xác định giá trị nhà đất tại thời điểm xét xử: ⁽¹⁾ Nếu cao hơn giá lúc mua thì số chênh lệch chia mỗi bên ½; ⁽²⁾ nếu bằng giá khi mua thì buộc người đứng tên hộ thanh toán cho người Việt Nam ở nước ngoài bằng đúng số tiền (vàng) đã bỏ ra mua nhà, đất; ⁽³⁾ Nếu thấp hơn giá mua buộc người đứng tên hộ hoàn trả cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài bằng đúng số tiền vàng theo đúng giá trị định giá. Trường hợp người đứng tên hộ không đồng ý nhận nhà, đất hoặc không đủ điều kiện mua thì phải phát mãi nhà- đất theo quy định và xử lý: ⁽¹⁾ Nếu giá nhà đất tại thời điểm giá nhà, đất tại thời điểm phát mãi cao hơn giá mua thì trả cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài bằng đúng số tiền (vàng) đã bỏ ra mua nhà, đất, số tiền phát mãi còn lại chia mỗi bên ½ (Ví dụ: Gửi về 2 tỷ đồng, giá hiện tại 5 tỷ đồng người định cư ở nước ngoài sẽ nhận 3,5 tỷ đồng); ⁽²⁾ Nếu giá trị nhà đất tại thời điểm phát mãi tài sản thấp hơn giá mua thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận toàn bộ số tiền phát mãi. Vấn đề đặt ra là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được QSH nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất nhưng là loại đất nào hay tất cả các loại đất?

Thực tế xét xử trong vụ án này, theo Giấy mua bán nhà ngày 16/2/1998 ký tại UBND phường X thì các bên mua bán căn nhà diện tích 40,8m² trên đất 688,32m²; như vậy, trong diện tích 688,32 m² (đo đạc thực tế là 660,05m²) đất tranh chấp chỉ có phần diện tích nhà ở gắn liền với đất ở diện tích 40,8m², phần diện tích đất còn lại (660.05m²-40,8m²) chưa được Tòa án xác minh làm rõ là loại đất gì nhưng Tòa án 2 cấp đã tuyên xử công nhận cho nguyên đơn được QSH nhà ở và toàn bộ quyền sử dụng đất diện tích 660,05m². Phán quyêt này được hiểu Tòa án 2 cấp đã xác định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được QSH nhà ở tại Việt Nam thì được quyền sử dụng đất đối với mọi loại đất.

Quan điểm của tác giả. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được QSH nhà ở tại Việt Nam chỉ được công nhận quyền sử dụng đất ở. Vì theo Điều 10 Luật đất đai năm 2013 về phân loại đất gồm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa xác định được mục đích sử dụng; loại “đất ở” được xếp vào nhóm đất “phi nông nghiệp”. Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản, làm muối. Theo Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được QSH nhà ở “thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại….; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ...”; như vậy, chủ thể này chỉ được QSH nhà ở “gắn liền với quyền sử dụng đất ở” chứ không được QSH nhà ở gắn liền với mọi loại đất. Do vậy, để giải quyết vụ án chính xác, đúng pháp luật phải xác định, làm rõ đất tranh chấp thuộc loại đất gì? Giả sử, sau khi xác minh làm rõ phần diện tích còn lại là đất nông nghiệp (không phải là loại đất ở) khi đó kết quả giải quyết vụ án sẽ có sự thay đổi, nguyên đơn chỉ có QSH phần diện tích nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở diện tích 40,8m² và số tiền tương đương với 245 lượng vàng cùng phần giá trị quyền sử dụng đất tăng thêm sau khi trừ số tiền 245 lượng vàng và khoản tiền tương đương với công sức đóng góp làm tăng giá trị quyền sử dụng đất của bị đơn (nếu có); hoặc nhận lại số tiền tương đương với giá trị nhà – đất hiện tại nếu giá trị nhà đất không tăng giá trị hoặc bị giảm giá trị. Như vậy, việc Tòa án 2 cấp công nhận cho nguyên đơn QSH nhà ở gắn liền với toàn bộ quyền sử dụng đất trong khi chưa việc xác định phần diện tích tranh chấp là loại đất gì là không đúng quy định của tại Luật nhà ở năm 2014 và Luật đất đai năm 2013.

Về giải quyết yêu cầu của bị đơn được hưởng ½ giá trị tài sản do có công sức đứng tên giùm theo Án lệ số 02/2016/AL ngày 06/4/2016

  Việc áp dụng án lệ để giải quyết tranh chấp đã được nhiều quốc gia trên thế giới sử dụng từ lâu điển hình ở Pháp, Mỹ, Hàn Quốc, Nhật Bản… BLTTDS năm 2015 của Việt Nam tại Điều 45 về nguyên tắc giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp chưa có điều luật để áp dụng thì Tòa án áp dụng các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, án lệ, lẽ công bằng để giải quyết vụ việc dân sự khi không thể áp dụng tập quán, tương tự. Nghị quyết số 03/2015 ngày 29/10/2015 và Nghị quyết 04/2019/HĐTP ngày 18/6/2019 của TANDTC về quy trình lựa chọn, công bố và áp dụng án lệ thì án lệ được chính thức áp dụng tại Việt Nam. Liên quan đến xác định công sức đóng góp làm tăng giá trị nhà đất của người đứng tên hộ mua nhà, đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài có Án lệ số 02/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán TANDTC thông qua ngày 06/4/2016 trên cơ sở Quyết định số 220/QĐ-CA về việc công bố án lệ của Chánh án TANDTC.

Án lệ số 02/2016/AL được phép áp dụng sau 45 ngày kể từ ngày 06/4/2016 công bố nhưng cho đến nay việc áp dụng án lệ này vào thực tiễn xét xử vẫn còn bất cập, chưa thống nhất. Việc xem xét công sức đóng góp của người đứng tên hộ có làm tăng giá trị nhà- đất hay không đòi hỏi Thẩm phán khi giải quyết vụ án cần phải tiến hành các thủ tục thu thập tài liệu, chứng cứ được quy định tại Điều 97 BLTTDS năm 2015 để chứng minh giá trị tài sản nhà- đất tại thời điểm giao dịch nhà -đất được xác lập và thời điểm xét xử; cụ thể: Chi phí người nhờ đứng tên đã bỏ ra mua nhà- đất là bao nhiêu? Trong thời gian quản lý nhà, đất người đứng tên hộ có đóng góp gì để làm tăng giá trị nhà, đất; chẳng hạn người đứng tên hộ có bỏ tiền ra sửa chữa, tu bổ xây dựng lại nhà, công trình trên đất không? nếu có là bao nhiêu? Đồng thời, tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ và thẩm định giá trị nhà- đất tại thời điểm xét xử để xác định giá trị nhà- đất hiện tại so với thời điểm mua có thay đổi không, nếu có thì thay đổi tăng hay giảm giá trị? Việc thu thập các thông tin, tài liệu chứng cứ nêu trên có giá trị quan trọng và bắt buộc trong quá trình giải quyết tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ.

Nguyên tắc áp dụng án lệ: Từ trước ngày 15/7/2019 theo Nghị quyết số 03/2015/NQ-HĐTP ngày 29/10/2015 và Công văn 146 ngày 11/7/2019 của TANDTC thì áp dụng án lệ bảo đảm những vụ việc có tình tiết, sự kiện pháp lý giống nhau phải được giải quyết như nhau. Còn từ ngày 15/7/2019 đến nay, theo Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 18/6/2019 áp dụng án lệ phải bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau.

Trong vụ án này, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đã cùng xác định: Quá trình mua bán và quản lý sử dụng nhà- đất tranh chấp thì việc mua bán đều có nguyên đơn tham gia và đứng tên trên giấy mua bán, giao nhận vàng và là người nhận bàn giao nhà, đất. Nguyên đơn là người xây dựng tường rào xung quanh khuôn viên nhà- đất. Bị đơn chỉ đứng tên giùm cùng nguyên đơn trên giấy tay mua bán nhà ngày 16/02/1998 và sau đó bị đơn đứng tên trên Hợp đồng mua bán số 2059/HĐ/MBN ngày 24/3/1998 có công chứng và Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/2/1998 có xác nhận tại UBND phường X để hợp thức hóa việc mua bán trước đó. Sau khi mua nhà – đất vợ chồng bị đơn không quản lý mà trường VA quản lý và bị đơn đã giao toàn bộ giấy tờ mua bán nhà- đấy bản chính cho nguyên đơn. Ông PTA không đứng tên trên giấy tờ mua bán và không tham gia quản lý chỉ ký vào hợp đồng mua bán là người làm chứng. Do vậy bị đơn và ông PTA không có công sức gì trong việc mua bán, quản lý tôn tạo làm tăng giá trị nhà đất. Tình tiết này trong vụ án khác với Án lệ số 02/2016/AL nên không áp dụng án lệ này để giải quyết trong vụ án này. Do đó, nguyên đơn không phải bồi thường công sức quản lý nhà đất và đứng tên giúp trong việc mua bán nhà đất và tuyên xử không chấp nhận yêu cầu của bị đơn.

Theo tác giả, việc Tòa án 2 cấp cho rằng tình tiết trong vụ án này khác (không giống) với án lệ 02 nên không áp dụng án lệ này để giải quyết trong vụ án là chưa thuyết phục, và không chính xác; bởi lẽ: Giấy mua bán nhà ngày 16/02/1998 được ký giữa nguyên đơn, bị đơn và ông LHD đã vi phạm điều kiện hình thức của hợp đồng mua bán nhà và vi phạm điều cấm của pháp luật. Không thể áp dụng quy định tại Nghị quyết số 1037/2006/NQ- UBTVQU 11 ngày 27/7/2006 để công nhận QSH nhà ở cho nguyên đơn theo Giấy mua nhà ngày 16/02/1998 vì giao dịch nhà ở này được xác lập sau ngày 01/7/1991. Mà theo Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 không có quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được QSH nhà ở tại Việt Nam. Và theo Điều 80 Luật Đất đai năm 1993 quy định thì Chính phủ quyết định việc cho “người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất”. Như vậy, tại thời điểm năm 1998, pháp luật nhà, đất không quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được QSH nhà ở, đất ở tại Việt Nam. Nên giao dịch mua nhà được xác lập theo Giấy mua nhà ngày 16/02/1998 giữa người bán và nguyên đơn cùng bị đơn là không được pháp luật bảo vệ. Việc bị đơn đã đứng ra ký Giấy mua bán nhà ngày 16/2/1998 có xác nhận của UBND phường X và Hợp đồng mua bán nhà ngày 24/3/1998 tại phòng Công chứng làm cho giao dịch mua bán nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất giữa các bên trở nên hợp pháp và đây là căn cứ để cấp Giấy chứng nhận QSH nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của Luật đất đai năm 2013 bảo vệ quyền lợi bên mua nhà nếu ông LHĐ có phát sinh tranh chấp. Việc bị đơn giao lại bản chính các giấy tờ nhà- đất cho nguyên đơn, việc nguyên đơn và bị đơn cùng ký Biên bản giao nhận tiền và nhận nhà ngày 17/02/1998 không làm thay đổi được bản chất của giao dịch mua bán nhà vô hiệu. Do vậy, Tòa án 2 cấp không tính công sức của bị đơn đã bỏ ra thực hiện giao dịch và đứng tên hộ trong hợp đồng mua nhà đất cho nguyên đơn là không đúng tinh thần Án lệ số 02/2016 ngày 06/4/2016, không đảm bảo quyền lợi chính đáng của bị đơn được pháp luật bảo vệ.

Kết luận. Nguyên tắc chung khi giải quyết án dân sự phải nghiên cứu toàn diện, khách quan, có hệ thống và đảm bảo đúng pháp luật là trách nhiệm của mỗi Thẩm phán được phân công giải quyết. Để áp dụng pháp luật đúng và vận dụng án lệ chính xác trong quá trình giải quyết tranh chấp thấu tình, đạt lý, bảo vệ quyền lợi của các chủ thể đòi hỏi thẩm phán cần căn cứ tình tiết, yêu cầu cụ thể của mỗi bên trong vụ án để lựa chọn nội dung cụ thể nào của án lệ hay toàn bộ nội dung án lệ để áp dụng. TANDTC cần tiếp tục phát triển thêm án lệ đối với loại án tranh chấp nêu trên nhưng mang tính khái quát cao và điển hình hơn Án lệ số 02/2016/AL ngày 06/4/2021, theo đó chứa dựng gồm cả giải quyết công nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi nhờ người đứng tên mua nhà, đất và đường lối giải quyết công sức đóng góp của người đứng tên hộ. Có như vậy, việc giải quyết loại án này mới đảm bảo tính thống nhất và chính xác cao./.   

TS. NGUYỄN THỊ MINH PHƯỢNG (TAND Tp. Hồ Chí Minh)

Nguồn: Tạp chí Tòa án