Tuyển tập bản án về tranh chấp hợp đồng mua bán đất vô hiệu do không đủ diện tích tách thửa

1. Quy định của pháp luật về diện tích đất tối thiểu tách thửa

Diện tích đất tối thiểu tách thửa được hiểu là quy định của pháp luật đất đai về giới hạn diện tích thấp nhất mà người sử dụng đất được quyền tách từ một thửa đất lớn thành hai hay nhiều thửa đất mới có diện tích nhỏ hơn.

Theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.”

Ngoài ra, tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn một số nội dung liên quan đến diện tích tách thửa tối thiểu như sau:

- Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

- Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

2. Giao dịch quyền sử dụng đất dưới diện tích tách thửa tối thiểu

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định về giao dịch, hợp đồng.

Về mặt hình thức: tại thời điểm giao kết hợp đồng, hợp đồng chuyển quyền đã thực hiện được 2/3 thì có thể xem xét công nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Về nội dung: tại Điều 75 Nghị định số 43/2014 không cho phép công chứng, chứng thực và thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất dưới diện tích tách thửa tối thiểu. Như vậy, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nên việc giao kết của các bên có thể hợp pháp nhưng hợp đồng không thể thực hiện được, hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Một số bản án tranh chấp hợp đồng mua bán đất vô hiệu do không đủ diện tích tách thửa

Bản án 820/2018/DS-PT ngày 11/09/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

+ Trích dẫn nội dung: Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh có văn bản xác minh gửi Ủy ban nhân dân huyện A hỏi về phần diện tích đất chuyển nhượng từ ông M sang cho ông L có thể tách thửa và có cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được hay không. Tại Công văn số 1305/UBND ngày 30/5/2018 của Ủy ban nhân dân huyện A trả lời cho Tòa án như sau: vị trí khu đất không phù hợp quy hoạch để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở tại nông thôn.

Bản án 415/2018/DS-PT ngày 23/04/2018 về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

+ Trích dẫn nội dung: Phần còn lại của căn nhà là 96 m2 – 58,5 m2 = 37,5 m2 (sau khi trừ lộ giới còn 25,2 m2) không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 5 của Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Theo Công văn số 247/TNMT-TN ngày 07/3/2017 gửi cho Tòa án nhân dân quận TB thì phần còn lại của căn nhà là 37,5 m2 (sau khi trừ lộ giới còn 25,2 m2) không đủ điều kiện để tách thửa (không đảm bảo diện tích tối thiểu để tách thửa). Như vậy, Hợp đồng đặt cọc và bán nhà ngày 20/5/2010 giữa bà L và bà O vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được ngay từ khi giao kết.

Bản án 881/2019/DS-PT ngày 09/10/2019 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

+ Cơ quan xét xử: Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

+ Trích dẫn nội dung: vì diện tích đất các bên chuyển nhượng không đủ điều kiện để tách thửa nên các bên không thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan công chứng. Các quy định của phápluật về diện tích tối thiểu để tách thửa là quy định công khai, người sử dụng đất có nghĩa vụ phải biết để thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình. Do đó, cả bị đơn và nguyên đơn đều có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu. 

Bản án 17/2017/DS-ST ngày 11/08/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

+ Trích dẫn nội dung: Tại Quyết định số 59/2014/QĐ-UBND ngày 28-11-2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, tại điểm a khoản 4 Điều 3 diện tích tối thiểu sau khi tách thửa phải từ 100m2 và chiều rộng không nhỏ hơn 5m. Như vậy trường hợp này không được tách thửa theo quyết định số 59, vi phạm điều cấm của pháp luật; Hợp đồng chưa được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013; Hợp đồng vi phạm điều cấm và hình thức, nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122, 123 Bộ luật dân sự. Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSD đất của Nguyên đơn không có căn cứ chấp nhận.

Bản án 328/2019/DS-PT ngày 13/12/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Cơ quan xét xử: Toà án nhân dân tỉnh Cà Mau.

+ Trích dẫn nội dung: Do cả hai bên đều thừa nhận khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị N đã không đủ điều kiện để tách thửa và đến thời điểm phát sinh tranh chấp thì chị N vẫn chưa đăng ký kê khai để được cấp quyền sử dụng đất, cũng như chưa đủ điều kiện để tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh Cà Mau tại Quyết định số 59/2018/QĐ-UBND ngày 28/12/2018 quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với một số loại đất trên địa bàn tỉnh Cà Mau, quyết định này quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp cụ thể là khu vực phường thị trấn là 300m2, khu vực các xã là 500m2. 

Bản án 10/2018/DS-PT ngày 03/07/2018 về tranh chấp yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu

+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế.

+ Trích dẫn nội dung: Sau khi 2 bên ký giấy thỏa thuận mua bán thì vợ chồng Bà đã giao đất và nhà cho ông Ph, bà H sử dụng. Vợ chồng Bà đã tiến hành làm thủ tục tách thửa và hợp thửa cho 02 thửa đất tại 107 và đường Ph, thành phố H theo đúng thỏa thuận. Tuy nhiên, khi vợ chồng Bà tìm hiểu mới biết được là thửa đất tọa lạc tại số 107 Đường Ph không thể tách thửa để hợp với thửa đất tại 107/1 vì chưa đủ diện tích theo quy định của pháp luật và chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể tách thửa và gộp thửa được.

Bản án 94/2018/DS-PT ngày 13/08/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang.

+ Trích dẫn nội dung: bị đơn ông Huỳnh Văn K trình bày: Ông thừa nhận có chuyển nhượng cho ông Trần Văn P một phần đất như ông P trình bày là đúng và ông đã nhận trước của ông P số tiền là 15.000.000đ, sau đó ông P có cho ông biết phần đất ông chuyển nhượng không làm thủ tục sang tên được và yêu cầu ông trả lại 15.000.000đ. Ông không đồng ý yêu cầu của ông P, ông yêu cầu Tòa án giải quyết cho ông được tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để ông tách thửa sang tên cho anh P, ông không có khả năng để trả lại 15.000.000đ cho ông P, nếu ông P không mua đất nữa thì phải mất tiền đặt cọc.

Bản án 09/2019/DS-ST ngày 03/04/2019 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương.

+ Trích dẫn nội dung: Bà N tìm hiểu ở cơ quan nhà nước thì biết được nhà, đất (ngang 5m x 30m) và phần đất 5m x 30m (có 80m2 thổ cư) bên cạnh căn nhà trong tổng diện tích diện tích 477 m2  thửa đất số 06 tờ bản đồ 28 tọa lạc tai khu phố 1, thị trấn Dầu Tiếng của bà Châu Thị Tuyết P  không đủ điều kiện tách thửa. Ngày 22/8/2018, bà N làm đơn yêu cầu thay đổi đơn khởi kiện, cụ thể: Bà yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu, yêu cầu bà P trả lại tiền cọc 500.000.000 đồng. Lý do Nhà nước không cho tách thửa vì đất bà P không đủ điều kiện tách thửa.

Bản án 85/2019/DS-PT ngày 03/05/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.

+ Trích dẫn nội dung: Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập bằng giấy tay ngày 21/11/2011 không được lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định, không được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực, các bên không thống nhất được diện tích chuyển nhượng, diện tích đo đạc thực tế không đủ diện  tích  tách  thửa  theo  quy  định  (Quyết  định  số  25/2017/QĐ-UBND  ngày 27/9/2017 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Bình Dương quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa) nên hợp đồng chuyển nhượng ngày 21/11/2011 giữa ông Nguyễn Văn G, bà Đặng Thị Thu N với ông Lê Minh C là vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.