Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy viết tay được công nhận

I. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy viết tay có giá trị pháp luật không?

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì "Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định pháp luật"

Như vậy, việc chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Đối chiếu với quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì: 

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

…

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Có thể thấy, mặc dù Luật đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực và Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định khi hợp đồng vi phạm quy định về hình thức nghĩa là không có công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó vô hiệu.

Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định thêm trường hợp ngoại lệ chính là khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì hợp đồng đó vẫn có hiệu lực.

Như vậy, trường hợp các bên đã bàn giao đất cũng như giao nhận tiền xong hoặc bên mua đã trả đủ từ 2/3 giá trị tiền theo hợp đồng, …thì bên mua có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần công chứng, chứng thực.

II. Một số bản án về công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay

1. Bản án 98/2019/DS-PT ngày 25/07/2019 về yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Trích dẫn nội dung: Từ năm 2010 đến ngày 08/11/2016, vợ chồng tôi đã trả tiền mua đất cho ông N, bà H1 với tổng số tiền là 11.930.000.000 đồng thì ông N, bà H1 và anh Ngọc mới ký Hợp đồng mua bán viết tay cùng với giấy biên nhận tiền. Khi đó mảnh đất 172m2 nêu trên có tổng trị giá là 13.930.000.000 đồng, ông N, bà H1 và anh Ngọc cũng thống nhất bằng miệng với chúng tôi rằng khi nào chúng tôi trả nốt số tiền 2.000.000.000 đồng còn lại thì sẽ tiến hành ký công chứng mua bán để vợ chồng tôi có thể sang tên hợp pháp. Ngày 18/11/2016, vợ chồng tôi đã bàn giao nốt số tiền 2.000.000.000 đồng và đề nghị ông N, bà H1 cùng gia đình ký công chứng để tôi làm thủ tục chuyển quyền sở hữu thì chị Đỗ Thị Thanh H2 (con gái ông N, bà H1) và Tạ Thành Tr, Tạ Phương Th (con chị Hương) đã từ chối không ký, do vậy Hợp đồng công chứng đã không được ký kết.

2. Bản án 51/2017/DS-ST ngày 01/09/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Trích dẫn nội dung: Ngày 01/10/1995 vợ chồng ông Nguyễn Văn A và bà Hà Thùy L có mua của vợ chồng ông Đặng Công T và bà Phạm Thị M một lô đất vườn với giá 40.000.000đ, diện tích khoảng 400m2. Việc mua bán đất chỉ viết giấy tay (giấy nhận tiền), không có công chứng, chứng thực và lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định. Sau khi thỏa thuận xong, vợ chồng ông Nguyễn Văn A đã giao đủ tiền và nhận đất sử dụng từ cuối năm 1995 đến nay, khi giao đất hai bên không tiến hành đo đạt cụ thể diện tích mà vợ chồng ông Đặng Công T chỉ mốc giới phần đất đã bán và vợ chồng ông Nguyễn Văn A nhận đất sử dụng từ cuối năm 1995 đến nay, phần đất đã hình thành khuôn viên riêng, tứ cận không có tranh chấp ranh giới. 

3. Bản án 89/2018/DS-PT ngày 26/07/2018 về tranh chấp yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trích dẫn nội dung: tại thời điểm ngày 03/04/2001 ông Trẩn Thanh P, ông Huỳnh Văn C, bà Phạm Thị T giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 418 diện tích 2,5 công tầm cấy với giá 25 chỉ vàng 24k (bằng giấy tay, các bên đều thừa nhận). Các bên đã giao nhận đất và nhận vàng kể từ ngày ký kết hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận đất ông C đã sử dụng phần đất này từ năm 2001 cho đến nay là 17 năm, các bên không tranh chấp. Chỉ khi ông C yêu cầu ông P nhiều lần cắt chuyển quyền sử dụng đất cho ông C, ông P hứa hẹn nhiều lần và không thực hiện. Từ đó ông C mới yêu cầu công nhận việc chuyển nhượng phần đất này.

4. Bản án 129/2018/DS-PT ngày 04/04/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trích dẫn nội dung: Bà S cho rằng bà nhận chuyển nhượng của ông Kh các phần đất trên, bà đã giao đủ số tiền 26.500.000 đồng cho ông Kh. Chứng cứ mà bà S cung cấp là các giấy tờ mua bán đất viết tay do ông Kh viết và ký nhận. Sau khi giao đủ tiền thì bà S canh tác đất ổn định, không bị cơ quan có thẩm quyền xử phạt. Bên cạnh đó, bà Th và chị D sống giáp đất và thừa nhận có biết việc bà S canh tác đất nhưng cũng không phản đối hay có ý kiến gì.

5. Bản án 16/2019/DS-PT ngày 19/03/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trích dẫn nội dung: Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực. 

6. Bản án 113/2017/DS-PT ngày 16/08/2017 về tranh chấp hợp đồng cầm cố và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trích dẫn nội dung: Năm 1997 ông Lâm S có chuyển nhượng cho ông đợt đầu vào ngày 20/3/1997 là 7,3 tầm cấy đất ruộng (diện tích theo đo đạc thực tế là 11.664,5m2) tại thửa số 328 với giá 06 chỉ vàng 24k/01 công, tổng cộng là 43,5 chỉ vàng có làm biên nhận viết tay do ông Lâm S ký, không có xác nhận của chính quyền địa phương. Đợt 2, ngày 30/8/1997 ông tiếp tục sang nhượng 1,8 công tầm cấy đất ruộng (diện tích theo đo đạc thực tế là 1.633,7m2) tại thửa số 363 với giá 07 chỉ 07 phân vàng 24k, có làm biên nhận viết tay do ông Lâm S và vợ là bà Trần Thị P ký, không có xác nhận của chính quyền địa phương. Khi ông Nguyễn Kim S chuyển nhượng đất của ông Lâm S thì quyền sử dụng đất của ông Lâm S đang thế chấp trong Ngân hàng nên chưa làm thủ tục sang tên được.

7. Bản án 31/2018/DS-ST ngày 16/08/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Trích dẫn nội dung: Hợp đồng chỉ được lập bằng giấy tay vào năm 2012 và không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định là vi phạm về hình thức nhưng không vi phạm về nội dung vì các thửa đất này đều đã được cấp cho ông Lê Văn N. Sau khi chuyển nhượng thì ông N và bà V đã giao nhà, đất cùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bà X quản lý, sử dụng. Trong quá trình gia đình bà X quản lý, sử dụng thì ông N, bà V cũng không có ý kiến phản đối gì.

8. Bản án 62/2018/DS-PT ngày 23/11/2018 về tranh chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trích dẫn nội dung: Khoảng tháng 9 năm 2003 bà nhận chuyển nhượng của ông H, bà K một lô đất chiều ngang là 05m, chiều dài khoảng 30m, đất tại thôn Đ, xã T, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông với giá nhận chuyển nhượng là 10.000.000 đồng, bà đã trả trước cho ông H, bà K số tiền 9.000.000 đồng, còn lại 1.000.000 đồng hai bên thoả thuận khi nào ông H, bà K làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt là GCNQSDĐ) cho bà thì bà sẽ giao hết. Quá trình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có lập với nhau 01 giấy cam kết đặt cọc tiền mua đất bằng tay có chữ ký xác nhận của bà L và bà K nhưng không có công chứng, chứng thực theo quy định (Giấy mua bán lần 01).

9. Bản án 98/2019/DS-PT ngày 25/07/2019 về yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Trích dẫn nội dung: Từ năm 2010 đến ngày 08/11/2016, vợ chồng ông M, bà H đã trả tiền mua đất cho ông N, bà H1 với tổng số tiền là 11.930.000.000 đồng thì ông N, bà H1 và anh Ngọc mới ký Hợp đồng mua bán viết tay cùng với giấy biên nhận tiền. Khi đó mảnh đất 172m² nêu trên có tổng trị giá là 13.930.000.000 đồng, ông N, bà H1 và anh Ngọc cũng thống nhất bằng miệng với rằng khi nào ông M, bà H trả nốt số tiền 2.000.000.000 đồng còn lại thì sẽ tiến hành ký công chứng mua bán, sang tên hợp pháp. Ngày 18/11/2016, ông M, bà H đã bàn giao nốt số tiền 2.000.000.000 đồng và đề nghị ông N, bà H1 cùng gia đình ký công chứng làm thủ tục chuyển quyền sở hữu thì chị Đỗ Thị Thanh H2 (con gái ông N, bà H1) và Tạ Thành Tr, Tạ Phương Th (con chị Hương) đã từ chối không ký, do vậy Hợp đồng công chứng đã không được ký kết. Đồng thời đuổi ông M, bà H ra khỏi khuôn viên đất nêu trên. Ông M, bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 08/01/2016 giữa ông Đỗ Văn N, bà Trần Thị H1, anh Đỗ Văn N1 với chị Đỗ Thị Thu H và tiến hành thủ tục sang tên nhà đất tại thửa đất nêu trên.