Đất đang bị kê biên thi hành án có được chuyển nhượng?

1. Đất đang bị kê biên thi hành án có được chuyên nhượng?

Tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất gồm:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất

Theo đó, thửa đất đang được định giá để thi hành án nên thửa đất này sẽ không được phép chuyển nhượng.Nếu bên chuyển nhượng cố tình chuyển nhượng đất cho người khác thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 2 bên sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự năm  2015: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu”.

Đồng thời, theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 thì: "Khi hợp đồng dân sự vô hiệu thì bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại phát sinh nếu có”.

2. Tổng hợp các bản án tuyên hợp đồng vô hiệu khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang bị kê biên thi hành án:

1. Bản án 161/2018/DS-PT ngày 12/09/2018 về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

- Cấp xét xử: Phúc thẩm

- Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh An Giang

- Trích đẫn nội dung: “Hợp đồng mua bán nhà đất ngày 30/6/2000 giữa ông A với bà B, bà Án, ông D, có sự chứng kiến của Đội Thi hành án, tại thời điểm ký kết đã không tuân thủ quy định pháp luật về nội dung và hình thức. Các đương sự đều biết tài sản đang bị kê biên để thi hành án, đang bị tranh chấp thể hiện bà B, ông D, bà Án thỏa thuận sớm giải quyết tranh chấp thừa kế và tranh chấp ranh. Thời điểm thỏa thuận, đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà thuộc sở hữu của bà N. Bà N chết năm 1995, thời điểm các bên mua bán vẫn còn thời hiệu chia thừa kế. Vì vậy, Tờ thỏa thuận và Biên bản thỏa thuận ngày 30/6/2000 không tuân thủ pháp luật về nội dung và hình thức nên vô hiệu, các bên đều có lỗi như nhau. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu Tờ thỏa thuận và Biên bản ngày 30/6/2000, mỗi bên chịu ½ lỗi là có căn cứ.”

2. Bản án 461/2019/DS-ST ngày 16/10/2019 về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

- Cấp xét xử: Sơ thẩm

- Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh

- Trích dẫn nội dung: “Khi làm hợp đồng mua bán nhà bị đơn không nói cho nguyên đơn biết việc bà P là người đang đứng tên sở hữu căn nhà vì khi đó bị đơn cũng đang chuẩn bị tiền để thi hành án lấy lại giấy tờ nhà, do số tiền lãi phát sinh quá nhiều Bị đơn không có khả năng nên mới chưa thi hành được.Nguyên đơn đã có lời khai trong hồ sơ vụ án nguyên đơn đã biết Bị đơn hiện không đứng tên sở hữu nhà, biết được hợp đồng mua bán nhà ở phải ra công chứng mà vẫn ký giấy tay thỏa thuận mua bán. Hội đồng xét xử có đủ sơ sở khẳng định hợp đồng mua bán nhà ở ngày 24/3/2015 giữa Nguyên đơn, bị đơn đã ký vô hiệu, hai bên đều có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu.”

3. Bản án 324/2017/DS-PT ngày 10/11/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Cấp xét xử: Phúc thẩm

- Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội

- Trích dẫn nội dung: “Trong vụ án này, tài sản là nhà và quyền sử dụng đất trong giao dịch giữa nguyên đơn và bị đơn đang bị Chi cục thi hành án dân sự huyện BX ra Quyết định cưỡng chế kê biên để bảo đảm quyền lợi cho chị Lê Thị L1 theo quyết định của Bản án dân sự phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc; chị Lê Thị L1 là người có quyền lợi liên quan trong vụ án này không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn cũng như sự thống nhất của nguyên đơn và bị đơn về việc tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng tài sản, yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất mà hai bên đã giao dịch.”

4. Bản án 30/2017/DS-ST ngày 22/08/2017 về tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự

- Cấp xét xử: Sơ thẩm

- Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước

- Trích dẫn nội dung: “Xét hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ngày 08/01/2015 giữa ông D, bà P với ông C, bà H, nhận thấy mặc dù các đương sự không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các đương sự chưa thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật là do bà H tạo điều kiện cho bà P chuộc lại tài sản. Hiện tại, bà P và ông D không có điều kiện chuộc lại tài sản và thống nhất thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H, ông C theo quy định nhưng không được do tài sản đã bị kê biên để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án của ông D, bà P. Ngoài ra, nội dung hợp đồng mua bán nhà đất giữa các đương sự không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.”

5. Bản án 02/2018/DS-ST ngày 10/01/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Cấp xét xử: Sơ thẩm

- Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân huyện Chợ Mới, tỉnh An Giang

- Trích dẫn nội dung: “Vào ngày 12/02/2014 âm lịch ông với Ông M có làm hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích  52m2 đất cho ông Nguyễn Hoàng M. Hiện diện tích đất và căn nhà gắn liền với đất đang bị kê biên để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của ông M. Nay ông yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà giữa ông với ông M là vô hiệu. Yêu cầu ông M trả lại cho ông 300.000.000 đồng, ông đồng ý trả lại cho ông M giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH01552.”

6. Bản án 217/2017/DS-PT ngày 22/11/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến kê biên để thi hành án

- Cấp xét xử: Phúc thẩm

- Cơ quan xét xử: Toà án nhân dân tỉnh Tây Ninh

- Trích dẫn nội dung: “Nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận có việc chuyển nhượng đất để trừ nợ, hai bên đã ra công chứng, nộp hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền nhận phiếu hẹn trả kết quả theo quy định. Trong thời gian chờ kết quả của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì Cơ quan Thi hành án có quyết định cho ngừng việc chuyển nhượng và có quyết định kê biên hai phần đất đang chuyển nhượng để đảm bảo cho thi hành án. Do đó nguyên đơn khởi kiện nên xác định quan hệ tranh chấp là “ Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến kê biên để thi hành án” mới chuẩn xác nên điều chỉnh lại quan hệ tranh chấp cho đúng.”

7. Bản án 159/2019/DS-PT ngày 13/05/2019 về tranh chấp quyền sử dụng đất bị kê biên

- Cấp xét xử: Phúc thẩm

- Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh

- Trích dẫn nội dung: “Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Võ Ngọc V và bà Nguyễn Thị H thực hiện đúng trình tự, thủ tục đối với diện tích 1.836m2. Riêng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00015.QSDĐ/iC diện tích 1.026m2 là không hợp lệ, do Ủy ban nhân dân xã C có tham gia việc phong tỏa, kê biên tài sản nhưng lại ký xác nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V, bà H với ông H và bà M ngày 13/5/2011 là không phù hợp.”