Thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là khi nào?

Chào anh, Ban biên tập xin giải đáp như sau: 

1. Đất đai là sỡ hữu của ai? 

Tại Điều 53 Hiến pháp 2013 khẳng định:  

Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.  

Như vậy, đất đai là tài sản thuộc sở hữu của toàn dân chứ không phải của riêng một tổ chức hay cá nhân nào. Cá nhân, tổ chức được nhà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thì được xem là chủ sỡ hữu quyền sử dụng đất mà mình được giao, cho thuê và công nhận 

2. Thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là khi nào?  

Theo Điều 503 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: 

Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất 

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.  

Dẫn chiếu đến khoản 1 và khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định:  

Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 

1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. 

...

7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. 

Dựa vào các quy định trên thì có thể thấy rằng, thời điểm để bên mua xác lập quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính thì bên bán chính thức chuyển quyển sỡ hữu cho bên mua và bên mua đã được coi là chủ sở hữu quyền sử dụng đất.  

3. Xử lý ra sao khi bên bán nhận đủ tiền nhưng không giao đất? 

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 và điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, thì sau khi hoàn thiện thủ tục bán đất theo đúng quy định (bao gồm công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất và đăng ký biến động đất đai), bên bán đất có trách nhiệm giao tài sản (đất) cho bên mua trong thời gian đã thỏa thuận.

Trường hợp không có thỏa thuận cụ thể về việc giao đất, thì thời hạn chính là thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký biến động đất đai. Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Tại Điều 26 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015 có quy định những tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án.

Bên cạnh đó, Điều 186 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015 quy định:

Điều 186. Quyền khởi kiện vụ án

Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Như vậy, khi bên mua đất cần yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì có thể tiến hành khởi kiện tại tòa án.

Theo đó trình tự khởi kiện đòi lại đất đã mua được thực hiện như sau:

Bước 1: Soạn đơn khởi kiện và chuẩn bị các chứng cứ kèm theo

Người bị xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp có thể tiến khởi kiện, kể từ ngày bên bán không giao đất, theo đó người mua đất cần soạn đơn khởi kiện và các chứng cứ đi kèm, chứng minh rằng lợi ích của mình bị xâm phạm.

Ví dụ: Chuẩn bị các giấy tờ sau:  Đơn khởi kiện; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, biên lai thanh toán chuyển khoản, Giấy kê khai thuế thu nhập cá nhân, ...

Bước 2: Nộp bộ hồ sơ đến tòa án nhân dân cấp huyện nơi có miếng đất tọa lạc

Bước 3: Tòa án sẽ thụ lý vụ án và thông báo đóng tiền tạm ứng án phí

Bước 4: Thực hiện theo các chỉ dẫn của tòa án, cho đến khi đòi lại đất

Như vậy, khi bên bán đã nhận đủ tiền nhưng không giao sổ đỏ, thì người mua có thể tiến hành khởi kiện tại tòa án nơi có miếng đất tọa lạc và yêu cầu thực bên bán đất hiện đúng nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.