Thanh lý chung cư của doanh nghiệp kê khai thuế, xuất hóa đơn thế nào?

Chào anh, ban biên tập xin giải đáp như sau:

Ngày 04/8/2023, Cục thuế Thành phố Hà Nội ban hành Công văn 56948/CTHN-TTHT quy định về hóa đơn, chính sách thuế chuyển nhượng BĐS.

Công văn 56948/CTHN-TTHT: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/DanLuat-BanAn/2023/cong-van-56948-cthn-ttht-ha-noi-2023-hoa-don-chinh-sach-thue-chuyen-nhuong-bds.pdf

1. Kê khai thuế GTGT trực tiếp trên doanh thu

Theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị định 123/2020/NĐ-CP về hóa đơn bán hàng là hóa đơn dành cho các tổ chức, cá nhân như sau:

- Tổ chức, cá nhân khai, tính thuế giá trị gia tăng theo phương pháp trực tiếp sử dụng cho các hoạt động:

+ Bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ trong nội địa;

+ Hoạt động vận tải quốc tế;

+ Xuất vào khu phi thuế quan và các trường hợp được coi như xuất khẩu;

+ Xuất khẩu hàng hóa, cung cấp dịch vụ ra nước ngoài.

- Tổ chức, cá nhân trong khu phi thuế quan khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ vào nội địa và khi bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ giữa các tổ chức, cá nhân trong khu phi thuế quan với nhau, xuất khẩu hàng hóa, cung cấp dịch vụ ra nước ngoài, trên hóa đơn ghi rõ “Dành cho tổ chức, cá nhân trong khu phi thuế quan".

Theo quy định tại Điều 13 Thông tư 219/2013/TT-BTC về số thuế giá trị gia tăng phải nộp theo phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng bằng tỷ lệ % nhân với doanh thu áp dụng như sau:

- Đối tượng áp dụng:

+ Doanh nghiệp, hợp tác xã đang hoạt động có doanh thu hàng năm dưới mức ngưỡng doanh thu một tỷ đồng, trừ trường hợp đăng ký tự nguyện áp dụng phương pháp khấu trừ thuế quy định tại khoản 3 Điều 12 Thông tư 219/2013/TT-BTC;

+ Doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập, trừ trường hợp đăng ký tự nguyện theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 12 Thông tư 219/2013/TT-BTC;

+ Hộ, cá nhân kinh doanh;

…

- Tỷ lệ % để tính thuế GTGT trên doanh thu được quy định theo từng hoạt động như sau:

+ Phân phối, cung cấp hàng hóa: 1%;

+ Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: 5%;

+ Sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hóa, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: 3%;

+ Hoạt động kinh doanh khác: 2%.

Đồng thời, theo quy định tại khoản 2 Điều 16 Thông tư 78/2014/TT-BTC về đối tượng chịu thuế như sau:

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

Như vậy, doanh nghiệp tính thuế theo phương pháp trực tiếp trên GTGT, phát sinh hoạt động chuyển nhượng hoạt động bất động sản thì sử dụng hóa đơn bán hàng theo quy định khoản 2 Điều 8 Nghị định 123/2020/NĐ-CP.

Đồng thời, doanh nghiệp kê khai, nộp Tờ khai thuế GTGT từng lần phát sinh theo mẫu 04/GTGT ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC.

Mẫu 04/GTGT: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/DanLuat-BanAn/2023/04-GTGT.doc

2. Căn cứ tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định tại điểm e khoản 4 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP về các loại thuế, khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước khai theo từng lần phát sinh như sau:

Thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của người nộp thuế áp dụng theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.

Đồng thời, theo quy định tại Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC về căn cứ tính thuế từ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).

- Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 là 20%).

Như vậy, theo quy định trên thì thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở thuộc đối tượng chịu thuế TNDN. Doanh nghiệp kê khai, nộp Tờ khai thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản theo mẫu 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC.

Mẫu 02/TNDN: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/DanLuat-BanAn/2023/02.TNDN.doc

Công văn 56948/CTHN-TTHT: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/DanLuat-BanAn/2023/cong-van-56948-cthn-ttht-ha-noi-2023-hoa-don-chinh-sach-thue-chuyen-nhuong-bds.pdf

Trân trọng!