Rút kinh nghiệm vụ án "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở"

1. Nội dung vụ án

Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H  trình bày:

Ngày 01/5/1997, vợ chồng bà Trần Minh H, ông Võ Kim H viết giấy tay chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị H diện tích đất 120m2 (ngang 6m, dài 20m) tại tổ dân phố 5, phường Đoàn K, thị xã Ayun Pa, tỉnh Gia Lai với giá 3.000.000 đồng (đất chưa được cấp GCNQSDĐ).

Ngày 24/6/1997, bà H  đã trả đủ tiền. Bà H giao đất cho gia đình bà H. Vợ chồng bà H  đã làm một căn nhà gỗ, diện tích 20m2 để ông Đặng Văn D (chồng bà H) sửa xe. Đến năm 2008, ông D bị bệnh nên bà H cho người khác thuê. Năm 2010, căn nhà không có ai ở.

Năm 2011, bà Nguyễn Thị H  làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì biết toàn bộ phần diện tích đất của Bà đã được cấp GCNQSDĐ cho ông Võ Tấn S (anh ông Võ Kim H, chồng bà H). Bà H  đã khởi kiện đòi lại đất, nhưng bà H hứa để Bà khởi kiện ông Võ Tấn S, sau đó sẽ trả lại đất cho Bà nên bà H  rút đơn khởi kiện.

Tại Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 01/2013/QĐST- DS ngày 06/3/2013 của Tòa án nhân dân thị xã Ayun P, tỉnh Gia Lai thể hiện: Ồng Võ Tấn Sỳ đồng ý trả lại cho bà Trần Minh H và các con của bà H (chị Võ Ngọc Diệu H, anh Võ Trần Vĩnh H, anh Võ Trần Nhật H và anh Võ Trần Khắc H) diện tích 571,1m2 đất, trong đó có 120m2 đất đã chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị H.

Sau khi được ông Võ Tấn S trả đất, bà Trần Minh H đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Gia Lai cấp GCNQSDĐ số CD 826097 ngày 25/3/2016 đối với thửa đất số 73, tờ bản đồ số 2, diện tích 545,4 m2 cho chị Võ Ngọc Diệu Hiền (là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất gồm bà Trần Minh H, anh Võ Trần Nhật Huy, anh Võ Trần Khắc Huy và anh Võ Trần Vĩnh H) mà không giao đất cho bà H.

Diện tích đất của bà H  có một phần bị quy hoạch, diện tích còn lại theo kết quả thẩm định là 100,4m2. Bà H  đề nghị tòa án giải quyết:

 - Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy sang nhượng đất ngày 01/5/1997 giữa ông Võ Kim H, bà Trần Minh H với bà Nguyễn Thị H.

- Buộc anh Võ Trần Nhật H, bà Trần Minh H, chị Võ Ngọc Diệu H, anh Võ Trần Nhật H, anh Võ Trần Khấc H và anh Võ Trần Vĩnh H trả cho Bà diện tích đất 100,4m2 hoặc bà Trần Minh H cùng các con phải thanh toán giá trị diện tích đất sang nhượng theo kết quả định giá.

Bị đơn bà Trần Minh H trình bày:

Năm 1995, vợ chồng bà Trần Minh H, ông Võ Kim H được mẹ ông H (cụ Phạm Thị T) cho mượn một thửa đất (nay là thửa đất số 269). Lúc đó, bà Nguyễn Thị H  có xin thuê đất để ông Đặng Văn D (chồng bà H) sửa xe đạp. Hai bên chỉ thuê bàng miệng, không có hợp đồng.

Năm 1997, ông Võ Kim H bị bệnh nặng nên bà H nhiều lần mượn tiền của bà H  tổng cộng là 2.400.000 đồng. Sau dó, chồng Bà bị bệnh nặng không có tiền chữa trị nên bà H đã viết giấy sang nhượng đất theo yêu cầu của bà H. Việc sang nhượng này chỉ có bà H biết (mẹ chồng và chồng Bà không biết). Chữ ký của ông Võ Kim H trong Giấy sang nhượng đất là do bà H tự ký.

Năm 2000, bà Nguyễn Thị H  không ở thửa đất đã thuê và để lại nhà tạm cho đến nay. Bà H đã nhiều lần tìm bà H  để trả 3.000.000 đồng, nhưng bà H  không lấy. Năm 2015, bà H  khởi kiện đòi quyền sử dụng đất nhưng sau đó rút đơn. Năm 2016, gia đình bà H được cấp GCNQSDĐ theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận số 01/2013/QĐ-ST-DS ngày 06/3/2013 của Tòa án nhân dân thị xã Ayun Pa. Bà H không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của H chỉ đề nghị trả lại cho bà H  3.000.000 đồng và tính lãi suất theo quy định của Ngân hàng từ năm 1997 đến nay.

Người có quyền lợi nghĩa vụ tiên quan:

Chị Nguyễn Ngọc Diệu H, anh Võ Trần Nhật H, anh Võ Trần Khắc H và Võ Trần Vĩnh H (con bà H) thống nhất với trình bày của bà H và có yêu cầu độc lập, đề nghị Tòa án tuyên bố Giấy sang nhượng đất ngày 01/5/1997 giữa ông Võ Kim Hùng, bà Trần Minh H với ông Đặng Văn D, bà Nguyễn Thị H vô hiệu.

2. Những vấn đề cần rút kinh nghiệm

Nguồn gốc thửa đất tranh chấp là của vợ chồng cụ Võ Ngân H và cụ Phạm Thị T khai hoang từ năm 1966. Cụ H và cụ Tin có 03 người con (ông Võ Tấn S, Võ Văn Bốn và Võ Kim Hg).

Năm 1967, cụ H chết. Cụ T và các con tiếp tục quản lý, sử dụng thửa đất này. Năm 1995, ông Đặng Văn D và bà Nguyễn Thị H thuê của ông Võ Kim H, bà Trần Thị H một khoảnh đất trống để sửa xe đạp (vợ chồng ông H, bà H ở nhờ trên đất của cụ Tin). Ngày 01/5/1997, bà Trần Minh H (vợ ông Võ Kim H) ký “Giấy sang nhượng đất” cho ông Đặng Văn D và bà Nguyễn Thị H, diện tích đất 120m2 trong thửa đất 545,4m2 của cụ Phạm Thị T. Đến tháng 10/1997, cụ T chết.

Như vậy, thời điểm bà Trần Minh H viết “Giấy sang nhượng đất” ngày 01/5/1997 cho bà Nguyễn Thị H thì thửa đất thuộc quyền quản lý, sử dụng của cụ Phạm Thị T và cụ Võ Ngân Hà. Cụ Võ Ngân H chết, các đồng thừa kế chưa có sự phân chia di sản thừa kế của cụ H. Nhưng bà Trần Minh H tự ý chuyển nhượng đất của gia đình cụ Phạm Thị Tin là vi phạm Điều 6 và khoản 1 Điều 30 của Luật Đất đai năm 1993 và tại thời điểm giao dịch, cụ Phạm Thị T vẫn còn sống, nhưng không có sự đồng ý của cụ T và những người con của cụ T là không đúng quy định của pháp luật.

Mặt khác, Giấy sang nhượng đất ngày 01/5/1997 bà H thừa nhận tự viết và ký thay ông Võ Kim H.

Tòa án cấp sơ thẩm xác định: Mặc dù, giao dịch chuyển nhượng đất tại thời điểm ngày 01/5/1997, không phù hợp về hình thức, nhưng đúng với ý chí, nguyện vọng của các bên, không trái đạo đức xã hội nên áp dụng Án lệ số 04/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06/4/2016 và Án lệ số 16/2017/AL được Hội đồng Thấm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14/12/2017 để công nhận Giấy sang nhượng đất ngày 01/5/1997 giữa ông Võ Kim H, bà Trần Minh H với ông Đặng Văn D, bà Nguyễn Thị H và buộc gia đình bà H phải trả cho bà Nguyễn Thị H  diện tích đất đã chuyển nhượng 104,14m2 là không đúng với nội dung Án lệ nêu trên vì Diện tích 100,4m2 đất bà H chuyển nhượng cho vợ chồng bà H, ông D nằm trong tổng diện tích đất 545,4m2 thuộc thửa đất số 73 (76), tờ bản đồ số 2 là tài sản chung của vợ chồng cụ Võ Ngân H và cụ Phạm Thi T. Cụ H chết chưa được phân chia di sản thừa kế nên không phải là tài sản chung của vợ chồng bà Trần Minh H và ông Võ Kim H. Bà H cũng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng.

Vì vậy, vụ án cần xác định Giấy sang nhượng đất ngày 01/5/1997 giữa bà Nguyễn Thị H với bà Trần Thị H, ông Đặng Văn D bị vô hiệu và giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu theo tỷ lệ lỗi của các đương sự mới đúng quy định tại các Điều 131, 133, 136 và 139 của BLDS năm 1995; Điều 6, khoản 1, Điều 30 của Luật Đất đai 1993 và quy định tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Xem chi tiết Thông báo số 31/TB-VKS-DS ngày 23/5/2022 tại file đính kèm.