Rủi ro phát sinh khi góp tiền mua chung đất

Thông qua Bản án 182/2019/DS-PT ngày 18/03/2019 về tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh sẽ làm sáng tỏ vấn đề trên.

“ Năm 2001, ông D có góp tiền mua 500 m2 đất trong tổng số 2,118 m2 mà T mua của ông H với giá 330,000 đồng/m2. Ông D góp vào 165,000,000 đồng tương đương diện tích 500m2. Ông D và ông T là anh em ruột.

Quá trình mua đất ông D và ông T có thỏa thuận để ông T đại diện mua bán và đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông D xác định đã giao số tiền 165,000,000 đồng cho ông T làm 02 đợt: Đợt 1 giao 20,000,000 đồng; Đợt 2 giao tiếp 145,000,000 đồng. Sau khi mua đất, ông D có nhờ ông Q đổ đất trồng khoai lang và trồng cỏ nuôi bò.

Năm 2004, khi làm thủ tục giấy tờ xong anh em còn thuận hòa và vẫn thống nhất để bị đơn đứng tên luôn trên GCNQSDĐ đối với diện tích 500m2. Ngày 31/5/2004 Ủy ban nhân dân huyện A cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 283/QSDĐ/Q4 cho ông T. Quá trình sử dụng đất, năm 2008 anh em có mâu thuẫn và sự việc kéo dài đến ngày 05/11/2012 và ngày 01/12/2012 giữa ông D và ông T lập tờ Giấy thỏa thuận mua đất chung có 02 người làm chứng là ông P và bà V (Tổ trưởng Tổ dân phố 91, Phường D, quận E). Tuy nhiên, từ thời điểm đó đến nay ông D đã yêu cầu ông T tách thửa trả cho ông 500m2 trong số 2.118 m2 đã mua chung nhưng ông T không thực hiện. Nay ông D vẫn tiếp tục yêu cầu bị đơn phải có trách nhiệm tách thửa trả 500m2, vì đây là tài sản riêng của nguyên đơn, mua chung trong diện tích 2.118m2 với bị đơn” .

Tòa tuyên xử:

- Chấp nhận yêu cầu chia tài sản chung theo phần và yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất của ông Bành Ngọc D đối với diện tích 500m2 đất tại GCNQSDĐ số 283/QSDĐ/Q4 ngày 31/5/2004 do Ủy ban nhân dân huyện A, TP. HCM cấp đứng tên ông Bành Ngọc T;

- Ông Bành Ngọc D được quyền liên hệ đến cơ quan nhà đất yêu cầu được cấp GCNQSDĐ mang tên Bành Ngọc D đối với diện tích 500m2, được tách từ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 283/QSDĐ/Q4 ngày 31/5/2004 của Ủy ban nhân dân huyện A cấp cho ông Bành Ngọc T

Thứ nhất, pháp luật có ghi nhận trường hợp sở hữu chung đối với tài sản là đất đai, nhà ở. 

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 như sau:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

…

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

…

Thứ hai, mặc dù chỉ có ông T đứng tên trên GCNQSDĐ nhưng tài sản đó được ông D và ông T góp vốn mua chung và việc đứng tên 2 người đã có thỏa thuận nên diện tích đất đó vẫn là tài sản chung của cả hai và việc ghi tên trên GCNQSDĐ.

Đối chiếu với quy định tại khoản 3, điều 5 Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT

Điều 5. Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận

Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi"Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).

Ngoài ra, theo quy định tại điều 209 của Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 209. Sở hữu chung theo phần

1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, người có phần tài sản thuộc sở hữu chung có quyền đối với phần tài sản của mình trước đó dựa vào những căn cứ chứng minh việc đóng góp hình thành nên khối tài sản này.

Rắc rối lớn nhất khi mua đất chung là việc khai thác quyền sử dụng đất hoặc khi định đoạt quyền sử dụng đất. Vì đây là tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất nên khi muốn chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng vào các mục đích khác với thỏa thuận, người có nhu cầu phải được sự đồng ý của những người góp vốn khác.

Để hạn chế rủi ro khi mua chung nhà đất là các bên phải thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản. Trong đó, những nội dung cần được nêu rõ gồm: các vấn đề về quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung; phần đóng góp, tỷ lệ sở hữu của mỗi bên; ghi tên các bên (nếu chỉ để một người đại diện thì phải có văn bản thỏa thuận về việc này).