Rủi ro khi ghi giá giao dịch thấp hơn thực tế trong hợp đồng mua bán nhà, đất?

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 113/2017/DS-PT ngày 29/11/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng dân sự mua bán tài sản có nội dung như sau:

“Ngày 28/9/2016 vợ chồng ông Đào Anh N, bà Đinh Thị D có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Trịnh Quang H, bà Bùi Thị L diện tích đất 747m2 thuộc thửa số 586, tờ bản đồ số 7, tọa lạc tại Thôn L N, xã P T, huyện L H với giá chuyển nhượng là 580.000.000đồng. Sau khi thỏa thuận chuyển nhượng thì ông N, bà D có đặt cọc cho ông H, bà L 20.000.000 đồng và có viết giấy tay đặt cọc.

Đến ngày 12/10/2016 ông N, bà D và ông H, bà L có viết giấy tay sang nhượng diện tích đất trên với số tiền là 150.000.000 đồng nhằm mục đích trốn thuế. Sau đó ông H, bà L và ông N, bà D đến Văn phòng công chứng L H để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định, tại hợp đồng này chỉ ghi giá chuyển nhượng là 50.000.000 đồng nhằm mục đích trốn thuế, cùng ngày 12/10/2016 ông N, bà D và ông H, bà L đã nộp toàn bộ hồ sơ chuyển nhượng lên bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân huyện L H, phiếu hẹn đến ngày 03/11/2016 sẽ trả kết quả, phiếu hẹn này ông H bà L giữ bản chính.

Ngày 17/10/2016 thì ông H, bà L đến bộ phận một cửa rút toàn bộ hồ sơ chuyển nhượng đất và tuyên bố không chuyển nhượng cho ông N, bà D nữa nên ông N, bà D khởi kiện yêu cầu ông H, bà L tiếp tục duy trì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập 12/10/2016 giữa ông N, bà D và ông H, bà L.”

Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng đã quyết định: Tiếp tục duy trì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng. Vợ chồng ông Đào Anh N, bà Đinh Thị D và vợ chồng ông Trịnh Quang H, bà Bùi Thị L có trách nhiệm đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Việc ghi giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế nhằm trốn thuế diễn ra rất phổ biển. Tại sao lại có những trường hợp này:

Thứ nhất, Theo các quy định tại:

Điều 29. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

"Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%".

Ngoài ra, căn cứ theo Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì 2 thu nhập từ chuyển nhượng sau sẽ được miễn thuế

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

"1.Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2.Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất."

Nếu không thuộc vào trường hợp được miễn thuế thì người bán phải nộp số thuế bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%. Thuế này được tính dựa trên giá trị chuyển nhượng bất động sản mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy, số tiền đóng thuế thu nhập cá của bên bán là rất cao. Vì muốn giảm số tiền nộp thế xuống mức thấp nên bên bán và bên mua không ngần ngại việc ghi một giá trị giao dịch ảo thấp hơn so với giá trị thực. Hơn hết việc kí vào hợp đồng này bên có lợi là bên bán và bên mua cũng không có thiệt hại gì. Đôi khi hai bên đã thuận việc giảm một phần tiền cho bên mua để bên mua kí vào hợp đồng ảo.

Thứ hai, Việc công chứng hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất hoàn toàn dựa vào hồ sơ và tài liệu mà hai bên liên quan cung cấp, ngoài ra không có cơ chế xác minh nào khác. Nên việc công chứng hợp đồng sai giá trị thực tế là dễ dàng.

Vì vậy, tuy biết sẽ có nhiều rủi ro, song vì cái lợi trước mắt là tránh nộp thuế cao mà cả người mua và người bán đều ngẩm thừa nhận việc người bán khai giá trị trong hợp đồng thấp hơn mức giá thực tế bỏ ra để mua quyền sử dụng nhà, đất đó. Chỉ khi các bên có tranh chấp và khởi kiện ra Tòa thì thì các giao dịch ảo mới được bộc lộ.

Theo điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:

1.Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2.Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu; còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

Việc lập một thỏa thuận khác nhằm che giấu hợp đồng chuyển nhượng là hành vi vi phạm pháp luật dân sự. Một khi giao dịch giả tạo bị tuyên vô hiệu, giao dịch bị che giấu vẫn còn hiệu lực và các bên liên quan vẫn thực hiện theo đúng quy định pháp luật, tức là kê khai đúng với giá trị thực tế của hợp đồng và thực hiện đóng thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật, và các bên phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ dựa trên hợp đồng thực.

Khi hợp đồng bị che giấu bị vô hiệu theo quy định pháp luật thì Tòa án ra quyết định hủy bỏ hợp đồng và theo quy định tại:

Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng

"1….

2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả."

Theo đó, người bán sẽ hoàn trả lại toàn bộ tiền cho người mua và người mua sẽ giao trả lại quyền sử dụng đất cùng các giấy tờ, chứng nhận khác đã nhận. Tuy nhiên, việc xác minh đúng số tiền mà bên mua đã giao cho bên bán là rất khó khăn nếu các bên không có một thỏa thuận khác được kí tên bởi các bên mà đơn thuần là một thỏa thuận bằng miệng. Khi đó, việc lấy lại tiền của bên mua là không dễ vì vậy người mua cần tỉnh táo khi kí vào các hợp đồng giao dịch với giá trị lớn.

Để tránh các hậu quả đáng tiếc xảy ra cho các bên, cả người mua và người bán nên suy nghĩ đến những trước hành động làm giả hợp đồng giao dịch, chuyền nhượng quyền sử dụng đất. Đừng vì các lợi trước mắt mà lách luật để rồi xảy ra các tranh chấp và hậu quả pháp lý đáng tiếc về sau.