Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng
Thứ nhất, xác định quan hệ vợ chồng có hợp pháp hay không?
Theo tình huống đặt ra: Bà N và ông T là vợ chồng, có đăng ký kết hôn tại Campuchia từ năm 1972 (giấy tờ kết hôn đã thất lạc nhưng có ảnh cưới). Ông bà có hai người con chung. Như vậy, vấn đề đặt ra là thời điểm bắt đầu xác lập quan hệ vợ chồng là thời điểm nào, chứ không cần thiết phải cung cấp Giấy tờ kết hôn. Bởi lẽ, nếu quan hệ hôn nhân được xác lập trước ngày 03/01/1987 thì đương nhiên quan hệ vợ chồng được công nhận.
Theo quy định tại mục 3a Nghị quyết số 35/2000/NQ-QH10 ngày 09/6/2000 của Quốc hội về việc thi hành Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 quy định: “Trong trường hợp quan hệ vợ chồng được xác lập trước ngày 03 tháng 01 năm 1987, ngày Luật hôn nhân và gia đình năm 1986 có hiệu lực mà chưa đăng ký kết hôn thì được khuyến khích đăng ký kết hôn; trong trường hợp có yêu cầu ly hôn thì được Toà án thụ lý giải quyết theo quy định về ly hôn của Luật hôn nhân và gia đình năm 2000”.
Theo hướng dẫn tại muc 1 của Thông tư 01 hướng dẫn: “Theo quy định tại điểm a khoản 3 Nghị quyết số 35 của Quốc hội, trong trường hợp quan hệ vợ chồng được xác lập trước ngày 03/01/1987 (ngày Luật hôn nhân và gia đình năm 1986 có hiệu lực) mà chưa đăng ký kết hôn, nếu một bên hoặc cả hai bên có yêu cầu ly hôn, thì Toà án thụ lý vụ án và áp dụng quy định về ly hôn của Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 để giải quyết vụ án ly hôn theo thủ tục chung. Cần chú ý là trong trường hợp sau khi quan hệ vợ chồng đã được xác lập họ mới thực hiện việc đăng ký kết hôn, thì quan hệ vợ chồng của họ vẫn được công nhận kể từ ngày xác lập (ngày họ bắt đầu chung sống với nhau như vợ chồng), chứ không phải là chỉ được công nhận kể từ ngày đăng ký kết hôn.”
Do đó, Hôn nhân giữa ông T và bà N là hôn nhân thực tế nên được pháp luật công nhận mà không cần phải có việc đăng ký kết hôn.
Thứ hai, xác định quyền sử dụng đất có phải là tài sản chung của vợ chồng hay không?
Khoản 1 Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000: “Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thoả thuận.” Đồng thời, khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 cũng quy định: “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”.
Như vậy, về nguyên tắc, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, do đó, quyền sử dụng đất mà ông T nhận chuyển nhượng và đứng tên trong thời kỳ hôn nhân nên là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp ông T chứng minh được quyền sử dụng đất này ông được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Đồng thời, xét về nghĩa vụ chứng minh, khoản 3 Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 cũng quy định: “Trong trường hợp không có chứng cứ chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó là tài sản chung”. Do đó, ông T có nghĩa vụ phải chứng minh quyền sử dụng đất là tài sản riêng của ông T, (ví dụ như chứng minh được nguồn tiền mua là tài sản riêng…), nếu không chứng minh được thì đương nhiên sẽ xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng. Nói cách khác, bà N không có nghĩa vụ phải chứng minh là tài sản chung.
Thứ ba, xác định giao dịch giữa ông K và ông S có phải ngay tình hay không?
Căn cứ vào Điều 128 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội:
“Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng”.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông T cho ông K là vi phạm điều cấm của pháp luật. Bởi vì, khoản 3 Điều 28 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 quy định: “Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thoả thuận, trừ tài sản chung đã được chia để đầu tư kinh doanh riêng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này.”. Đồng thời, Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung như sau:
“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản…”.
Do đó, việc ông T tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sự đồng ý của bà N là không hợp pháp. Nói cách khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và ông K là vô hiệu.
Tuy nhiên, giao dịch giữa ông K và ông S vẫn có thể không bị vô hiệu nếu ông S là người ngay tình. Bởi vì, theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2005: “Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”. Khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015 cũng quy định: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.”. Tuy nhiên, nếu hợp đồng giữa ông K và ông S có hiệu lực thì bà N vẫn được bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình theo quy định tại khoản 3 Điều 133 Bộ luật dân sự, tức là bà N được yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Như vậy, với những phân tích như trên, tác giả thống nhất với quan điểm của tác giả Chu Minh Đức về việc xác định đây là hôn nhân thực tế và quyền sử dụng đất mà ông T đứng tên là tài sản chung của vợ chồng ông T và bà N. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là đương nhiên hợp đồng giữa ông K và ông S là vô hiệu, mà còn tuỳ thuộc vào việc ông S có phải là người ngay tình và được bảo vệ theo quy định của pháp luật hay không. Nếu hợp đồng giữa ông K và ông S không bị vô hiệu, thì bà N sẽ được yêu cầu bồi thường thiệt hại để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình. Trên đây là quan điểm của tác giả trao đổi cùng các bạn đọc. Rất mong nhận được ý kiến của bạn đọc và đồng nghiệp.
(028) 3930 3279 
Hỗ trợ trực tuyến 
0906 22 99 66 
