Quy định về quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật dân sự?

Tìm hiểu về thuật ngữ quyền đối với bất động sản liền kề?

“Quyền đối với bất động sản liền kề”, hay còn gọi là “dịch quyền” hoặc “quyền địa dịch” (Easement), là một quyền rất đặc biệt được ghi nhận trong pháp luật dân sự của nhiều quốc gia trên thế giới (bao gồm cả các quốc gia theo hệ thống pháp luật Dân luật và hệ thống pháp luật Thông luật), kể cả từ thời La Mã cổ đại trước đây. Quyền này cho phép chủ thể sử dụng đất được sử dụng một phần đất thuộc sở hữu của người khác để phục vụ cho nhu cầu hợp lý của mình, ví dụ như quyền đi qua qua bất động sản liền kề, lắp đặt đường ống, hoặc xây dựng công trình,...

Quyền này có tính chất vừa lịch sử (xuất hiện từ lâu đời), vừa xã hội (phục vụ cho nhu cầu chung sống dân sự của con người và phổ biến trong xã hội qua các thời kỳ), vừa tự nhiên (do địa hình hoặc điều kiện tự nhiên tạo ra) và vừa pháp lý (được pháp luật ghi nhận và bảo vệ). Tuy nhiên, quyền địa dịch chỉ là một quyền sử dụng hạn chế, nghĩa là người sử dụng không có quyền sở hữu tuyệt đối đối với phần đất đó và phải tôn trọng quyền sở hữu của chủ đất.

Việc xác lập quyền địa dịch có thể dựa trên các cơ sở khác nhau như: thỏa thuận giữa các bên, di chúc, hoặc quy định của pháp luật. Người sử dụng quyền địa dịch chỉ được thực hiện các hành vi phục vụ cho mục đích đã được thỏa thuận hoặc quy định, và không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ đất.

Tìm hiểu quy định về quyền đối với bất động sản liền kề?

Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự 2015 đều có những quy định khác nhau về quyền sử dụng một phần đất của người khác để phục vụ cho nhu cầu của mình.

Bộ luật Dân sự năm 2005: Quy định này được gọi là "quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề". Theo đó, chủ sở hữu đất được phép sử dụng một phần đất của người khác để đi lại, cấp thoát nước, cấp khí gas... nhưng phải bồi thường nếu không có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, quy định này còn khá chung chung và nằm trong chương về nghĩa vụ của chủ sở hữu.

Cụ thể, Điều 273 Bộ luật Dân sự 2005 có quy định:

Điều 273. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác.

Bộ luật Dân sự năm 2015: Quy định này được nâng cấp và gọi là "quyền đối với bất động sản liền kề". Quy định này rõ ràng hơn, cho phép chủ sở hữu đất được sử dụng đất của người khác để phục vụ cho việc khai thác đất của mình một cách hợp lý. Quyền này không phụ thuộc vào việc ai là chủ sở hữu đất.

Cụ thể, Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:

Điều 245. Quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).

Ngoài những quyền cụ thể được nêu trong Bộ luật Dân sự 2015, còn có nhiều quyền đối với bất động sản liền kề khác có thể được thỏa thuận giữa các bên. Điều này có nghĩa là, tùy thuộc vào nhu cầu cụ thể của mỗi trường hợp, các bên có thể thỏa thuận thêm nhiều quyền sử dụng đất liền kề khác. Ví dụ, Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ hơn về quyền sử dụng đất liền kề, bao gồm cả quyền về cấp khí gas và các nhu cầu khác chưa được đề cập trong Bộ luật Dân sự 2015.

Cụ thể, Điều 29 Luật Đất đai 2024 có quy định:

Điều 29. Quyền đối với thửa đất liền kề

1. Quyền đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; lắp đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác theo quy định của pháp luật.

2. Việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự; đồng thời phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 133 của Luật này đối với trường hợp quyền về lối đi; cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác”.

Xem thêm: Tìm hiểu về một số quyền cơ bản đối với bất động sản liền kề?