Quy định của pháp luật về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản và một số kiến nghị hoàn thiện

1.1.1. Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản của bên cho thuê

Khoản 1 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) năm 2014 quy định 04 trường hợp bên cho thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản (BĐS), trong đó có hai trường hợp sau:

Thứ nhất, bên cho thuê chỉ được chấm dứt khi bên thuê thanh toán tiền thuê chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán được ghi nhận trong hợp đồng mà không có sự chấp thuận của bên cho thuê.

Quy định này có thể được hiểu: (i) 03 tháng liên tục tính từ thời điểm đến hạn thanh toán; hoặc (ii) 03 tháng cộng dồn cho tất cả các lần vi phạm, tức mỗi lần bên thuê thanh toán trễ hạn, bên cho thuê sẽ ghi nhận lại số ngày chậm trả và cộng dồn nhiều lần cho đến khi số ngày chậm trả đủ 03 tháng.  

Chúng tôi cho rằng, dù áp dụng theo cách hiểu nào cũng gây ra một số bất lợi nhất định cho bên cho thuê và chưa phù hợp với thực tiễn. Bởi lẽ, quy định này có thể làm giảm ý thức tuân thủ hợp đồng của bên thuê, ngay cả khi bên thuê nhiều lần vi phạm về nghĩa vụ thanh toán đúng hạn thì phải đợi đến lần vi phạm thanh toán mà kéo dài đủ 03 tháng trở lên hoặc đợi đến khi cộng dồn số ngày chậm thanh toán đủ 03 tháng trở lên, bên cho thuê mới được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Trong khi đó, một trong những quyền của bên cho thuê là quyền yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng[1]; và một trong những nghĩa vụ theo luật định của bên thuê là thanh toán đủ tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng[2].

Thứ hai, bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS khi bên thuê sử dụng BĐS không đúng “mục đích thuê”.

Thuật ngữ “mục đích thuê” chỉ được nhắc đến duy nhất tại Điều 30 Luật KDBĐS năm 2014 và không có bất kỳ diễn giải hay hướng dẫn nào khác từ cơ quan có thẩm quyền về việc thực hiện điều khoản này. Trên thực tế, bên thuê có thể sử dụng BĐS vào nhiều mục đích khác nhau như để ở, kinh doanh, cho thuê lại... Vì vậy, dẫn đến trường hợp, hợp đồng thuê BĐS được các bên ký kết ghi nhận bên thuê mặt bằng với mục đích sản xuất kinh doanh, nhưng sau đó bên thuê đã sửa chữa và cho bên thứ ba thuê lại mặt bằng, cho sử dụng lại tài sản. Khi tranh chấp xảy ra, Tòa án ra phán quyết bên thuê nhà đã vi phạm hợp đồng với lý do sử dụng nhà không đúng mục đích thuê [3]. Như vậy, trong trường hợp này, Tòa án xác định việc bên thuê có sử dụng đúng mục đích thuê dựa vào thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra nếu các bên không thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng, và bên cho thuê viện dẫn lý do này để thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS thì khi xảy ra tranh chấp sẽ áp dụng như thế nào?.

1.1.2. Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản của bên thuê

Khoản 2 Điều 30 Luật KDBĐS năm 2014 cho phép bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

Thứ nhất, bên thuê không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê.

 Về nguyên tắc, bên cho thuê phải có nghĩa vụ đảm bảo giá trị sử dụng tài sản thuê của bên cho thuê, cụ thể đảm bảo về chất lượng tài sản thuê tương ứng với mục đích thuê. Do đó, khi có các hư hỏng khuyết tật của BĐS xảy ra thì bên cho thuê phải có nghĩa vụ sửa chữa những hư hỏng đó để đảm bảo an toàn cho bên thuê. Vì thế, nếu bên cho thuê không sửa chữa BĐS khi xảy ra hư hỏng, điều này không chỉ không đảm bảo việc khai thác công dụng của BĐS theo nhu cầu của bên thuê mà còn tiềm ẩn khả năng gây ra thiệt hại về tài sản, sức khỏe, con người cho bên thuê.
Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi của quy định trên, cần xác định tiêu chí một BĐS không bảo đảm an toàn để sử dụng. Về nguyên tắc, hợp đồng cần cân bằng lợi ích giữa các bên, nhưng trên thực tế, mỗi bên đều có xu hướng bảo vệ quyền lợi và lựa chọn cách có lợi hơn cho mình. Nếu không có hướng dẫn để làm rõ sẽ dễ làm phát sinh tranh chấp giữa các bên khi xác định BĐS không đảm bảo an toàn để sử dụng.

Thứ hai, khi bên cho thuê tăng giá thuê BĐS bất hợp lý, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Quy định này có ý nghĩa bảo vệ quyền lợi của bên thuê (thường được xem là bên yếu thế khi tham gia vào quan hệ thuê BĐS), nhất là đối với bên thuê là các cá nhân vì thường họ không ký hợp đồng hoặc ký với điều khoản bất lợi là tiền thuê sẽ được điều chỉnh tăng theo quyết định của bên cho thuê. Tuy nhiên, thuật ngữ "bất hợp lý” cũng không được giải thích cụ thể. Thực tiễn cho thấy, giao dịch cho thuê BĐS thông thường không được thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS; do đó khó có thể tổng hợp thông số và đưa ra được mức giá thị trường của các BĐS tương tự để tham khảo trong tình huống muốn xác định giá thuê một BĐS cụ thể có bị tăng bất hợp lý hay không.

Bên cạnh đó, Điều 15 Luật KDBĐS năm 2014 quy định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng, trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. Tuy nhiên, cho đến nay, chưa có văn bản pháp luật nào quy định về giá đối với BĐS cho thuê, cho thuê mua. Do đó, trường hợp bên cho thuê muốn thay đổi giá thuê BĐS so với giá được quy định trong hợp đồng, thì bên cho thuê cũng không thể đơn phương áp dụng giá thuê thay đổi mà chỉ được áp dụng giá mới sau khi có thoả thuận với bên thuê, trừ trường hợp các bên có thoả thuận việc bên cho thuê được tự động tăng giá thuê BĐS trong hợp đồng, lúc này chính quy định của Luật KDBĐS năm 2014 đã bảo lưu lại quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê tăng giá thuê BĐS bất hợp lý.

1.2. Thủ tục và hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản

1.2.1. Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản

Khoản 3 Điều 30 Luật KDBĐS năm 2014 quy định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, một bên muốn thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS phải thông báo cho bên còn lại biết trước 01 tháng. Việc thông báo trước 01 tháng khi không có thoả thuận khác giữa các bên nhằm để bên có quyền thực hiện đúng quyền của mình và làm giảm sự lạm dụng quyền của bên có quyền cũng như cho bên còn lại có đủ thời gian để phản biện hoặc chuẩn bị cho việc chấm dứt hợp đồng thuê BĐS. Tuy nhiên, quy định này lại chưa bao quát được nội dung thông báo và thời hiệu của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Thực tiễn giải quyết tranh chấp của Tòa án nhân dân cho thấy, Tòa án không chấp nhận yêu cầu do bên đơn phương chấm dứt hợp đồng chưa xác định rõ nội dung thông báo, từ đó không có căn cứ để giải quyết về đơn phương chấm dứt hợp đồng. Cụ thể, tại Bản án sơ thẩm số 01/2017/KDTM-ST ngày 12/01/2017 của Tòa án nhân dân (TAND) TP. Đà Lạt về tranh chấp hợp đồng kinh doanh thương mại thuê mặt bằng, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại do một bên đề nghị hủy hợp đồng nhận định hành vi của Công ty CP DVDL A là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng[4]. Tuy nhiên, Bản án phúc thẩm đã huỷ Bản án sơ thẩm và một trong những lý do là Tòa phúc thẩm nhận định Bản án sơ thẩm chưa làm rõ lý do Công ty CP DVDL A yêu cầu hủy Hợp đồng số 01/HĐMB, hủy để chấm dứt hợp đồng hay hủy để ký lại hợp đồng mới, nội dung đề xuất của các bên là như thế nào, qua đó mới xác định được có hay không có hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng và xác định lỗi[5]. Như vậy, có thể thấy, thông báo chấm dứt hợp đồng thuê BĐS với nội dung chưa rõ ràng, không ghi lý do chấm dứt hợp đồng, không ghi căn cứ để thực hiện việc chấm dứt hợp đồng thì sẽ khó xác định được bên gửi thông báo có đang thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không.

Bên cạnh đó, khi một trong các bên có hành vi là điều kiện làm phát sinh quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên kia, nhưng bên có quyền không thực hiện quyền của mình ngay, mà một thời gian rất lâu sau đó mới gửi thông báo để áp dụng quyền thì bên có quyền còn được thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không?, đặc biệt, khi bên còn lại đã khắc phục hậu quả cho hành vi của mình. Về vấn đề này, Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định cụ thể.

1.2.2. Hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê bất động sản

Hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê BĐS là hợp đồng sẽ chấm dứt hiệu lực, các bên không bắt buộc tiếp tục phải thực hiện nghĩa vụ với nhau, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp. Theo đó, có ba vấn đề mà các bên luôn quan tâm khi chấm dứt hợp đồng thuê BĐS, đó là: (i) bồi thường thiệt hại, (ii) hoàn trả BĐS, và (iii) xử lý tiền cọc.

Luật KDBĐS năm 2014 không trực tiếp điều chỉnh về hậu quả của đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS. Do đó, việc xử lý hậu quả của đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS sẽ tuân theo quy định của pháp luật có liên quan tương ứng cho từng vấn đề .

Thứ nhất, về bồi thường thiệt hại: Bồi thường thiệt hại được điều chỉnh bởi cả Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và Luật Thương mại năm 2005. Tuy nhiên, cho thuê BĐS với bản chất là hoạt động thương mại (nhằm mục đích sinh lợi); do đó, vấn đề bồi thường thiệt hại trong hợp đồng thuê BĐS sẽ ưu tiên áp dụng theo quy định của Luật Thương mại năm 2005. Theo đó, căn cứ để yêu cầu bồi thường thiệt hại khi có đủ ba yếu tố sau: (i) hành vi vi phạm hợp đồng; (ii) thiệt hại thực tế; (iii) hành vi vi phạm hợp đồng là nguyên nhân trực tiếp gây ra hậu quả[6]. Tuy nhiên, trên thực tế hoạt động cho thuê BĐS, các bên thường thoả thuận ấn định mức bồi thường trong trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS.  

Thứ hai, về hoàn trả BĐS: Theo quy định, bên thuê có nghĩa vụ hoàn trả BĐS theo tình trạng như lúc nhận bàn giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Tuy nhiên, sẽ rất khó khăn trong việc truy cứu trách nhiệm pháp lý nếu bên thuê không thực hiện nghĩa vụ này, sau đó bỏ trốn và không thể liên lạc được.

Trên thực tế, bên cho thuê thường chấp nhận bỏ chi phí để dọn dẹp BĐS ngay sau khi nhận bàn giao từ bên thuê, với mục đích cho bên thứ ba tiếp tục thuê BĐS, tránh bị sụt giảm về lợi nhuận. Thậm chí nếu bên thuê có để lại các tài sản khác trên BĐS, mặc dù các bên đã có thoả thuận: “Bên thuê từ bỏ quyền sở hữu đối với tài sản đó, đồng nghĩa với việc bên cho thuê có quyền sở hữu tài sản đó”[7], thì bên cho thuê vẫn gặp khó khăn trong việc sử dụng tài sản để bù đắp cho những tổn thất do bên thuê gây ra. Bởi lẽ, theo nguyên lý kế toán thì bên thuê phải xuất hóa đơn hoặc ký kết giấy tờ chuyển giao quyền sở hữu cho bên cho thuê để có thể hạch toán tài sản và sử dụng.

Thứ ba, về xử lý tiền cọc: Trong mối tương quan với việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS thì thuật ngữ, tiền cọc ở đây được hiểu là một biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng thuê BĐS của bên thuê[8]. Nếu các bên có thỏa thuận cụ thể việc xử lý tiền cọc khi một bên thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, các bên sẽ xử lý tiền cọc theo thỏa thuận đó. Nếu các bên không có thỏa thuận, tiền cọc sẽ được xử lý theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015. Theo đó, trường hợp hợp đồng chấm dứt do lỗi của bên thuê thì tiền cọc thuộc về bên cho thuê; trường hợp do lỗi của bên cho thuê thì bên cho thuê phải trả cho bên thuê tiền cọc và một khoản tiền tương đương tiền cọc. Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng cho thuê BĐS chấm dứt do lỗi của cả hai bên hoặc do sự kiện bất khả kháng thì tiền cọc sẽ được xử lý như thế nào? Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn chưa quy định cụ thể vấn đề này.

2. Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản

2.1. Quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản

2.1.1. Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản của bên cho thuê

 Để bảo đảm quyền và lợi ích của bên thuê BĐS, chúng tôi đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm a, điểm b khoản 1 Điều 30 Luật KDBĐS như sau:

a) Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê.

b) Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng công năng, thiết kế hoặc mục đích thuê được thỏa thuận trong hợp đồng.

2.1.2. Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản của bên thuê

Để bảo đảm quyền của người cho thuê BĐS, chúng tôi kiến nghị sửa đổi, bổ sung điểm a, điểm b khoản 2 Điều 30 Luật KDBĐS năm 2014 như sau:

a) Không sửa chữa được nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê trong khoảng thời gian theo yêu cầu của bên thuê.

b) Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý, trừ trường hợp đã có thoả thuận trước về việc điều chỉnh giá thuê.

Ngoài ra, Bộ Xây Dựng với tư cách là cơ quan quản lý nhà nước về KDBĐS cần ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể tiêu chuẩn để xác định thế nào là BĐS “không đảm bảo an toàn để sử dụng” để các bên có cơ sở thực hiện; hướng dẫn xác định giá tăng như thế nào là bất hợp lý, bởi thực tế cho thấy giá thuê BĐS dựa trên nhiều yếu tố như tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời điểm tăng giá[9].

2.2. Quy định về thủ tục và hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản

2.2.1. Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản

 Chúng tôi cho rằng, Luật KDBĐS năm 2014 cần được bổ sung quy định về nội dung thông báo và thời hiệu thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS theo hướng như sau:

Thứ nhất, thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng phải có các nội dung chính sau đây: tên của bên đơn phương chấm dứt hợp đồng; tên của bên nhận thông báo; ngày chấm dứt hợp đồng; căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Thứ hai, nếu không có thời hạn nào được đưa ra cho việc thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên còn lại có thể yêu cầu bên có quyền, xác định cụ thể khoảng thời gian, đưa ra một câu trả lời về việc có thực hiện quyền của mình trong khoảng thời gian đó hay không. Trong các trường hợp này, nếu bên còn lại không nhận được bất kỳ thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng nào trong khoảng thời gian đó, quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ bị huỷ bỏ[10].

2.2.2. Hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản

Nhằm hạn chế tranh chấp trong việc giải quyết hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS, cần sửa đổi Luật KDBĐS năm 2014 theo hướng bổ sung quy định riêng về hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS./.

THS. TRỊNH TUẤN ANH

Trường Đại học Kiến Trúc Đà Nẵng,

LÊ KHÁNH TÂM

Trường Đại học Kinh tế Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh.

Nguồn: Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp