Phân biệt hợp đồng có hiệu lực với hợp đồng đã hoàn thành

1.Hợp đồng có hiệu lực

Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS) quy định về hiệu lực của hợp đồng có quy định “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật quy định khác”. Như vậy, hợp đồng có hiệu lực phải là hợp đồng được giao kết hợp pháp.

Hợp đồng cũng là một giao dịch dân sự nên hợp đồng có hiệu lực phải là giao dịch dân sự có hiệu lực. Đặc trưng của hợp đồng là giao dịch dân sự có hai bên trở lên và có sự thỏa thuận làm phát sinh các quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 385 BLDS quy định về khái niệm hợp đồng). Như vậy, cứ có “sự thỏa thuận” là đã có hợp đồng, mặc dù có thể là hợp đồng chưa có hiệu lực. Trong thực tế, có nhận thức sai cho rằng cứ có văn bản mới là hợp đồng, chưa có văn bản thì chưa có hợp đồng nên đã có xử lý tranh chấp không đúng quy định của pháp luật. Quy định của pháp luật trong trường hợp đã có hợp đồng nhưng vô hiệu với trường hợp chưa có hợp đồng là khác nhau.

Điều kiện của giao dịch dân sự có hiệu lực đã được quy định tại Điều 117 BLDS. Trong 4 điều kiện được quy định, có 3 điều kiện bắt buộc đối với tất cả các giao dịch là (khoản 1):

1) Điều kiện về chủ thể: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập” (điểm a khoản 1).

2) Điều kiện về ý chí: “Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện” (điểm b khoản 1).

3) Điều kiện về nội dung: “Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội” (điểm c khoản 1).

Điều kiện thứ 4 của giao dịch là điều kiện về hình thức của giao dịch được quy định tại khoản 2 Điều 117 BLDS là: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”. Như vậy, điều kiện về hình thức chỉ là điều kiện bắt buộc khi luật có quy định. Luật có thể là luật khác chứ không chỉ là trong BLDS.

Ví dụ: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng được quy định ở khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014.

Quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thường gắn với dấu hiệu về hình thức của hợp đồng (như thời điểm ký, thời điểm công chứng, thời điểm đăng ký…) nhưng không có nghĩa chỉ cần có các dấu hiệu về hình thức là hợp đồng có hiệu lực. Hợp đồng chỉ có hiệu lực ở thời điểm đủ dấu hiệu về hình thức khi đã đủ các điều kiện có hiệu lực khác (từ điểm a đến điểm c khoản 1 Điều 117 nêu trên).

Trong thực tiễn xét xử, có một số bản án bị xác định có sai lầm nghiêm trọng phải hủy, sửa khi chỉ căn cứ vào quy định về hình thức hợp đồng đã công nhận hợp đồng có hiệu lực. Ví dụ: Chỉ căn cứ vào việc hợp đồng mua bán nhà đã có công chứng để công nhận hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực, trong khi hợp đồng có vi phạm về điều kiện chủ thể (như một chủ sở hữu chung bán nhà mà không có ý kiến của các đồng chủ sở hữu) hay vi phạm về nội dung (như việc mua bán nhà chỉ là giả tạo nhằm đảm bảo việc vay tiền).

Do đó, hợp đồng có hiệu lực là hợp đồng đã có đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS, kể cả quy định về hình thức của hợp đồng theo các luật có liên quan. Tương tự như vậy với các thời kỳ thi hành pháp luật khác nhau (BLDS năm 2005 là Điều 122, BLDS năm 1995 là Điều 131).

2. Hợp đồng đã hoàn thành

Trong thực tiễn xét xử, có khá nhiều trường hợp sử dụng thuật ngữ “hợp đồng đã hoàn thành” để chỉ hợp đồng có hiệu lực. Có trường hợp không chỉ nhầm lẫn về sử dụng thuật ngữ mà còn hiểu sai về thuật ngữ, dẫn đến giải quyết sai. Đó là nhận thức sai khi cho rằng cứ hợp đồng đã làm xong thủ tục đăng ký thì có hiệu lực, hợp đồng chưa thi hành thì không có hiệu lực.

Hợp đồng đã hoàn thành được quy định trong các văn bản pháp quy là tình trạng thi hành hợp đồng chứ không phải quy định về giá trị pháp lý của hợp đồng (vô hiệu hay có hiệu lực). Đây là một trong những trường hợp để xác định chấm dứt hợp đồng (khoản 1 Điều 422 BLDS, khoản 1 Điều 424 BLDS năm 2005, khoản 1 Điều 418 BLDS năm 1995). Để hiểu rõ hơn quy định “hợp đồng đã hoàn thành”, có thể tham khảo quy định tương ứng về chấm dứt hợp đồng trong Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 được quy định rõ là trường hợp “Hợp đồng đã được thực hiện xong” (khoản 1 Điều 27 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991). Như vậy, hợp đồng đã hoàn thành là hợp đồng đã được thi hành xong, các bên đã thực hiện xong các quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng; không phải là căn cứ để xác định hợp đồng có hiệu lực hay vô hiệu.

3. Mối quan hệ giữa hợp đồng có hiệu lực và hợp đồng đã hoàn thành

Một hợp đồng đã hoàn thành có thể vẫn bị tuyên bố vô hiệu (Ví dụ 1 dưới đây), ngược lại, một hợp đồng chưa thi hành vẫn có thể là hợp đồng có hiệu lực (Ví dụ 2 dưới đây).

Ví dụ 1: Ngày 01/02/2017, A và B ký hợp đồng có nội dung A chuyển nhượng cho B 500 m2 đất với giá 02 tỷ đồng. Hợp đồng được công chứng ngày 7/02/2017. Ngày 15/2/2017, B đã trả cho A 1,5 tỷ đồng. Ngày 20/2/2017, A đã bàn giao đất cho B. Ngày 15/3/2017, B đã được cấp giấy chúng nhận có nội điều chỉnh chủ sử dụng đất là B. Ngày 20/3/2017, B đã trả nốt cho A 500 triệu đồng. Ngày 20/3/2018, C là vợ của A khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất giữa A và B vô hiệu vì A đã tự ý chuyển nhượng đất là tài sản chung của vợ chồng. Tòa án xác định yêu cầu của C là có căn cứ. Ngày 20/6/2018, Tòa án đã xét xử tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất giữa A và B vô hiệu.

Ví dụ 2: Ngày 01/02/2017, M và N ký hợp đồng có nội dung M chuyển nhượng cho N 500 m2 đất với giá 2 tỷ đồng, trả tiền trong hạn một tuần kể từ khi đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Hợp đồng được công chứng ngày 07/02/2017. Ngày 15/3/2017, N đã được cấp giấy chứng nhận có nội dung điều chỉnh chủ sử dụng đất là N. Ngày 20/3/2017, M bàn giao đất cho N. Ngày 25/3/2017, N phát hiện đất bàn giao không phải là đất có giấy chứng nhận mà là đất khác nên yêu cầu M phải giao đúng đất thì mới trả tiền. Ngày 20/3/2018, M khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng vì cho rằng N đã vi phạm hợp đồng. N không đồng ý hủy hợp đồng và yêu cầu buộc M thực hiện hợp đồng. Tòa án đã thu thập chứng cứ xác định đúng là đất đã giao không phải là đất ghi trong hợp đồng. Ngày 20/6/2018, Tòa án đã xét xử xác định hợp đồng chuyển nhương đất ký ngày 01/02/2017 đã có hiệu lực kể từ ngày 15/3/2017 (ngày đăng ký), căn cứ xin hủy hợp đồng không quy định trong hợp đồng, không có trong các quy định của pháp luật (việc chưa trả tiền có lý do chính đáng là M giao không đúng đất chuyển nhượng nên cũng không phải trường hợp N vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ) nên đã không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng của M; chấp nhận phản tố của N buộc M thực hiện đúng hợp đồng.

4.Về đề xuất miễn điều kiện có giấy chứng nhận đối với nhà ở nông thôn

Trong bài viết đã nêu ở trên của tác giả Huỳnh Xuân Tình đã phản ánh một thực tế là có rất nhiều nhà ở tại nông thôn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhưng có nhu cầu tham gia giao dịch dân sự. Từ đó, tác giả Huỳnh Xuân Tình có đề xuất hướng dẫn áp dụng pháp luật là không buộc các giao dịch về nhà ở tại nông thôn phải có điều kiện “có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật” theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014. Tác giả Huỳnh Xuân Tình cũng nêu một ví dụ là thực chất đất tranh chấp có nhà ở nhưng chưa có giấy chúng nhận thì xác định là giao dịch về đất hay giao dịch về nhà ở.

Có giấy chứng nhận hay không có giấy chứng nhận không phải là căn cứ để phân biệt giao dịch về đất hay giao dịch về nhà (trong đó có nhà ở). Xác định đất thuộc giao dịch về nhà ở là căn cứ vào đất đó có phải thổ cư hay không (bao gồm cả phần đất coi như thổ cư theo pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai). Đây là vấn đề tác giả bài viết này đã phân tích trong bài viết “Nhận diện giao dịch về nhà ở” (Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử ngày 17/11/2019). Khi đã xác định là giao dịch về nhà ở thì mới áp dụng pháp luật về nhà ở, và khi ấy mới phải áp dụng quy định về giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Vấn đề có giấy chứng nhận là một điều kiện để nhà ở được tham gia giao dịch (điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, điểm a khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005). Khi đã vi phạm điều kiện về giấy chứng nhận thì dù hợp đồng đã hợp pháp về hình thức (đã công chứng) vẫn là hợp đồng vô hiệu.

Kiến nghị miễn điều kiện có giấy chứng nhận đối với nhà ở nông thôn là kiến nghị có căn cứ thực tiễn. Tuy nhiên, khi luật đã quy định rõ là điều kiện phải có, quy định này đã được quy định trong Luật Nhà ở năm 2005 và tiếp tục được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 thì việc hướng dẫn không thực hiện quy định này đối với nhà ở nông thôn là khác với quy định của luật, là vượt quá thẩm quyền của các cơ quan hướng dẫn thi hành, áp dụng pháp luật.

Tuy nhiên, quy định của Luật Nhà ở năm 2014 là “Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật” (Điều 118) nên không hoàn toàn giống quy định của Luật Nhà ở năm 2005 là “Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật” (Điều 91). Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở năm 2014 thì “ Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai”. Theo quy định của pháp luật về đất đai thì từ 10/12/2009, chỉ cấp một loại giấy chứng nhận có tên là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất”; đồng thời các loại giấy cấp trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị sử dụng (Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ). Như vậy, một người chỉ có “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” chưa có giấy chứng nhận về sở hữu nhà thì chưa phải là có giấy chứng nhận theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 nhưng đã phù hợp với quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

Như phân tích ở phần trên thì về điều kiện có giấy chứng nhận, Luật Nhà ở năm 2005 có hạn chế hơn so với quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Theo quy định tại khoản 4 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì: “Trong trường hợp văn bản quy phạm pháp luật mới không quy định trách nhiệm pháp lý hoặc quy định trách nhiệm pháp lý nhẹ hơn đối với hành vi xảy ra trước ngày văn bản có hiệu lực thì áp dụng văn bản mới”. Có thể coi quy định về điều kiện giấy chứng nhận của Luật Nhà ở năm 2014 có “trách nhiệm pháp lý nhẹ hơn” so với Luật Nhà ở năm 2005. Do vậy, cần áp dụng quy định của Luật Nhà ở năm 2014 cho cả các giao dịch về nhà ở được xác lập trước khi luật này có hiệu lực (01/7/2015).

Ví dụ: Một hợp đồng ghi tên là Hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng thực tế là nhà ở gắn liền với thổ cư thì hợp đồng này là Hợp đồng mua bán nhà. Hợp đồng được ký kết ngày 01/4/2015, công chứng ngày 01/5/2015. Bên bán chỉ có “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” đã cấp từ năm 2008. Nay đến 2018 mới có tranh chấp thì phải áp dụng Luật Nhà ở năm 2014, xác định nhà ở đã có giấy chứng nhận, đủ điều kiện tham gia giao dịch, hợp đồng đã được công chứng và không có những vi phạm khác nên có hiệu lực từ thời điểm công chứng.

Tuy nhiên, vấn đề có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất trước ngày 10/12/2009 có được coi là có giấy chứng nhận theo điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 hay không cũng là vấn đề cần được cấp có thẩm quyền hướng dẫn chính thức.

Nguồn: Theo Tạp chí Tòa án