Nhận thế chấp BĐS là di sản thừa kế - Nguy cơ hợp đồng vô hiệu?

Tại bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 07/2017/KDTM-PT ngày 07/08/2017 về tranh chấp hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản có nội dung như sau:

“Năm 2006 ông Nguyễn Thanh H chết, di sản của ông H để lại là quyền sử dụng 321m2 đất, tại thửa số 137 được cấp cho hộ gia đình ông. Khi di sản vẫn chưa được chia thừa kế thì ngày 07/7/2011 và 15/10/2011, bà H (vợ ông H) ký hợp đồng thế chấp QSD đất và tài sản gắn liền trên đất với bên nhận thế chấp là Ngân hàng T - Chi nhánh Quảng Trị để vay vốn mà chưa được sự đồng ý từ các con của ông, bà.

Anh K (con ông H) cho rằng việc bà H thế chấp tài sản nói trên đã xâm phạm quyền sở hữu, sử dụng của anh K; quyền hưởng di sản thừa kế của ông C (bố của ông H) nên anh K và ông C yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu.”

Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Trị nhận định: Đây tài sản chung chưa có thỏa thuận phân chia, trong đó có phần di sản thừa kế ông H để lại chưa được định đoạt từng phần theo quy định của pháp luật. Bản án sơ thẩm của TAND thành phố Đ tuyên hủy một phần là chưa đúng vì đây là khối tài sản chung của hộ gia đình chưa có thỏa thuận phân chia theo phần, và việc tuyên như vậy về thực tế không đủ điều kiện để thi hành án và khi án có hiệu lực sẽ không có tính khả thi. Mặt khác, căn cứ Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp QSDĐ là khi có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Quay lại Điều 100 Luật Đất đai thì “giấy tờ hợp pháp về thừa kế” là một trong những loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Theo đó, khi có các giấy tờ hợp pháp về thừa kế như di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản thì người thừa kế đã có quyền được thế chấp di sản là QSDĐ cho tổ chức tín dụng mà không cần đợi đến khi được cấp giấy chứng nhận.

Việc nhận thế chấp tài sản là di sản thừa kế trong khi người thế chấp chưa được cấp giấy chứng nhận là hết sức rủi ro cho các tổ chứng tín dụng vì thực chất thủ tục phân chia di sản thừa kế được thực hiện dựa trên cơ sở tự kê khai, thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm của các bên liên quan. Nếu trong quá trình phân chia di sản thừa kế phát sinh các vấn đề về quyền hưởng thừa kế, di sản thừa kế,… thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền của bên bảo đảm và ảnh hưởng đến quyền của bên nhận bảo đảm.

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

…

Trong trường hợp bản án này, tổ chức tài chính nhận thế chấp tài sản là di sản thừa kế một cách hợp pháp được công chứng, chứng thực. Sau đó phát sinh vấn đề chưa có văn bản thỏa thuận thống nhất chia di sản thừa kế nhưng bà H đã kí hợp đồng thế chấp QSDĐ với Ngân hàng T, Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu do bà H đã xâm phạm vào tài sản chung của hộ gia đình.

Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

1. …

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Theo đó, nếu xem xét Ngân hàng T là người thứ ba ngay tình thì hợp thế chấp giữa Ngân hàng và bà T không bị vô hiệu.

Ngoài ra, Công văn số 64/TANDTC-PC có nội dung “phải xem thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện; để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình thì phải hiểu quy định chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản.”. Song công văn không nêu phạm vi áp dụng cho trường hợp thừa kế tài sản nên chưa giải quyết hậu quả của việc tranh chấp thừa kế thì có ảnh hưởng gì đến hợp đồng thế chấp với tổ chức tín dụng. Vì quy định của pháp luật còn chưa thực sự chặt chẽ trong trường hợp này nên còn tiềm ẩn nhiều nhiều rủi ro cho các tổ chức tín dụng.

Thiết nghĩ, để hạn chế các rủi ro trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản có nguồn gốc từ di sản thừa kế thì các tổ chức tín dụng cần chặt chẽ trong việc thẩm định tài sản bảo đảm, từ đó tránh các tranh chấp pháp lý không cần thiết và đảm bảo được quyền lợi cho các bên.