Nhận diện giao dịch dân sự về nhà ở

1. Tại sao phải nhận diện giao dịch dân sự về nhà ở

1.1.Tranh chấp nhà đất là gì và áp dụng pháp luật nào để giải quyết tranh chấp nhà đất

Bất động sản có tranh chấp phổ biến hiện nay đang được gọi tên trong nhiều bản án, quyết định của Tòa án là “nhà đất”. Cứ bất động sản nào có nhà hoặc có đất thì đều được gọi tên chung là “nhà đất”. Đây là cách gọi không chính xác và còn dẫn đến sai lệch về áp dụng pháp luật.

Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trước 10/12/2009 (Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực) có đến 4 loại giấy chứng nhận (những giấy này vẫn tiếp tiếp tục có giá trị mà không bắt buộc phải đổi), đó là:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

Nay theo quy định của Luật Đất đai (Luật Đất đai năm 2013) thì chỉ cấp một loại giấy chứng nhận duy nhất, dù là đất chỉ có nhà ở hay đất không có tài sản, đó là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Theo quy định của Luật Nhà ở (Luật Nhà ở năm 2014) thì “Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai” (khoản 2 Điều 9). Như vậy, dù đối tượng chỉ có nhà ở thì Giấy chứng nhận cũng mang tên “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất” và cũng đều làm thủ tục tại Văn phòng Đăng ký đất đai.

Trong tất cả các lọai giấy chứng nhận nêu trên, không có giấy tờ nào nói về đối tượng “nhà đất”. Hệ thống pháp luật cũng không có “Luật nhà đất” để áp dụng giải quyết tranh chấp “nhà đất”. Vì vậy, cần phải chấm dứt việc gọi tên đối tượng tranh chấp là “nhà đất” mà phải xác định đúng theo quy định của pháp luật, đó là “nhà ở” hay “nhà ở và quyền sử dụng đất” hay “quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”…

1.2. Vị trí độc lập của hệ thống pháp luật về nhà ở

Pháp luật áp dụng cho đối tượng nhà và đất thường là: Pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về xây dựng. Nhà ở là một loại tài sản đặc biệt nên đã có cả một hệ thống pháp luật về nhà ở để điều chỉnh. Hệ thống pháp luật để giải quyết các tranh chấp về nhà ở thường dùng bao gồm:

– Trước 01/7/1991: Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho các đối tượng ở trong nước; Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006 cho giao dịch có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.

– Từ 01/7/1991 đến 30/6/1996: Pháp lệnh Nhà ở.

– Từ 01/7/1996 đến 31/12/2005: Bộ luật dân sự năm 1995.

– Từ 01/01/2006 đến 30/6/2006: Bộ luật dân sự năm 2005.

– Từ 01/7/2006 đến 30/6/2015: BLDS năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005.

– Từ 01/7/2015 đến 31/12/2016: BLDS năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014.

– Từ 01/01/2017: BLDS (Bộ luật dân sự năm 2015), Luật Nhà ở (Luật Nhà ở năm 2014).

Như vậy, hệ thống pháp luật về nhà ở luôn song song tồn tại với các hệ thống pháp luật gần gũi, có liên quan như hệ thống pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản… Hệ thống pháp luật về nhà ở tiếp tục có vị trí độc lập mặc dù có một số lĩnh vực được dần tách ra, quy định ở pháp luật khác. Ví dụ: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nay theo quy định của Luật Đất đai, việc kinh doanh nhà ở thương mại theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

1.3. Cần phải nhận diện giao dịch về nhà ở

Hệ thống pháp luật về nhà ở có vị trí độc lập. Xác định đúng đối tượng tranh chấp là nhà ở thì phải áp dụng pháp luật về nhà ở. Cùng một vấn đề nhưng pháp luật có quy định khác nhau. Lựa chọn sai pháp luật áp dụng sẽ dẫn đến kết quả giải quyết sai. Ví dụ: Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng mua bán nhà ở, theo quy định của khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở là “thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”. Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai là “thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Như vậy, một giao dịch về bất động sản đã có công chứng nhưng chưa được đăng ký ở cơ quan đăng ký đất đai, nếu xác định là hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng này đã có hiệu lực, nhưng nếu xác định là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng này chưa có hiệu lực (vô hiệu).

Nhà thường gắn với đất. Đất ở có thể chỉ bằng diện tích xây dựng nhà nhưng có thể rộng hơn nhiều. Nhà ở nông thôn có khi được làm trong vườn có diện tích rất lớn. Nhà chưa được cấp giấy chứng nhận cũng còn nhiều. Do đó, việc xác định giao dịch nào là giao dịch về nhà, giao dịch nào là giao dịch về đất để áp dụng đúng pháp luật là không dễ dàng nhưng lại là vấn đề bắt buộc phải thực hiện khi giải quyết tranh chấp về nhà gắn liền với đất.

2. Phân biệt giao dịch về nhà ở với giao dịch về đất đai

2.1. Khái niệm nhà ở theo quy định của pháp luật

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở thì nhà ở không phải chỉ là công trình để ở mà còn bao gồm cả công trình “phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.

Trong khái niệm về các loại nhà, khái niệm về Nhà ở riêng lẻ được quy định là: “Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập”.

Từ các quy định nêu trên cho thấy đất ở là một bộ phận của nhà ở. Do đó, giao dịch về nhà ở bao gồm cả đất ở; không thể xác định chỉ có phần công trình kiến trúc thuộc giao dịch về nhà ở còn đất ở lại thuộc giao dịch về quyền sử dụng đất.

2.2. Phân biệt giao dịch về nhà ở với giao dịch về đất đai

2.2.1. Trường hợp có các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, và 3 Điều 100 Luật Đất đai và diện tích đất ở được xác định theo các giấy tờ đó.

Đất ở là một bộ phận của nhà ở (nhà ở bao gồm phần công trình xây dựng để ở, công trình xây dựng để phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, và phần đất ở gắn liền các công trình này). Vì vậy, giao dịch về đất ở thuộc về giao dịch về nhà ở, phải áp dụng pháp luật về nhà ở đối với đất ở.

Trong trường hợp đối tượng của giao dịch đã có các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, và 3 Điều 100 Luật Đất đai và diện tích đất ở đã được nêu trong các giấy tờ này thì đất ở được xác định theo các giấy tờ đó. Phần đất ở đã được xác định theo giấy chứng nhận thuộc giao dịch về nhà ở, phần đất ngoài phạm vi đất ở không thuộc giao dịch về nhà ở mà thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đất đai.

Ví dụ: A và B ký kết hợp đồng, theo đó A bán cho B nhà ở 3 gian trên diện tích đất 500 m2. Diện tích đất này A đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm thửa 01 có diện tích 300 m2 thổ cư, thửa 02 có diện tích 200 m2 đất trồng cây lâu năm. Hợp đồng đã được công chứng. Các bên chưa giao tiền, giao nhà thì đã xảy ra tranh chấp. Trong trường hợp này, phần hợp đồng có đối tượng là nhà ở gắn với 300 m2 đất là hợp đồng mua bán nhà, đã được công chứng nên đã có hiệu lực; phần hợp đồng có đối tượng là 200 m2 đất trồng cây lâu năm là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên vô hiệu do chưa đảm bảo quy định về hình thức hợp đồng (đến khi đăng ký sang tên trong sổ địa chính mới có hiệu lực).

Giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, và 3 Điều 100 Luật Đất đai là một trong những tiêu chí để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó đều kèm theo điều kiện là “không có tranh chấp”. Tuy nhiên, nay sử dụng danh mục các giấy tờ nêu trên để xác định đất ở khi giải quyết tranh chấp thì không thể đòi hỏi phải có tiêu chí “không có tranh chấp”.

Cần lưu ý là đất ở còn bao gồm cả vườn, ao trong cùng một thửa đất (khái niệm về đất ở tại nông thôn – khoản 1 Điều 143, đất ở tại đô thị – khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai). Việc xác định vườn, ao thuộc đất ở căn cứ vào quy định tại Điều 103 Luật Đất đai.

2.2.2. Trường hợp có các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, và 3 Điều 100 Luật Đất đai nhưng chưa xác định rõ diện tích đất ở trong các giấy tờ này.

Việc xác định đất ở (bao gồm cả vườn, ao) trong trường hợp có giấy tờ mà thông tin về đất ở trong giấy tờ không rõ, được xác định theo thời gian đã sử dụng, cụ thể như sau:

– Thửa đất có vườn, ao được hình thành trước 18/12/1980 (ngày ban hành Hiến pháp năm 1980) thì đất ở được công nhận không quá 5 lần hạn mức giao đất ở (khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai).

– Thửa đất có vườn, ao được hình thành từ sau 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 (Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) thì chỉ được công nhận diện tích đất ở bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương (khoản 4 Điều 103 Luật Đất đai). Cần lưu ý là “hạn mức công nhận” đất ở do UBND cấp tỉnh quy định, khác với “hạn mức giao” đất ở cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai.

2.2.3. Trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai

Trường hợp này là trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 103 Luật Đất đai và Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Việc xác định diện tích đất ở được quy định căn cứ việc sử dụng ổn định trước hay sau ngày 15/10/1993 (Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực), cụ thể là:

– Sử dụng ổn định từ trước 15/10/1993: Diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại Khoản 4 Điều 103, tức là theo “hạn mức công nhận đất ở”.

– Sử dụng ổn định kể từ 15/10/1993: Diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144, tức là theo “hạn mức giao đất ở”.

Một số trường hợp đặc biệt:

– Trường hợp thửa đất có nhà ở có diện tích lớn hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc hạn mức giao đất ở thì vẫn được xác định diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống (điểm a khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

– Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạn mức đất ở được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó (khoản 3 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

– Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở có nguồn gốc của ông cha để lại hoặc nhận quyền sử dụng đất có nguồn gốc của ông cha để lại, sử dụng đất ổn định từ trước 15/10/1993 thì hạn mức đất ở được xác định theo quy định đối với từng thửa đất đó (Khoản 3 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Cần lưu ý là điều kiện chung quy định cho các trường hợp quy định tại Điều 20 là việc sử dụng đất ổn định và không vi phạm pháp luật đất đai. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định được quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Bài viết này không bàn về những quy định còn bất cập, không đồng bộ, chưa hợp lý trong quan hệ giữa Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở mà chỉ bàn về việc áp dụng pháp luật hiện hành. Trong việc áp dụng pháp luật hiện hành, phân biệt giao dịch về nhà ở để áp dụng pháp luật về nhà ở với giao dịch về quyền sử dụng đất để áp dụng pháp luật về đất đai là vấn đề rất quan trọng. Đây là vấn đề phức tạp nhưng lại có tính thời sự, thực tiễn cấp bách. Tác giả xin nêu một số vấn đề cơ bản, bước đầu về đề tài này. Mong có sự tham gia nghiên cứu, phản ánh những vướng mắc, những yêu cầu của thực tiễn xét xử, đề xuất hướng xử lý để xây dựng những văn bản pháp quy hướng dẫn cụ thể về vấn đề này.

Nguồn: Theo Tạp chí Tòa án