Nhà đang cho người khác thuê có được bán không?

Chào chị, Ban biên tập xin giải đáp như sau:

1. Nhà đang cho người khác thuê có được bán không?

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 127 Luật nhà ở năm 2014 quy định về mua bán nhà ở đang cho thuê như sau: 

Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

Theo đó, trước khi bán nhà chủ nhà phải thông báo cho người thuê biết về việc bán nhà bằng văn bản. Người thuê nhà vẫn được tiếp tục ở đến hết thời hạn cho thuê và bên chủ mới vẫn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng với người thuê nhà trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp chủ nhà bán nhà để thực hiện nghĩa vụ dân sự có tài sản bảo đảm thì quyền thuê nhà của người thuê nhà vẫn được bảo đảm. 

Cụ thể căn cứ vào Điều 34  Nghị định 21/2021/NĐ-CP về việc thế chấp liên quan đến tài sản cho thuê, cho mượn như sau: 

1. Trường hợp tài sản đang cho thuê, cho mượn được dùng để thế chấp thì bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Việc tài sản thế chấp đang được cho thuê, cho mượn bị xử lý theo trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự không làm chấm dứt hợp đồng thuê, hợp đồng mượn; bên thuê, bên mượn được tiếp tục thuê, mượn cho đến khi hết thời hạn theo hợp đồng.

Trường hợp biện pháp thế chấp đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba mà bên thế chấp dùng tài sản thế chấp để cho thuê, cho mượn nhưng không thông báo cho bên nhận thế chấp biết thì hợp đồng thuê, hợp đồng mượn chấm dứt tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Quyền, nghĩa vụ giữa bên thế chấp và bên thuê, bên mượn được giải quyết theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng mượn tài sản, quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

Như vậy, khi chủ nhà bán nhà đang cho thuê thì người thuê nhà vẫn được tiếp tục ở đến hết thời hạn cho thuê và bên chủ mới vẫn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng với người thuê nhà trừ trường hợp giữa hai bên có thỏa thuận khác.

2. Các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Theo quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê nếu thuộc các trường hợp sau:

– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở.

– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

– Bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và không thoả thuận được với bên thuê thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật (khoản 2 Điều 129 Luật Nhà ở 2014).

Như vậy, nếu bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn mà không thuộc vào trường hợp trên là hành vi trái pháp luật. Bên cho thuê có thể sẽ bồi thường thiệt hại cho bên thuê theo quy định của pháp luật.