Người bán hay người mua được hưởng tiền bồi thường khi đất thuộc quy hoạch?

Bản án 252/2018/DS-PT ngày 17/10/2018 về tranh chấp quyền hưởng tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là một minh chứng cụ thể cho điều đó. Khi chuyển nhượng có một phần đất thuộc quy hoạch, không có trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) nên khi nhà nước tiến hành bồi thường đối với phần đất này đã xảy ra tranh chấp giữa người bán và người mua: AI LÀ NGƯỜI ĐƯỢC HƯỞNG SỐ TIỀN BỒI THƯỜNG?

Nguyên tắc bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất tuân theo Điều 74 của Luật Đất đai 2013.

+ Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định thì được bồi thường.

+ Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất.

+ Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Trong bản án này đất được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể.

TÓM TẮT NỘI DUNG CỦA BẢN ÁN:

Ông Hoàng được chia 114m2 (đất + nhà cấp 4). Năm 1994, vợ chồng ông Hoàng chuyển nhượng cho ông Cường 69m2 đất trong phần đất được chia, diện tích đất còn lại chưa chuyển nhượng do nằm trong chỉ giới giao thông.

Đến ngày 12/10/1997 hai bên lập Hợp đồng chuyển nhượng diện tích 69m2 đất, hợp đồng chuyển nhượng có xác nhận của UBND xã Trung Sơn Trầm. Sau khi mua đất, ông Cường đã xây dựng nhà, sau đó làm hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ. Năm 2006, ông Cường chuyển nhượng lại nhà đất cho ông Đình.

Năm 2011, UBND thị xã Sơn Tây thu hồi 40m2 phần đất nằm trong chỉ giới giao thông của vợ chồng ông Hoàng nhưng lại lên phương án bồi thường cho ông Nguyễn Phúc Đình. Theo phương án, ông Đình được hưởng tiền đền bù 21,4m2 đất nằm trong GCNQSD đất là 201.973.200 đồng, còn 18,6 m2 đất nằm ngoài GCNQSD đất thì không được bồi thường.

Ông Hoàng, bà Phương khởi kiện đề nghị Tòa án xác định ông bà là người được hưởng tiền bồi thường, hỗ trợ là 201.973.200 đồng khi Nhà nước thu hồi diện tích 21,4 m2 đất nêu trên.

Bản án sơ thẩm tuyên ông Hoàng, bà Phương được hưởng số tiền bồi thường, nhưng bản án phúc thẩm tuyên ông Đình là người được hưởng.

Đây chỉ là bản án, không phải là án lệ nên chúng ta không thể áp dụng nó cho những tình huống tương tự. Tuy nhiên chúng ta có thể xem phần nhận định của tòa án để hiểu rõ nguyên nhân vì sao tòa án cấp phúc thẩm tuyên như vậy, từ đó có thêm một góc nhìn mang tính tham khảo cho những trường hợp có thể xảy ra trong cuộc sống.

Thứ nhất, ông Cường đã xây dựng nhà trên toàn bộ thửa đất (bao gồm cả phần đất nằm trong hành lang giao thông) để sử dụng và nộp thuế sử dụng đất đối với diện tích đất là 93m2. Năm 2005, ông Cường làm hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ, UBND thị xã Sơn Tây đã cấp GCNQSDĐ đứng tên ông Cường, trong đó ghi: Thửa đất số 386 tờ bản đồ số 8 xã Trung Sơn Trầm, TX Sơn Tây diện tích đất được cấp GCN là 71m2 đất ở lâu dài và diện tích đất không được cấp GCN là 21,4m2 đất (nằm giáp đường quốc lộ 21A và trong hành lang giao thông). Năm 2010, ông Cường lập Hợp đồng cho tặng cho toàn bộ nhà đất trên cho ông Đình, UBND thị xã Sơn Tây đã cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đứng tên ông Đình. Gia đình ông Đình đã sử dụng nhà đất trên từ đó đến nay, không có khiếu kiện gì liên quan đến việc chuyển nhượng thửa đất nói trên và cũng không có tranh chấp gì về phần đất không có trong GCNQSDĐ. Đây là căn cứ quan trọng để xác định ông Đình là người được hưởng khoản tiền bồi thường nêu trên.

Thứ hai, việc lập hồ sơ thu hồi đất để giải phóng mặt bằng diễn ra từ năm 2011, chủ sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là ông Nguyễn Phúc Đình đã thực hiện việc kê khai, lập hồ sơ để được hưởng tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Theo các quy định tại Khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì ông Nguyễn Phúc Đình là người được hưởng tiền bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích 21,4m2 đất bị thu hồi.

Đây như một bài học cho cả người bán và người mua, khi bán đất hai bên cần phải thỏa thuận rõ về diện tích đất được chuyển nhượng. Đối với trường hợp đất thuộc quy hoạch nhưng không có trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải được thỏa thuận rõ trong hợp đồng mua bán để xác định rõ ai là chủ sở hữu để tránh xảy ra tranh chấp khi nhà nước tiến hành bồi thường.