Năm 2025, chỉ thu hồi đất làm nhà ở thương mại khi đất thuộc dự án xây dựng khu đô thị

Chào anh, Ban biên tập xin giải đáp như sau:

1. Năm 2025, chỉ thu hồi đất làm nhà ở thương mại khi đất thuộc dự án xây dựng khu đô thị

Luật Đất đai 2024 đã được Quốc hội thông qua vào sáng ngày 18/01/2024 và dự kiến sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Trong đó, có nội dung về thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (tại khoản 27 điều 79 Luật Đất đai 2024) là 1 trong những vấn đề đã được thống nhất phương án.

Theo đó, Luật Đất đai 2024 quy định chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khi là "dự án đầu tư xây dựng khu đô thị".

Luật Đất đai 2024 đã làm rõ hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi là "dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng".

Tại Khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khi là "dự án đầu tư xây dựng khu đô thị". Đồng thời, để thực hiện thu hồi đất trong trường hợp trên cần phải đáp ứng các căn cứ, điều kiện tại Điều 80 Luật Đất đai 2024 về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Có thể thấy, từ năm 2025 nhà nước chỉ thu hồi đất làm nhà ở thương mại khi đất thuộc dự án xây dựng khu đô thị.

2. Hiện nay nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong trường hợp nào?

Theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 thì nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau:

(1) Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất

(2) Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất

Cụ thể, nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư bao gồm:

- Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

- Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

(3) Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất

Cụ thể, nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận bao gồm:

- Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

- Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

- Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

- Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.

Theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 thì nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong 03 trường hợp sau:

(1) Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

(2) Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất;

(3) Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất.

Như vậy, so với quy định hiện hành thì Luật Đất đai 2024 (dự thảo) sẽ có thêm trường hợp thu hồi đất dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng dự án nhà ở thương mại.