Mua nhà bằng hợp đồng góp vốn - Nguy cơ hợp đồng vô hiệu

Cụ thể, tại Bản án dân sự phúc thẩm số 818/2019/DS-PT ngày 18/09/2019 về tranh chấp hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ có nội dung như sau:

“Ngày 03/8/2009 bà H có ký với Công ty B 06 hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ tại dự án chung cư Phú L. Tất cả 06 Hợp đồng trên đều giao nhà vào tháng 8/2011. Thực hiện 06 Hợp đồng: Trong các ngày 03/8/2009, 09/12/2009 và ngày 22/12/2009 bà đã giao cho Công ty B là 3.810.000.000 đồng.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, được biết ngày 16/6/2010 Công ty B đã chuyển nhượng dự án trên cho Công ty V. Ngày 19/02/2016 Công ty V chuyển nhượng toàn bộ dự án trên cho Công ty P. Quá trình Công ty P thi công dự án trên bà đã nhiều lần làm việc, yêu cầu Công ty P giải quyết quyền lợi cho bà về các hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ tại dự án chung cư Phú L nhưng đến nay Công ty P không giải quyết mà vẫn rao bán các căn hộ.

Bà đã gửi nhiều đơn khiếu nại đến các cơ quan ban ngành yêu cầu Công ty P phải kế thừa toàn bộ các quyền và nghĩa vụ phát sinh của Công ty V, trong đó bao gồm cả nghĩa vụ của Công ty V kế thừa từ Công ty B chưa được giải quyết dứt điểm, nay bà khởi kiện yêu cầu Công ty P phải trả lại cho bà 3.810.000.000 đồng là số tiền bà đã góp vốn để mua căn hộ tại Chung cư Phú L.”

Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nhận định 06 Hợp đồng được kí kết giữa bà H và Công ty B vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết hợp đồng Bà H có quyền khởi kiện bằng vụ án khác đối với Công ty B về việc yêu cầu tuyên bố 06 Hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu khi đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn hay hợp đồng hợp tác kinh doanh là hệ quả của thời kỳ phát triển nóng của bất động sản. Là khi mà nhiều khách hàng vì ham rẻ mà chấp nhận rủi ro, xuống tiền mua nhà trước cả khi dự án đủ điều kiện mở bán thông qua việc ký kết vào những bản hợp đồng góp vốn. Hệ quả là khi dự án không thể triển khai, những khách hàng này gặp rất nhiều khó khăn khi đòi hỏi quyền lợi của mình.

Pháp luật hiện nay chưa có quy định cụ thể nào về hợp đồng góp vốn nhưng có thể tạm hiểu hợp đồng này thỏa thuận giữa các bên hợp tác kinh doanh, trong đó có một bên góp vốn, trong trường hợp này, tài sản góp vốn thường là tiền mặt. Trường hợp trong bản án không phải là góp vốn kinh doanh vì theo bản chất góp vốn thì phải hưởng lãi hay tham gia điều hành công ty. Giữa bà H và Công ty B kí kết với nhau là hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai. Bởi vì ký kết hợp đồng góp vốn nhưng chủ đầu tư không chia lợi nhuận mà cho người góp vốn mua căn hộ dự định hình thành trong tương lai nên người mua là đối tác chứ không phải là khách hàng. Vì vậy, hợp đồng giữa các bên bị vô hiệu.

Hơn nữa, tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014 có quy định như sau:

Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Như vậy, chủ đầu tư phải bắt buộc xong phần móng mới được phép mở bán dự án. Quay lại trường hợp bản án này bà H đã ký hợp đồng với Công ty B vào năm 2009, tuy nhiên vào thời gian này dự án của Công ty B vẫn chưa được xây dựng phần móng. Theo Bộ Luật dân sự 2015, một giao dịch dân sự vô hiệu khi có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật.

Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

…

Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Trong trường hợp này, bà H có thể khởi kiện yêu cầu Công ty B phải hoàn trả lại khoản tiền đã góp vốn.

Việc mua nhà bằng hợp đồng góp vốn người mua sẽ rất dễ bị chôn tiền vào những dự án chậm tiến độ hoặc có sai phạm về mặt pháp lý. Vì vậy, người có nhu cầu mua khi tìm hiểu dự án cần phải tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư và về pháp lý để hạn chế rủi ro cho bản thân.