Một số vấn đề pháp lý về mua bán nhà ở thương mại

Nhà ở là tài sản lớn của một gia đình, nó góp phần quan trọng cho sự an toàn, ổn định của hộ gia đình - tế bào của xã hội. Có “an cư mới lạc nghiệp”, do vậy, vấn đề tạo điều kiện cho mọi công dân trong xã hội đều có nhà ở là mối quan tâm hàng đầu của bất kỳ quốc gia nào. Đó không chỉ là vấn đề kinh tế, mà còn là vấn đề xã hội, vấn đề an sinh của quốc gia.

Nhà nước ta đã quan tâm xây dựng hành lang pháp lý tạo điều kiện cho người dân Việt Nam có thể mua nhà ở thông qua các quy định như: mở rộng các loại hình giao dịch mua bán nhà ở; khuyến khích các doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài xây dựng nhà ở chung cư để bán cho công dân Việt Nam; xây dựng mối quan hệ giữa thị trường tài chính với thị trường nhà ở; quy định hạn mức giao đất ở; ưu đãi về tài chính cho đầu tư xây dựng và mua bán nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội...  

Các nội dung trên đều đã được quy định khá chi tiết trong Bộ luật Dân sự 2015, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành vẫn còn một số hạn chế, vướng mắc nhất định làm ảnh hưởng không tốt đến thị trường nhà ở thương mại.

Bài viết này tác giả phân tích một số hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nhà ở thương mại và đề xuất những giải pháp khắc phục, góp phần lành mạnh hóa thị trường mua bán nhà ở thương mại.

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Nhà ở có nhiều loại: nhà ở do tổ chức, hộ gia đình cá nhân tự xây dựng; nhà ở tái định cư; nhà ở công vụ (cho cán bộ, viên chức nhà nước ở trong thời gian tại chức); nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua  theo nhu cầu và cơ chế thị trường.

Nhà ở thương mại có nhiều loại như nhà giá rẻ và nhà ở cao cấp; nhà nhỏ, nhà trung bình và lớn đáp ứng cho nhiều đối tượng với nhu cầu khác nhau. Chủ thể trong giao dịch nhà ở thương mại chủ yếu một bên là nhà đầu tư kinh doanh nhà đất ở và bên kia là người mua nhà đất ở.

Các giao dịch nhằm mục đích lợi nhuận và phải tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật về giao dịch nhà ở thương mại, như: chủ thể kinh doanh nhà ở, điều kiện về hàng hóa nhà ở đưa vào giao dịch, trình tự thủ tục, tài chính trong giao dịch nhà ở...

Cần phân biệt sự khác nhau giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội: Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng chính sách xã hội quy định tại Điều 49, Điều 51 của Luật Nhà ở 2014 mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định.

Từ phân tích trên có thể hiểu, mua bán nhà ở thương mại là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển giao nhà ở thương mại nhằm mục đích kiếm lời. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao nhà ở và quyền sử dụng đất cho bên mua và bên mua phải thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo thỏa thuận trong hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật.

Hạn chế, bất cập của pháp luật về mua bán nhà ở thương mại và một số giải pháp

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì nhà đầu tư và khách hàng có thể: ký kết hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn hoặc mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai; khi giao dịch, các bên phải đáp ứng đầy đủ các quy định về chủ thể đầu tư kinh doanh nhà ở và chủ thể giao dịch nhà ở (Điều 10); điều kiện về hàng hóa nhà ở đưa vào giao dịch mua bán; khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có sự bảo lãnh của một tổ chức tín dụng, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán; phải tuân theo các quy định về thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và các khách hàng được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (từ Điều 55 đến Điều 57). Luật cũng quy định rất chặt chẽ, có sự hạn chế  về nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài để tạo điều kiện về nhà ở cho người dân Việt Nam. Tuy vậy, vẫn còn những hạn chế, vướng mắc gây ra nhiều sai phạm khi giao dịch, cụ thể như:

Thứ nhất, còn tồn tại nhiều giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trá hình giữa nhà đầu tư với khách hàng được thể hiện dưới các dạng:

(i) Các bên ký hợp đồng vay vốn và được quyền ưu tiên mua nhà ở thương mại. Theo Luật Các tổ chức tín dụng thì đối với hợp đồng vay vốn, người đi vay phải trả bằng tiền cộng lãi suất, không trả được bằng hàng hóa. Còn thực tế, các hợp đồng này luôn đi kèm với các điều khoản về “quyền ưu tiên mua nhà”, như vậy là trái với các quy định của pháp luật. Hợp đồng trái pháp luật và người chịu thiệt là người mua.

(ii) Ký hợp đồng huy động vốn được ưu tiên mua sản phẩm là nhà ở thương mại. Tuy nhiên, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều về Luật Nhà ở quy định: Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định “…bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

Như vậy, theo quy định trên thì việc ký loại hợp đồng này là vi phạm pháp luật và hậu quả là hợp đồng vô hiệu.

(iii) Mua trái phiếu doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính cũng phát hành trái phiếu (ví dụ trái phiếu mệnh giá khoảng 500 triệu, lãi suất 0,5%). Người mua trái phiếu sẽ được ưu tiên mua căn hộ của dự án...

(iv) Ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng “hứa mua hứa bán” nhà ở thương mại,“ hứa bán”, thực chất là một dạng đặt cọc của giao dịch có điều kiện để cam kết “khi có đủ điều kiện” sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán theo Bộ luật Dân sự - giao dịch dân sự có điều kiện, bên cạnh đó, có thể kèm theo hình thức “đặt cọc”, có nghĩa giao dịch có điều kiện kèm theo đặt cọc.

(v) Hình thức ủy quyền đại diện. Hợp đồng ủy quyền (đại diện chủ thể) chỉ là “vỏ bọc” hợp thức cho giao dịch chuyển nhượng bất động sản khi chưa đủ các điều kiện chuyển nhượng. Thông qua hợp đồng ủy quyền công chứng, người mua nhà “trên giấy” đã thực hiện việc chuyển nhượng bất động sản cho bên thứ ba để kiếm lời mà pháp luật vẫn không thể xử lý được.

Hợp đồng ủy quyền tồn tại dưới các dạng khác nhau như: giao dịch chuyển nhượng thông qua ủy quyền đại diện ký hợp đồng góp vốn đầu tư, ủy quyền đại diện ký hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai; ký hợp đồng mua bán bất động sản…

Hợp đồng này không chỉ được giao kết giữa doanh nghiệp với hộ gia đình, cá nhân mà còn giữa các doanh nghiệp với nhau, giữa nhà đầu tư cấp 1 với nhà đầu tư cấp 2 với mục đích trốn thuế hoặc để dễ dàng mua đi bán lại bất động sản kiếm lời. Tuy vậy, đã diễn ra không ít trường hợp tranh chấp từ hợp đồng ủy quyền.

Do hợp đồng ủy quyền không có tính pháp lý đầy đủ nên khi một bên yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu thì cả hợp đồng ủy quyền cũng như hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đều vô hiệu vì giả tạo.

Những loại hợp đồng này là dạng giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trá hình giữa nhà đầu tư với khách hàng gây rủi ro lớn cho các bên, đặc biệt là khách hàng.

Bởi lẽ, ký loại hợp đồng này thì những điều kiện của nhà ở thương mại được đưa vào giao dịch hình thành trong tương lai được Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định  rất chặt chẽ (từ Điều 55 đến Điều 59) để bảo đảm an toàn cho các bên, nhất là khách hàng đều sẽ bị loại trừ, không áp dụng.  

Tất cả các giao dịch trá hình này đều gây thiệt hại nghiêm trọng cho lợi ích của các bên (nhất là khách hàng mua nhà ở) và cho thị trường nhà ở. Những nội dung này đòi hỏi cần quy định cụ thể hơn, chi tiết hơn để ngăn chặn, loại trừ; đặc biệt nên xây dựng cơ chế kiểm tra giám sát chặt chẽ các nhà đầu tư ký kết những loại giao dịch này và xử lý thật nghiêm khắc để ngăn chặn.

Thứ hai, hiện nay trên thị trường bất động sản có một số loại bất động sản mới xuất hiện như: officetel (căn hộ - văn phòng); condotel (căn hộ - khách sạn); shophouse (nhà ở - cửa hàng); hometel (nhà ở - khách sạn)...

Những dạng này nhà đầu tư ký hợp đồng bán cho khách hàng vừa sở hữu căn hộ vừa nghỉ dưỡng hoặc kinh doanh nhưng có kỳ hạn, mỗi năm chỉ sử dụng mấy tháng. Loại giao dịch này rất rủi ro (đặc biệt là người mua) vì pháp luật chưa điều chỉnh, Luật Kinh doanh bất động sản không quy định loại này nên người mua nhà hiện nay không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhiều trường hợp không xác định rõ được thời hạn sở hữu vì chủ đầu tư chỉ thuê đất Nhà nước 50 năm thì làm sao có thể bán nhà ở với “kỳ nghỉ dưỡng trọn đời”. Thực tiễn, các loại bất động sản mới nói trên đã diễn ra ở nhiều nơi, đòi hỏi Nhà nước phải có giải pháp cụ thể về pháp luật và cơ chế quản lý để ổn định thị trường.

Thứ ba, vấn đề thi hành án trong tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình còn chậm trễ, khó khăn

Đa số những hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp luật đều bị tuyên vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nhưng khi cầm những bản án này, người mua nhà ở có giải quyết được hậu quả thực sự không?

Chủ đầu tư thường không thể đủ vốn để thực hiện dự án nên đã phải huy động vốn sớm, nay lại thua lỗ, phá sản, tiền ứng trước không còn. Vậy chủ đầu tư có khả năng hoàn trả khoản tiền đã nhận và tiền bồi thường thiệt hại cho khách hàng không?

Như vậy, vấn đề thi hành án trở nên khó khăn trong các vụ việc tranh chấp hợp đồng loại này. Quy định chế tài như trên thực tế chưa giải quyết được hậu quả phát sinh sau khi hợp đồng bị vi phạm, cho dù giải quyết tranh chấp, người mua thắng kiện vẫn rất thiệt thòi vì số tiền đó đã bị chủ đầu tư chiếm dụng một thời gian dài và có thể bị mất giá.

Cần kiểm soát chặt chẽ các giao dịch trá hình, xử lý nghiêm và có cơ chế bảo đảm khả năng thi hành án đối với các tranh chấp trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ tư, có sự không cân xứng về quyền và nghĩa vụ trong giao dịch mua bán nhà ở thương mại giữa nhà đầu tư và khách hàng diễn ra trong nhiều năm

Các nhà đầu tư chuyên nghiệp thường có nhiều lợi thế do nắm chắc chính sách pháp luật, nắm vững thị trường bất động sản, nắm được tình hình kinh tế, xã hội, luôn soạn thảo trước các “hợp đồng mẫu” để ký kết.

Ngược lại, khách hàng thường không nắm được các yếu tố trên nên luôn bất cân xứng trong quan hệ giao dịch (từ khi đàm phán ký kết hợp đồng đến quá trình thực hiện và cả khi vi phạm, tranh chấp diễn ra), người mua luôn ở thế không bình đẳng nhưng pháp luật và cơ chế quản lý chưa có nhiều giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn, bảo đảm sự bình đẳng trong giao dịch mua bán nhà ở thương mại giữa nhà đầu tư và khách hàng.

Nhà đầu tư thường có nhiều sai phạm, chèn ép khách hàng như: cung cấp thông tin về nhà ởkhông đầy đủ; chiếm dụng vốn của khách hàng do dự án đầu tư chậm trễ, hoặc không đầu tư ; tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà và chuyển quyền sở hữu cho người mua; nhiều doanh nghiệp bất động sản đơn phương hủy hợp đồng; tự ý tăng giá bán nhà ở; chậm giao nhà đất; nhà đất bàn giao không đúng diện tích, chất lượng không bảo đảm; người mua không được chủ đầu tư thực hiện thủ tục sang tên nhà đất...

Ngoài ra, còn các chiêu trò ép giá hoặc nâng giá, các kiểu lừa đảo của một số đối tượng kinh doanh chụp giật. Pháp luật cần tăng cường biện pháp bảo vệ quyền lợi cho khách hàng là bên yếu thế trong giao dịch mua bán nhà ở, sẽ hạn chế các sai phạm của nhà đầu tư.

Thứ năm, vốn giao dịch nhà ở thương mại chủ yếu là vốn cho vay ngắn hạn, chưa có nhiều nguồn vốn trung và dài hạn

Hiện nay chủ yếu vẫn là cho vay ngắn hạn, chúng ta chưa xây dựng tốt mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản, chưa có nhiều công cụ tài chính cho giao dịch nhà ở.

Cần phải xây dựng, hoàn thiện các chính sách pháp luật tài chính dài hạn cho đầu tư nhà ở: kiện toàn các cơ quan quản lý nhà nước về tài chính; phát triển các tổ chức tài chính, đẩy mạnh sự phát triển của các tổ chức trung gian tài chính, khuyến khích đa dạng hóa sản phẩm tài chính về nhà ở; phát triển các quỹ tín thác, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà...

Thứ sáu, nhà ở chung cư trong các dự án nhà ở thương mại cần quy định cụ thể hơn một số vấn đề

Quy định chặt chẽ về sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư và có chế tài xử phạt nghiêm nếu vi phạm; chung cư đi vào vận hành chính thức phải được kiểm định về chất lượng, điều kiện hạ tầng và đủ điều kiện cấp ngay giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng; quy định cụ thể và giải quyết dứt điểm các tranh chấp giữa nhà đầu tư với các khách hàng mua nhà do có nhiều người mua nhà cùng tranh chấp với chủ đầu tư trong cùng một dự án nhà chung cư.

Tranh chấp này trong nhiều trường hợp không chỉ là tranh chấp đơn lẻ mà còn là tranh chấp tập thể, làm ảnh hưởng xấu đến môi trường kinh doanh và trật tự xã hội.

Thứ bảy, cần khuyến khích phát triển thị trường thuê mua nhà ở thương mại

Thị trường thuê mua nhà đất mang lại nhiều lợi ích cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp và giảm sức ép lên thị trường mua bán nhà ở, tạo sự cân bằng hơn cho thị trường nhà ở.

Loại nhà này có thể do Nhà nước bỏ vốn xây dựng hoặc có nhiều chính sách khuyến khích ưu đãi đặc biệt cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và cho người có thu nhập thấp thuê mua.

Giao dịch mua bán nhà ở nói chung và nhà ở thương mại nói riêng là loại giao dịch phổ biến nhất trên thị trường bất động sản và trong kinh doanh bất động sản. Nó chiếm đa số trong các loại giao dịch về bất động sản ở Việt Nam cũng như ở các quốc gia trên thế giới.

Nó diễn ra rất đa dạng, phức tạp và ảnh hưởng đến nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong xã hội. Chính sách pháp luật về nhà ở cần được quy định thật chi tiết, cụ thể.

Nguồn: Theo Luật sư Việt Nam Online