Một số lưu ý khi mua nhà từ người được ủy quyền

Dưới đây là một trường hợp điển hình đã được Tòa án đưa ra phán quyết: Bản án 06/2017/DSST ngày 18/09/2017 của Tòa án nhân dân Quận Ba Đình, thành phố Hà Nội về chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Cụ thể: 

" Ngày 22/11/2013, anh Lê Xuân H đã ký hợp đồng ủy quyền số 1295/2013/HĐCN tại Văn phòng Công chứng Quốc Thái, ủy quyền cho bố là ông Lê Xuân T với nội dung “toàn quyền quản lý, sử dụng,…chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho mượn…” nhà đất tại số 54 Vạn Phúc Thượng.

Ngày 26/11/2013 bà Phạm Thị L và ông Lê Xuân T có thỏa thuận về việc mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 54 Vạn Phúc Thượng với giá 4.000.000.000 (bốn tỷ) đồng. Khi thỏa thuận về việc mua bán nhà bà L có xem nhà trên thực tế, xem hợp đồng ủy quyền giữa anh H và ông T; giấy tờ nhà đất tại số 54 Vạn Phúc Thượng và giấy phép xây dựng đứng tên ông Nguyễn Thế Quang (là chủ cũ của ngôi nhà).  Bà L đã nhận nhà và ông T đã nhận đủ tiền bán nhà 4 tỷ đồng do bà L giao.

Anh Lê Xuân H cho rằng, trong quá trình quản lý ông T đã tự ý cho người lạ vào nhà ở, cho thuê nhà thu tiền mà không thông báo với anh, không giao lại tiền thuê nhà. Do vậy, anh làm đơn yêu cầu Tòa án chấm dứt hợp đồng ủy quyền số 1295/2013/HĐCN" .

Đối với hợp đồng ủy quyền số 1295/2013/HĐCN:

Hội đồng xét xử nhận thấy, khi ký hợp đồng ủy quyền anh H có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và và năng lực hành vi dân sự, có toàn quyền tham gia và chịu trách nhiệm về các giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật do vậy, việc anh và ông T ký kết hợp đồng ủy quyền là hoàn toàn phù hợp quy định của pháp luật.

Hội đồng xét xử đã chấp nhận yêu cầu chấm dứt hợp đồng ủy quyền số 1295/2013/HĐCN bởi vì trong quá trình thực hiện nội dung công việc được ủy quyền giữa ông T và anh H đã xảy ra mâu thuẫn, bất đồng không tin tưởng đối với người được ủy quyền. Yêu cầu chấm dứt hợp đồng ủy quyền này phù hợp với khoản 1 Điều 588 Bộ luật dân sự năm 2005 (Nay là Điều 569 Bộ luật dân sự năm 2015).

Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Xuân T và bà L:

Việc thỏa thuận mua bán nhà đất giữa bà L và ông T là do ông T thực hiện đúng theo nội dung của Hợp đồng ủy quyền được ký kết giữa anh H và ông T. Các bên đã giao nhà và trả tiền mua bán nhà cho nhau. Tuy nhiên, thỏa thuận mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và bà L chưa phù hợp với theo quy định tại Điều 450 Bộ luật dân sự năm 2005 và khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005.

Điều 450 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”

Khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005 quy định: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp…”

Tòa án đã hoãn phiên tòa và thông báo cho các bên đương sự thời hạn để tiến hành tiếp tục thực hiện hợp đồng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng các bên không thực hiện được. Vì vậy hợp đồng bị vô hiệu về mặt hình thức nên các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. 

Đối chiếu với quy định hiện hành, thì hợp đồng mua bán nhà ở vẫn phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực.

Đối với việc bồi thường cho bà L – người mua nhà từ người được ủy quyền:

Bà L hoàn toàn không được biết việc anh H không đồng ý ủy quyền cho ông T nữa và không đồng ý chuyển nhượng căn nhà trên. Bà L và ông T thực hiện việc thỏa thuận mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 26/11/2013, đến ngày 18/8/2015 anh H mới có đơn gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội – Chi nhánh khu vực Ba Đình – Hoàn Kiếm – Đống Đa. Do vậy, bà L không biết và không buộc phải biết về việc anh H làm đơn nên bà không có lỗi trong giao dịch dân sự này. Mặt khác, khi anh H đề nghị đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền đối với ông T thì anh H không thông báo cho bà L biết.

Theo khoản 1 Điều 588 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “…Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo, thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt”.

Vì vậy anh H và ông T phải liên đới chịu trách nhiệm hoàn trả cho bà L 4 tỷ đồng tiền bán nhà đất cho bà L là phù hợp với quy định của pháp luật cũng như nội dung thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền.

Như vậy, việc mua bán nhà từ người được ủy quyền gặp không ít rủi ro. Nếu mua nhà trong trường hợp này, cần phải chú ý những điều sau:

Thứ nhất, người được ủy quyền có được quyền chuyển nhượng căn nhà hay không.

Người mua cần tìm hiểu trước thông tin căn nhà mình sắp mua có đang bị ràng buộc bởi hợp đồng ủy quyền hay không. Hiện nay việc ủy quyền liên quan đến nhà đất đã được lưu trữ và kết nối trong hệ thống các tổ chức hành nghề công chứng. Do vậy cũng sẽ dễ dàng tìm hiểu được thông tin.

Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực.

Nếu người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng căn nhà thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, lúc đó mới đảm bảo được quyền lợi của bên mua nhà.