Một số khái quát về quyền bề mặt theo quy định pháp luật Việt Nam

Khái quát đôi nét về quyền bề mặt?

Trong luật La Mã, quyền đối vật (vật quyền) bao gồm: quyền chiếm hữu, sở hữu, địa dịch, dụng ích cá nhân, bề mặt và cầm cố. Quyền bề mặt (vật quyền phụ thuộc) cho phép sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình hoặc trồng trọt, với các quyền lợi như sử dụng và hưởng lợi từ tài sản đó mà không phải chủ sở hữu. Quyền bề mặt có thể thừa kế, chuyển nhượng và chấm dứt khi hết hạn hoặc không trả tiền thuê.

Ban đầu, quyền bề mặt chỉ giới hạn ở việc xây dựng công trình trên đất. Ngày nay, phạm vi này đã mở rộng, không chỉ cho phép tạo lập công trình mà còn cả các tài sản gắn liền với đất, bao gồm cả sử dụng không gian ngầm. Đây cũng là cách tiếp cận được nhiều quốc gia, bao gồm Việt Nam, áp dụng trong pháp luật hiện đại.

Bộ luật Dân sự năm 2015 bổ sung chế định quyền khác đối với tài sản, bao gồm: quyền đối với bất động sản liền kề, quyền hưởng dụng, và quyền bề mặt. Lần đầu tiên, quyền bề mặt được quy định tại Điều 267 của Bộ luật Dân sự năm 2015, xác định là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, không gian trên hoặc dưới đất mà quyền sử dụng thuộc về chủ thể khác. Ví dụ, người thuê đất hợp pháp (A) có quyền sử dụng và khai thác đất nhưng không thể chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế quyền sử dụng đất, vì các quyền này thuộc về người sở hữu đất (B).

Pháp luật Việt Nam mở rộng phạm vi quyền bề mặt so với luật La Mã, bao gồm mặt đất, mặt nước, không gian trên và dưới đất. Quyền này cho phép khai thác, sử dụng đất của người khác để xây dựng, trồng cây, hoặc canh tác. Một nguyên tắc cơ bản là "những gì có trên đất thuộc về đất", tức tài sản trên đất (cây cối, công trình) được coi là một phần của đất và thuộc quyền sở hữu của chủ đất, bao gồm cả lòng đất và không gian phía trên.

Bộ luật Dân sự 2015 đã đánh dấu một bước tiến mới trong hệ thống pháp luật Việt Nam khi đưa ra quy định cụ thể về quyền bề mặt. Khái niệm này, lần đầu tiên được đưa vào bộ luật dân sự, đã mở ra một hướng đi mới trong việc khai thác và sử dụng đất đai. Theo đó, quyền bề mặt được hiểu là quyền sử dụng một phần không gian trên, dưới hoặc trong lòng đất thuộc quyền sử dụng của người khác. Điều đáng chú ý là, mặc dù quyền bề mặt là một quyền phái sinh so với quyền sử dụng đất, nhưng nó mang lại nhiều lợi ích trong việc tối ưu hóa việc sử dụng đất đai, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng cao.

Căn cứ và hiệu lực để xác lập quyền bề mặt?

Quyền bề mặt có thể được xác lập thông qua quy định pháp luật, thỏa thuận giữa các bên hoặc theo di chúc. Quyền này bắt đầu có hiệu lực từ khi chủ sở hữu đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, không gian trên mặt đất, mặt nước hoặc lòng đất cho người nhận quyền bề mặt, trừ khi có thỏa thuận hoặc quy định pháp luật khác. Quyền bề mặt có giá trị ràng buộc đối với mọi cá nhân, tổ chức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Ví dụ, hai bên có thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền bề mặt, trong đó chủ sử dụng đất vẫn giữ quyền sở hữu và tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi bên nhận quyền bề mặt có toàn quyền sử dụng phần đất này. Bên nhận quyền bề mặt cũng có thể chuyển nhượng quyền này hoặc để lại thừa kế.

Như vậy, quyền bề mặt không chỉ được xác lập theo luật mà còn qua thỏa thuận giữa các bên hoặc hành vi pháp lý đơn phương, như việc chuyển nhượng hoặc thừa kế quyền từ người sở hữu trước.

Quy định về thời hạn của quyền bề mặt?

Thời hạn quyền bề mặt được xác định theo luật, thỏa thuận hoặc di chúc, nhưng không vượt quá thời hạn quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 chia quyền sử dụng đất thành: đất sử dụng ổn định lâu dài (như đất ở, đất nông nghiệp cộng đồng, đất rừng phòng hộ...) và đất sử dụng có thời hạn (như đất cho thuê, đất dự án). Với đất ổn định lâu dài, quyền bề mặt là vô thời hạn. Với đất có thời hạn, quyền bề mặt phụ thuộc thời hạn sử dụng đất, thường không quá 50 năm, có trường hợp lên đến 70 năm, và có thể gia hạn.

Pháp luật không bắt buộc ghi rõ thời hạn quyền bề mặt trong văn bản. Nếu không xác định, mỗi bên có quyền chấm dứt, nhưng phải thông báo trước ít nhất 6 tháng (theo khoản 2 Điều 270 Bộ luật Dân sự 2015). Điều này giúp các bên chuẩn bị và tránh thiệt hại.