Một số điều cần phải biết khi mua căn hộ chung cư

Trường hợp dưới đây là một ví dụ điển hình khi mua bán căn hộ chung cư. Qua bản án, có thể biết thêm được những thông tin bổ ích cho những ai chuẩn bị mua căn hộ.

Tại Bản án 391/2017/DS-ST ngày 29/09/2017 về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ giữa nguyên đơn ông Phan Cao T và bà Hoàng Thị Ngọc T, bị đơn Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc KG, cụ thể:

" Ngày 20/3/2013, ông Phan Cao T và bà Hoàng Thị Ngọc T ký kết với Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc KG hợp đồng mua bán căn hộ. Diện tích căn hộ 60.4 m2, giá tiền căn hộ 828.286.884 đồng. Thời hạn bàn giao căn hộ dự kiến vào quý IV năm 2013 nhưng không trễ quá 03 tháng.

Ông T và bà T đã thanh toán tiền mua căn hộ cho Công ty KG theo đúng thỏa thuận, tính đến ngày 01/4/2014 ông T, bà T đã thanh toán cho Công ty KG được 579.800.819 đồng. Tuy nhiên, đến ngày 18/11/2015 Công ty KG mới bàn giao căn hộ cho ông T, bà T. Kể từ ngày bàn giao căn hộ cho đến nay, Công ty KG không tiến hành làm các thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho ông T, bà T" .

Tòa án nhân dân Quận 10, Tp Hồ Chí Minh đã ra quyết định buộc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc KG phải trả cho ông Phan Cao T và bà Hoàng Thị Ngọc T số tiền lãi phát sinh do chậm thực hiện việc bàn giao căn hộ. Đồng thời công ty KG phải làm các thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho ông T, bà T.

Qua vụ án, khi mua căn hộ chung cư ta cần chú ý những điều sau:

Thứ nhất, trong hợp đồng mua bán căn hộ phải có quy định về phạt, bồi thường thiệt hại khi chậm tiến độ bàn giao.

Theo quy định tại Điều 16 của Luật kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 16. Thanh toán trong giao dịch bất động sản

1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.

2. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.

Chỉ khi nào trong hợp đồng mua bán căn hộ có quy định về việc phạt, bồi thường thiệt hại thì bên chủ đầu tư mới có nghĩa vụ nộp tiền phạt, bồi thường thiệt hại. Ông T, bà T và Công ty KG đã thỏa thuận và ghi vào hợp đồng điều khoản về phạt, bồi thường, vì vậy Tòa án có đủ cơ sở để buộc Công ty Kg trả số tiền lãi phát sinh do chậm thực hiện việc bàn giao căn hộ.

Thứ hai, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy CNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.

Tại khoản 4 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản có quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản như sau: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”.

Thứ ba, người mua được nhận tiền lãi trong trường hợp bên chủ đầu tư chưa thi hành án

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp mà đã có quyết định của Tòa án, kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bên chủ đầu tư chưa thi hành khoản tiền lãi phát sinh do chậm thực hiện việc bàn giao căn hộ, thì hàng tháng bên chủ đầu tư còn phải chịu khoản tiền lãi theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, tương ứng với thời gian chưa thi hành án.