Mẫu hợp đồng thuê mua nhà chung cư theo Nghị định 96 và hướng dẫn cách ghi

Ngày 24/07/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2023, trong đó có quy định về mẫu hợp đồng thuê mua nhà chung cư.

1. Mẫu hợp đồng thuê mua nhà chung cư theo Nghị định 96 và hướng dẫn cách ghi

Cụ thể, mẫu hợp đồng thuê mua nhà chung cư theo Nghị định 96 là mẫu số Ib tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, cụ thể theo như hình dưới đây:

Tải mẫu hợp đồng thuê mua nhà chung cư theo Nghị định 96: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/DanLuat-BanAn/2024/TVBA/hop-dong-thue-mua-nha-chung%20-cu.doc

Hướng dẫn cách ghi hợp đồng thuê mua nhà chung cư:

Ban biên tập xin đưa ra hướng dẫn cách ghi hợp đồng thuê mua nhà chung cư tại một số điểm như sau:

¹ Ghi các căn cứ liên quan đến việc cho thuê mua căn hộ chung cư. Trường hợp Nhà nước có sửa đổi, thay thế các văn bản pháp luật ghi tại phần căn cứ của hợp đồng này thì bên cho thuê mua phải ghi lại theo số, tên văn bản mới đã thay đổi.

² Ghi tên doanh nghiệp, cá nhân cho thuê mua căn hộ; nếu là cá nhân thì không cần có các nội dung về Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, người đại diện pháp luật của doanh nghiệp.

³ Nếu là tổ chức thì ghi các thông tin về tổ chức; nếu là cá nhân thì ghi các thông tin về cá nhân, nếu có nhiều người thuê mua là cá nhân cùng đứng tên trong hợp đồng thì tại mục này phải ghi đầy đủ thông tin về những người cùng thuê mua căn hộ chung cư; không cần có các nội dung về Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, người đại diện pháp luật của doanh nghiệp.

⁴ Nếu là tổ chức thì ghi số Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

2. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023

Căn cứ tại Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định như sau:

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư.

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, đồng thời phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư.

3. Điều kiện thực hiện giao dịch mua bán nhà chung cư

Cũng theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023 thì để thực hiện giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì cần phải có đủ các điều kiện sau đây:

(1) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ những trường hợp sau:

- Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà chung cư hình thành trong tương lai; bán nhà chung cư trong trường hợp giải thể, phá sản;

- Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

- Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

- Nhận thừa kế nhà ở.

(2) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

(3) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

(4) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(5) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

(6) Đối với điều kiện (2) và (3) không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở chung cư thì cần phải đáp ứng các điều kiện nêu trên thì mới có thể thực hiện giao dịch.