Lưu ý để tránh rủi ro khi tặng cho nhà đất

Điển hình tại Bản án 180/2018/DS-PT ngày 20/07/2018 về yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, theo đó:

“Vợ chồng bà Th và ông S, là chủ sở hữu ngôi nhà địa chỉ tại số 53B, quận ĐĐ, Hà Nội. Ông bà sinh sống cùng con trai H và cháu nội Tr. Khoảng 04/2016, anh H nói với bà và chồng bà ký vào văn bản của Văn phòng công chứng để cho anh H ở cùng nhà, vì tin tưởng nên hai vợ chồng bà đã ký và điểm chỉ vào hợp đồng, bà không biết là ký vào để cho tặng nhà cho con trai bà.

Tháng 6/2016, anh H chuyển nhượng nhà đất trên cho vợ chồng anh Trần Hồng Hà và chị Nguyễn Phương Loan, và bà Th phải sang ở tạm nhà Bà Nguyễn Thị Việt T (con gái bà). Bà Th yêu cầu Tòa án hủy Hợp đồng tặng cho QSDĐ đã ký vì ông bà bị con trai là anh H nói dối lừa ký vào hợp đồng, lúc đó chồng bà cũng không minh mẫn.

Tòa án đã tuyên: Không chấp nhận hủy Hợp đồng tặng cho QSDĐ vì:

+ Tại thời điểm công chứng những người có mặt đều xác định ông Sanh, bà Thạnh tỉnh táo, minh mẫn, không bị lừa dối, ép buộc.

+ Trước khi thực hiện công chứng, Công chứng viên đã giải thích quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý giao dịch giữa các bên sau khi ký hợp đồng. Các bên đã đọc lại và tự nguyện ký, điểm chỉ vào hợp đồng trước mặt Công chứng viên và người làm chứng.

+ Xét quy trình thủ tục thực hiện việc công chứng Hợp đồng cho tặng nhà đất nêu trên được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Như vậy, có thể thấy rằng khi đã tặng cho nhà đất đúng pháp luật thì cho dù sau đó người được cho có bán nhà, có đuổi bố mẹ ra khỏi nhà thì cũng rất khó để lấy lại tài sản đã tặng cho.

Đối chiếu với quy định tại Điều 459, 462 Bộ Luật dân sự 2015

Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Điều 462. Tặng cho tài sản có điều kiện

1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Chiếu theo quy định trên thì có thể thấy rằng, nếu là hợp đồng tặng cho nhà đất thông thường không kèm theo điều kiện tặng cho thì hợp đồng sẽ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Sau đó, người được tặng cho hoàn toàn có quyền sử dụng đối với nhà đất trên mà người đã tặng cho nhà đất không đòi lại được trừ trường hợp chứng minh hợp đồng tặng cho là vô hiệu.

Tuy nhiên, nếu là hợp đồng tặng cho kèm theo điều kiện thì người được tặng cho phải tuân thủ theo điều kiện đó và nếu không tuân theo thì người đã tặng cho có quyền đòi lại nhà đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại kể cả khi nhà đất đã đăng ký tên của người được tặng cho.

Như vậy, để tránh rủi ro khi tặng cho nhà đất thì người tặng cho cần ghi rõ trong hợp đồng tặng cho về điều kiện mà người tặng cho yêu cầu người được tặng cho phải thực hiện trước cũng như sau khi đã làm hợp đồng. Các điều kiện nó có thể là con cháu phải có nghĩa vụ chăm sóc ông bà, bố mẹ khi về già hoặc con cháu không được chuyển nhượng nhà đất hay phải có nghĩa vụ thờ cúng tổ tiên…