Khi nào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ viết tay có hiệu lực pháp luật?

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định vấn đề này như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

Vậy việc chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

 Đối chiếu với quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì: 

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

…

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Có thể thấy rằng mặc dù Luật đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực và Bộ luật Dân sự cũng quy định khi hợp đồng vi phạm quy định về hình thức nghĩa là không có công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó vô hiệu. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định thêm trường hợp ngoại lệ chính là khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì hợp đồng đó vẫn có hiệu lực.

Như vậy, trường hợp các bên đã bàn giao đất cũng như giao nhận tiền xong hoặc bên mua đã trả đủ từ 2/3 giá trị tiền theo hợp đồng, …thì bên mua có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần công chứng, chứng thực.

Các bạn có thể tham khảo thêm một số bản án về chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy viết tay đã được tòa án tuyên có hiệu lực sau nhé:

1. Bản án 51/2017/DS-ST ngày 01/09/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2. Bản án 31/2018/DS-ST ngày 16/08/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3. Bản án 89/2018/DS-PT ngày 26/07/2018 về tranh chấp yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất