Hủy hợp đồng CNQSDĐ khi bên mua đã được sang tên nhưng không giao đủ tiền

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 378/2019/DS-PT ngày 24/10/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng thế chấp có nội dụng như sau:

“Anh P ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất thuộc thửa 605, thửa 609, cùng tờ bản đồ số 06 với chị H, giá chuyển nhượng thực tế 3.300.000.000 đồng. Chị H đã trả cho anh P 1.600.000.000 đồng, số tiền còn lại các bên thỏa thuận sau khi có giấy chứng nhận sang tên chị H, thì sẽ trả đủ cho anh P. Ngày 03/11/2016, chị H được cấp giấy chứng nhận, anh P biết và không khiếu nại hay tranh chấp, nhưng anh P có yêu cầu chị H trả số tiền còn lại nhiều lần nhưng chị H không thực hiện. Ngày 08/11/2016, chị H ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên với Ngân hàng A để vay số tiền 2.500.000.000 đồng.

Anh P cho rằng việc làm của chị H đã xâm phạm trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của anh nên yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp giữa chị H và Ngân hàng A.”

Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp có nhận định: Giao dịch chuyển nhượng nhà đất của anh P cho chị H là có thật, tự nguyện; tuy nhiên, các bên chỉ mới thực hiện hợp đồng về phần thủ tục pháp luật; nội dung chính của hợp đồng thì chưa thực hiện nên anh P yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng là có căn cứ.

Sau khi ký và công chứng xong hợp đồng chuyển nhượng thì về lý thuyết, giao dịch mua bán bất động sản đã hoàn thành. Tuy nhiên, trên thực tế lúc này đa số bên mua vẫn chưa giao đủ tiền mặc dù đã làm thủ tục sang tên trên sổ đỏ, bên bán cũng chưa giao nhà và đất cho bên mua. Đây có thể được xem là chưa thực hiện xong hợp đồng.

Luật Đất đai 2013 có quy định:

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2…

Theo đó, bên bán có nghĩa vụ phải thực hiện hết các nghĩa vụ tài chính đối với bên mua thì mới có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất.

Trong trường hợp như bản án nêu trên, chị P mới trả 01 phần (chưa đạt 50%) số tiền phải giao cho anh P, chị P không có ý định tiếp tục thực hiện nghĩa vụ và cũng không có khả năng thực hiện nghĩa vụ nghĩa vụ. Như vậy, chị P chỉ hoàn thành về thủ tục chuyển nhượng nhưng chưa hoàn thành về nội dụng hợp đồng điều này là vi phạm hợp đồng, khi đó bên bán có quyền không giao tài sản hoặc khi bên mua có căn cứ chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm thì có quyền khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015.

Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng

Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) …

Hơn nữa, mặc dù người mua đã bằng một cách nào đó mà được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng khi chưa thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính thì người mua cũng không có quyền thực hiện các quyền tặng cho, thế chấp, góp vốn,... quyền sử dụng đất.

Như vậy, bên bán cần phải thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng, hay thực hiện sang tên quyền sử dụng đất  khi chưa nhận đủ tiền để tránh các rắc rối không cần thiết về sau.