Hướng dẫn khai thuế TNCN từ chuyển nhượng, nhận thừa kế là bất động sản tại Việt Nam theo Quyết định 3078/QĐ-BTC

Hướng dẫn khai thuế TNCN từ chuyển nhượng, nhận thừa kế là bất động sản tại Việt Nam theo Quyết định 3078/QĐ-BTC

Căn cứ tại Mục 71 Phần 2 Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định 3078/QĐ-BTC năm 2025 quy định về thủ tục khai thuế TNCN đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở) tại Việt Nam như sau:

(1) Trình tự thực hiện 

Bước 1: Trong thời hạn 10 (mười) ngày kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật cá nhân chuyển nhượng hoặc nhận thừa kế quà tặng là bất động sản tại Việt Nam chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ khai thuế tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Thuế cơ sở nơi có bất động sản chuyển nhượng hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng (đối với trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông).

- Cả nhân chuyển nhượng, nhận thừa kế quà tặng là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại Việt Nam chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ khai thuế đến Thuế cơ sở địa phương nơi có nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

- Trường hợp nhóm cá nhân nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản và làm thủ tục đồng sở hữu thì cá nhân đại diện khai thuế, các cá nhân khác ký tên xác nhận vào tờ khai mà không bắt buộc từng cá nhân phải khai thuế. Cơ quan thuế căn cứ tờ khai để xác định nghĩa vụ thuế riêng cho từng cá nhân nhận thừa kế, quà tặng.

Bước 2: Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ

- Trường hợp hồ sơ được nộp trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc hồ sơ được gửi qua đường bưu chính: cơ quan thuế thực hiện tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo quy định.

- Trường hợp hồ sơ được nộp đến cơ quan thuế thông qua giao dịch điện tử, việc tiếp nhận, kiểm tra, chấp nhận, giải quyết hồ sơ và trả kết quả thông qua hệ thống xử lý dữ liệu điện tử của cơ quan thuế.

(2) Cách thức thực hiện

- Nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Thuế cơ sở nơi có bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng (đối với trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông);

- Hoặc gửi qua hệ thống bưu chính;

- Hoặc gửi hồ sơ điện tử đến cơ quan thuế qua giao dịch điện tử (Cổng thông tin điện tử của Cục Thuế Cổng thông tin điện tử của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức cung cấp dịch vụ T-VAN).

Hướng dẫn khai thuế TNCN từ chuyển nhượng, nhận thừa kế là bất động sản tại Việt Nam theo Quyết định 3078/QĐ-BTC (Hình từ Internet)

Hồ sơ khai thuế TNCN từ chuyển nhượng, nhận thừa kế là bất động sản tại Việt Nam theo Quyết định 3078/QĐ-BTC

Theo đó, hồ sơ khai thuế TNCN từ chuyển nhượng, nhận thừa kế là bất động sản tại Việt Nam theo Quyết định 3078/QĐ-BTC gồm có:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản) mẫu số 03/BĐS-TNCN https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/DanLuat-BanAn/2025/3/mau-so-03-bds-tncn.doc theo Phụ lục I - Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP và Phụ lục II - Mẫu biểu hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Bản sao giấy chứng minh nhân nhân/căn cước công dân/hộ chiếu (đối với trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt Nam) phù hợp với thông tin đã khai trên tờ khai thuế

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào Bản sao đó.

Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở thì nộp bản sao được chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bản giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án; hoặc bản sao được chứng thực hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ ký trước thời điểm có hiệu lực của Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở.

- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

- Đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản, Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thay thế bằng bản sao giấy tờ pháp lý chứng minh quyền được nhận thừa kế, quà tặng.

- Tài liệu xác định đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, đối tượng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, đối tượng tạm thời chưa phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Bộ Tài chính.

Số lượng hồ sơ: 01 (bộ)

Lưu ý: Thời hạn giải quyết chậm nhất là 05 ngày làm việc kể từ ngày người nộp thuế nộp trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc ngày cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo cơ chế một cửa liên thông chuyển đến đối với khai lần đầu, khai khi có phát sinh thay đổi các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế, khai bổ sung.

- Trường hợp thay đổi người nộp thuế nhưng người nộp thuế trước đó đã hoàn thành nghĩa vụ thuế năm thì cơ quan thuế không ban hành thông báo nộp thuế. 

- Chậm nhất là 05 ngày làm việc đối với phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chuyển đến.

Cách tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

(1) Đối với cá nhân cư trú

Theo khoản 1 Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng công thức sau:

Trong đó:

- Giá chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

+ Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất (kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

+ Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Lưu ý:Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Lưu ý:Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND tỉnh quy định.

- Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

- Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực;

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

+ Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Lưu ý:

- Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.

- Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

(2) Đối với cá nhân không cư trú

Căn cứ tại Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định theo công thức sau:

- Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú: là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn.

Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú trong từng trường hợp cụ thể được xác định như xác định giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú nêu tại (1).

- Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: là thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định.