Thiếu chữ ký của con trên 15 tuổi, hợp đồng thế chấp QSDĐ có vô hiệu?

Cụ thể tại Bản án 03/2017/DS-ST ngày 17/02/2017 về tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, theo đó:

“Ngày 24/4/2009 giữa Ngân hàng NN và PTNT Việt Nam chi nhánh tỉnh Đắk Nông, phòng giao dịch Đ với ông Bùi Xuân N và bà Ngô Thị Lệ N (là bố mẹ đẻ anh A) có ký hợp đồng thế chấp tài sản số 240261032/TC để vay số tiền 300.000.000 đồng. Tài sản thế là quyền sử dụng đất các thửa đất số số 415; 18;10a; 348; 542a; 543; 56; 75 thuộc tờ bản đồ số 02, 05, 12 và 24, giấy chứng nhận quyền sử đất số D0497188 do Ủy ban nhân dân huyện Đắk Mil cấp ngày 19/10/1994 cho Hộ gia đình ông Nguyễn Xuân N.

Khi ông N, bà N khi ký hợp đồng thế chấp, anh A vào thời điểm đó đã trên 15 tuổi nhưng không biết, không được hỏi ý kiến, không có văn bản ủy quyền ký hợp đồng thế chấp. Vì vậy anh yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng thế chấp số 240261032 và phụ lục hợp đồng thế chấp kèm theo, đồng thời yêu cầu bên Ngân hàng có nghĩa vụ trả lại giấy chứng nhận quyền sử đất số D0497188 cho hộ ông Nguyễn Xuân N”.

Tòa án nhận định: khi ký hợp đồng thế chấp tài sản số 240261032/TC và phục lục hợp đồng 5300LAV201003264/HĐTD thì các con của ông Bùi Xuân N và bà Ngô Thị Lệ N không có văn bản ủy quyền cho ông bà dùng tài sản của hộ gia đình thế chấp để đảm bảo số tiền vay 300.000.000 đồng. Vì vậy, nội dung hợp đồng thế chấp trên chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật nên vô hiệu từng phần.

Tuy nhiên, các thành viên trong hộ gia đình ông Bùi Xuân N không thỏa thuận được với nhau về việc phân chia khối tài sản chung trong hộ gia đình để xác định phần tài sản sản của các thành viên. Do đó, không có căn cứ để tuyên vô hiệu một phần nội dung thế chấp quyền sử dụng trong khối tài sản chung của hộ gia đình. Cần tuyên vô hiệu toàn bộ nội dung hợp đồng thế chấp tài sản số 240261032/TC.

Đối chiếu với quy định của pháp luật tại thời điểm giao dịch thì: Bộ luật Dân sự 2005 có quy định.

“Điều 108. Tài sản chung của hộ gia đình

Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.”

“Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.”

Như vậy, đối với quyền sử dụng đất được cấp chung cho hộ gia đình thì các giao dịch liên quan đến QSD đất đó nếu được thực hiện vào thời điểm Bộ luật Dân sự 2005 đang có hiệu lực thì phải do tất cả các thành viên trong hộ trên 15 tuổi đồng ý. Việc đồng ý có thể qua việc ủy quyền cho bố mẹ đại diện giao dịch hoặc qua chữ ký của từng thành viên trong các giao dịch đó. Khi giao dịch không thỏa mãn điều kiện nêu trên thì giao dịch đó vô hiệu toàn bộ hoặc một phần tùy từng trường hợp do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự 2005.

Cụ thể, hợp đồng thế chấp QSD đất sẽ vô hiệu một phần khi các thành viên trong hộ thống nhất được với nhau về việc chia tài sản chung của hộ. Ví dụ thửa đất chung được cấp cho hộ có diện tích 200m2 các thành viên trong hộ gồm bố mẹ và 2 người con thống nhất chia mỗi người 50m2. Như vậy phần diện tích 100m2 của hai vợ chồng thế chấp cho ngân hàng sẽ vẫn có hiệu lực. Ngược lại nếu các thành viên trong hộ không thống nhất được với nhau về việc chia tài sản chung thì hợp đồng thế chấp QSD đất vô hiệu toàn bộ do không thể để xác định phần tài sản của từng thành viên để có căn cứ tuyên vô hiệu một phần.

Tuy nhiên pháp luật hiện hành có quy định như sau: Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015

"Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác."

Như vậy, quy định hiện hành chỉ yêu cầu có sự thỏa thuận của các thành viên gia đình là người thành niên (từ đủ 18 tuổi) có năng lực hành vi đầy đủ mà không còn yêu cầu phải có sự đồng ý của con trên 15 tuổi như Bộ luật dân sự 2005. 

Có thể thấy rằng, chúng ta thường tập trung đến việc phải có đủ chữ ký của vợ chồng trong các giao dịch nhưng lại bỏ qua yêu cầu bắt buộc về chữ ký của các con trong gia đình dẫn đến các giao dịch bị tuyên vô hiệu vì lý do này không phải là hiếm. Vì vậy, thiết nghĩ các hộ gia đình cũng như các ngân hàng đều cần phải có sự cẩn trọng trong các giao dịch liên quan đến tài sản chung của hộ để đảm bảo giao dịch tuân thủ đúng quy định của pháp luật, tránh vô hiệu đáng tiếc.