Hợp đồng tặng cho nhà đất vô hiệu do lừa dối?

Tuy vậy, hiện nay vẫn còn trường hợp lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người khác để ký vào hợp đồng tặng cho tài sản nhằm đạt được lợi ích. Vậy trong những trường hợp này, hợp đồng tặng cho đó có được xem là vô hiệu do lừa dối hay không?

Cụ thể, tại bản án dân sự phúc thẩm số 11/2021/DS-PT ngày 25/03/2021 về yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu có nội dung tóm tắt như sau:

“Bà Lê Thị M có tạo lập được một thửa đất có diện tích 164,2m2 ở tại khu 6 (nay là tổ 11) thị trấn P, thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế. Diện tích đất này đã được Ủy ban nhân dân thị xã Hương Thủy cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V218091 ngày 14/6/2004 đứng tên Lê Thị M. Trên thửa đất này bà Lê Thị M có dựng một ngôi nhà để ở. Vào năm 2009, con cháu cần vốn làm ăn nên bà Lê Thị M đã cho ông Lê Thanh S và ông Lê Thanh T mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay vốn Ngân hàng. Lợi dụng bà Lê Thị M không biết chữ nên các ông Lê Thanh S và Lê Thanh T đã lừa dối để bà Lê Thị M ký hợp đồng tặng cho toàn bộ nhà và đất cho ông Lê Thanh S và ông Lê Thanh T. Năm 2010 ông Lê Thanh S chết. Đến năm 2013, bà Lê Thị M đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ông Lê Thanh T, vợ và các con của ông Lê Thanh S không đồng ý trả lại nhà và đất cho nguyên đơn.

Bà Lê Thị M khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất do Phòng công chứng số 1 tỉnh Thừa Thiên Huế công chứng ngày 28/5/2009 đối với thửa đất số 196; Hợp đồng tặng cho nhà ở do Phòng tư pháp huyện Hương Thủy (nay là thị xã Hương Thủy) chứng thực ngày 04/6/2009 đối với ngôi nhà gắn liền với thửa đất số 196 giữa bà M (bên tặng cho) với ông Lê Thanh S và ông Lê Thanh T (bên được tặng cho) do bà không có mục đích tặng cho nhà đất mà chỉ cho mượn để thế chấp ngân hàng lấy vốn làm ăn.”

Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế đã áp dụng Điều 122, 127, 128 Bộ luật dân sự năm 2005 tuyên Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 196 và Hợp đồng tặng cho ngôi nhà gắn liền với thửa đất số 196 vô hiệu. Buộc ông Lê Thanh T trả lại cho bà Lê Thị M 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V218091 mang tên bà M.

Tại vụ án nêu trên, việc bà M không biết đọc, không biết viết từ nhỏ đã được nhiều nhân chứng là người thân, hàng xóm của bà xác nhận vào giấy cam đoan. Vì vậy, có căn cứ chứng minh cho việc bà M không biết đọc, không biết viết. Theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 75/2000/NĐ-CP:

“Điều 8. Người làm chứng

1. Trong trường hợp pháp luật quy định việc công chứng, chứng thực phải có người làm chứng hoặc trong trường hợp pháp luật không quy định phải có người làm chứng, nhưng người yêu cầu công chứng, chứng thực không đọc, không nghe, không ký hoặc không điểm chỉ được, thì phải có người làm chứng.”

Và tại khoản 1 Điều 9 Luật Công chứng 2006:

“Điều 9. Người làm chứng

1. Trong trường hợp pháp luật quy định việc công chứng phải có người làm chứng hoặc trong trường hợp pháp luật không quy định việc công chứng phải có người làm chứng nhưng người yêu cầu công chứng không đọc được hoặc không nghe được hoặc không ký và không điểm chỉ được thì phải có người làm chứng.”

Do đó, việc công chứng hợp đồng tặng cho tài sản mà bà B không đọc, không viết được thì bắt buộc phải có người làm chứng

Tại thời điểm ký Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất do Phòng công chứng số 1 tỉnh Thừa Thiên Huế công chứng ngày 28/5/2009 (Số công chứng 692, quyển số 01/TP/CC-SCC/BS) và Hợp đồng tặng cho nhà ở do Phòng tư pháp huyện Hương Thủy (nay là thị xã Hương Thủy) chứng thực ngày 04/6/2009 (Số chứng thực 51, quyển số 01/T2/CC-SCT/HĐGD) giữa bên tặng cho là bà Lê Thị M với bên được tặng cho là ông Lê Thanh S và ông Lê Thanh T không có người làm chứng là vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật Công chứng và khoản 1 Điều 8 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08 tháng 12 năm 2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực khi chứng thực.

Bên cạnh đó, tại thời điểm chứng thực Hợp đồng tặng cho nhà ở nói trên, nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên việc tặng cho nhà ở đã vi phạm khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở 2005 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

“Điều 91. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
   a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
   b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

...”

Theo đó, đối với trường hợp của bà Lê Thị M, do hai lý do chính nêu trên, hợp đồng tặng cho nhà đất giữa bà với ông Lê Thanh S và ông Lê Thanh T đã bị tòa án tuyên bố vô hiệu.

Ngoài ra, theo quan điểm của tác giả, việc ông Lê Thanh S và ông Lê Thanh T lợi dụng việc bà M không biết đọc, không biết viết để lừa dối bà ký vào hợp đồng tặng cho tài sản là bất động sản có thể được xem là trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại Điều 132 Bộ luật Dân sự 2005 (nay là Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015). Đây cũng là một căn cứ để Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho nhà đất nêu trên vô hiệu.

Việc tặng cho nhà đất hay tài sản giữa những người trong gia đình hay giữa người quen, bạn bè hiện nay là chuyện dễ gặp thường ngày để thể hiện tỉnh cảm trong gia đình hoặc giúp đỡ nhau lúc khó khăn. Tuy nhiên, việc làm này đã biến tướng và bị lợi dụng để trục lợi từ chính người thân của mình. Vì vậy, cần hiểu rõ các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho, quyền và nghĩa vụ của các bên để tránh bị lợi dụng, lừa dối khi giao kết loại hợp đồng này.