Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo

Điển hình, thực trạng cho vay tiền rồi làm hợp đồng mua bán nhà, đất giả tạo để đảm bảo khoản vay hoặc muốn trốn tránh nghĩa vụ trả nợ mà lập các hợp đồng giả tạo nhằm tẩu tán tài sản. Vậy giao dịch đó phải chịu hậu quả pháp lý như thế nào?

Giao dịch dân sự được hiểu là hành vi pháp lý đơn phương hoặc hợp đồng nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên.

Điển hình như tại Bản án 05/2019/DS-PT ngày 15/01/2019 về yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, theo đó:

“ Ông Lê Minh H, bà Huỳnh Thị G và bà Võ Thị L có tham gia góp hụi và nợ bà L số tiền 422.400.000 đồng. Bà đã khởi kiện ngày 05-5-2017 và được Tòa án nhân dân huyện Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh đã giải quyết bằng Bản án số 27/2017/DS-ST ngày 30 tháng 6 năm 2017 buộc quyết định bà G và ông H có nghĩa vụ trả cho bà số tiền nêu trên.

Bà đã yêu cầu thi hành án nhưng bà G, ông H không tự nguyện thi hành án và cơ quan thi hành án thông báo là vợ chồng ông H, bà G không có tài sản để thi hành án. Vợ chồng ông H, bà G có nhà, đất tọa lạc tại ấp GN, xã PL, huyện TrB, tỉnh Tây Ninh nhưng đã chuyển nhượng cho ông Huỳnh Văn Đ là anh ruột của bà G vào ngày 19-01-2017. Theo bà L, hợp đồng này chỉ là giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà vì vợ chồng ông H, bà G vẫn sinh sống trên nhà đất này, ông Đ rất khó khăn về kinh tế nên không thể có tiền để chuyển nhượng đất.

Hội đồng xét xử nhận thấy, năm 2017, vợ chồng ông H, bà G có nợ tiền ngân hàng và nhiều người, tổng cộng lên đến khoảng 8 tỷ đồng. Ông S khởi kiện bà G, ông H được tòa án thụ lý vào ngày 13/01/2017 thì ngày 19/01/2017 bà G, ông H chuyển nhượng nhà đất cho anh ruột là ông Đ. Bà G, bà L, ông S đều xác nhận bà G nợ tiền hụi, tiền vay của bà L, ông S trước khi chuyển nhượng nhà đất thuộc thửa số 322, tờ bản đồ số 10, đất tọa lạc tại ấp GN, xã PL, huyện TrB, tỉnh Tây Ninh cho ông Đ. Tuy nhiên, bà G, ông H không dùng số tiền có được từ việc chuyển nhượng đất để trả cho bà L, ông S mà lại trả nợ cho người khác chưa khởi kiện nhưng cũng không có chứng cứ chứng minh đã trả cho ai”.

Tòa án đã tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Minh H, bà Huỳnh Thị G đối với ông Huỳnh Văn Đ ngày 19/01/2017 là giả tạo và tuyên bố vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều 124 Bộ luật Dân sự.

 Theo quy định của pháp luật tại Điều 124 và Điều 131 của Bộ luật dân sự 2015 thì:

“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Khi chứng minh được giao dịch nào đó là giả tạo thì giao dịch đó sẽ bị vô hiệu theo quy định pháp luật. Nhưng trên thực tế để chứng minh giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ thì không hề đơn giản và phụ thuộc nhiều vào chính chủ nợ vì thường tòa án ít khi xem xét đến việc con nợ trước đó có những tài sản gì hay họ mới bán tài sản gì không.

Ở trường hợp trên chính sự nghi ngờ của chủ nợ đã giúp bà điều tra, phát hiện ra việc con nợ của mình lập giao dịch giả tạo từ trước từ đó bà mới khởi kiện ra tòa để tuyên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông H, bà G và ông Đ là vô hiệu.

Về hậu quả pháp lý: Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Các bên đương sự có liên quan đến các giao dịch mua bán căn nhà bị tuyên là vô hiệu có quyền khởi kiện bằng vụ kiện khác để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.