Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có được công nhận khi thiếu chữ ký của vợ/chồng?

Tại Điều 35 của Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung như sau:

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

…

Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung cần phải có sự thỏa thuận của hai vợ chồng, chúng ta có thể thấy điều này thông qua việc cả hai vợ chồng sẽ ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc có đầy đủ chữ ký của vợ, chồng như một bằng chứng để thể hiện là cả vợ, chồng điều biết và có chứng kiến việc mua bán này. Nhiều chủ thể khi thực hiện chuyển nhượng và nhận quyền sử dụng đất đã không quan tâm việc này dẫn đến giao dịch chuyển nhượng có nguy cơ bị vô hiệu.

Vậy có phải trong mọi trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thiếu chữ kỹ của một người thì hợp đồng đó có bị vô hiệu hay không?

Nội dung trên được khái quát trong bản án 34/2018/DS-PT ngày 29/08/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bà Võ Thị Bích K – Nguyên đơn trình bày:

Năm 1999, bà Võ Thị Bích K cùng chồng tên Nguyễn Quý T1 (Vợ chồng bà K- Nguyên đơn) nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Chamalea T, bà Katơr Thị H (Vợ chồng ông T- Bị đơn) 1.400m2 đất giá 1.500.000đ. Năm 2003, vợ chồng bà K tiếp tục nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông T 78m2 đất giá 3.000.000đ và xây dựng thêm 02 lò sấy thuốc lá.

Khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/12/1999 cũng như ngày 05/4/2003, ông T là người trực tiếp viết giấy sang nhượng đất và ký tên; bà H1 không ký giấy sang nhượng nhưng cùng nhận tiền với ông T và không phản đối việc sang nhượng đất.

Bà khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp buộc vợ chồng ông T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 1.482m2 đất.

Ông Chamalea T – Bị đơn trình bày:

Ông T cho rằng giấy sang nhượng đất ngày 30/12/1999 và ngày 05/4/2003 là do ông T1 đọc cho ông T viết; Các giấy sang nhượng không có vợ ông T ký tên. Ông T cho rằng chỉ cho vợ chồng ông T1 thuê đất nên không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Buộc vợ chồng bà K tháo dỡ các lò sấy thuốc lá để trả đất cho vợ chồng ông.

Bà H1 trình bày chỉ cho vợ chồng ông T1 thuê đất để xây dựng lò sấy thuốc lá thời hạn thuê 05 năm chứ không sang nhượng đất, vì trong giấy sang nhượng đất không có chữ ký của bà H1.

Nội dung chính của ý kiến hai bên:

+ Nguyên đơn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Bị đơn không đồng ý vì chỉ có ý định cho thuê chứ không phải là chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì không có chữ ký của vợ, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tòa án quyết định:

+ Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 30/12/1999 và ngày 05/4/2003 giữa vợ chồng bà Võ Thị Bích K – ông Nguyễn Quý T1 và vợ chồng ông Chamalea T – Katơr Thị H1.

Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên không được công chứng, đồng thời không có sự thỏa thuận bằng văn bản giữa hai vợ chồng nhưng Tòa án vẫn công nhận hợp đồng chuyển nhượng này vì những lý do sau đây:

+ Điểm b.3, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng.

Mục a4 và a6 tiểu mục 2.3 mục 2 của Nghị quyết quy định những vấn đề liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Ở đây dù đất chuyển nhượng chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vợ chồng bà K đã xây dựng những công trình nhất định, đồng thời bên chuyển nhượng cũng không có sự phản đối nào, là những căn cứ quan trọng để tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng.

+ Án lệ 04/2016/AL về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong vụ án trên, mặc dù người vợ biết về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng do không có văn bản thỏa thuận theo quy định của pháp luật nên vẫn có đủ cơ sở để yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu. Chính nhờ có Án lệ số 04/2016/AL mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực trong trường hợp không có văn bản thỏa thuận của vợ và chồng nhưng vợ hoặc chồng đã đồng ý hoặc đã biết về việc chuyển nhượng đó nhưng không bày tỏ ý kiến phản đối.

Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.

Qua đây cũng như một bài học cho cả người bán và người mua trong các giao dịch liên quan đến nhà đất. Về phía người mua cần lưu ý khi mua đất phải xem xét có sự thỏa thuận giữa vợ và chồng khi chuyển nhượng tài sản đó hay không, việc mua đất là tài sản chung của hai vợ chồng mà không có sự đồng ý hoặc một người không hề biết về việc mua bán của người còn lại thì giao dịch đó có thể bị vô hiệu. Tương tự, người bán khi chuyển nhượng tài sản là bất động sản là tài sản chung của hai vợ chồng thì cần phải có sự đồng ý của cả hai, việc này nên được thể hiện bằng văn bản thỏa thuận hoặc chữ ký trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ít nhất cả hai phải biết và đồng ý với việc đó.