19/08/2020 15:45

Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất bằng lời nói vẫn không bị tuyên vô hiệu?

Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất bằng lời nói vẫn không bị tuyên vô hiệu?

Chúng ta vẫn thường biết rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được lập bằng văn bản có công chứng chứng thực mới có hiệu lực. Tuy nhiên không phải trường hợp nào không thỏa mãn các điều trên thì cũng vô hiệu. Điển hình như trường hợp 2 bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSD đất bằng lời nói nhưng không bị tuyên vô hiệu tại Bản án sau:

Bản án 24/2019/DS-PT ngày 29/05/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó: 

"Vào khoảng tháng 02-2002, ông Nguyễn Văn C và bà Nguyễn Thị Đ có nhận chuyển nhượng của bà Võ Thị Kim C thửa đất số 384, diện tích 460m2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) ngày 16-4-2001 mang tên hộ bà Võ Thị Kim C; Giá chuyển nhượng là 01 tấn cà phê nhân, tương đương 11.000.000 đồng. Khi chuyển nhượng hai bên không làm giấy tờ chỉ thoả thuận bằng lời nói, thời hạn thanh toán từ năm 2002 đến năm 2005. Trong năm 2002 ông Nguyễn Văn C trả cho bà Võ Thị Kim C 150kg cà phê nhân, năm 2003 trả 500kg cà phê nhân và năm 2004 trả 350kg cà phê nhân, các lần trả hai bên không làm giấy tờ. Năm 2005 ông Nguyễn Văn C và bà Nguyễn Thị Đ đã xây dựng nhà cấp 4, diện tích 95m2 trên đất đã nhận chuyển nhượng. Ông Nguyễn Văn C đã thanh toán đầy đủ theo thỏa thuận cho bà Võ Thị Kim C và bà Võ Thị Kim C đã giao GCNQSDĐ. Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn C nhiều lần yêu cầu bà Võ Thị Kim C hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhưng không có kết quả. Do vậy, ông Nguyễn Văn C, bà Nguyễn Thị Đ khởi kiện yêu cầu bà Võ Thị Kim C hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên."

Hội đồng xét xử nhận định:

Mặc dù, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên vi phạm về hình thức theo quy định của pháp luật. Song, trong quá trình sử dụng đất ông Nguyễn Văn C và bà Nguyễn Thị Đ đã xây căn nhà cấp 4 trên diện tích đã chuyển nhượng, diện tích còn lại không đảm bảo được mục đích sử dụng. Do đó, Hội đồng xét xử Tòa án nhân dân huyện Đắk Mil chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn C và bà Nguyễn Thị Đ buộc bà Võ Thị Kim C có nghĩa vụ hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời ông Nguyễn Văn C và bà Nguyễn Thị Đ có nghĩa vụ trả bà Võ Thị Kim C số cà phê nhân còn thiếu là 2.500kg là có căn cứ và đảm bảo quyền lợi của các bên.

Từ đó Hội đồng xét xử quyết định: Áp dụng Bộ luật Dân sự năm 1995; Luật Đất đai năm 2003: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn C và bà Nguyễn Thị Đ: Buộc bà Võ Thị Kim C thực hiện các thủ tục chuyển nhượng thửa đất số 384 đối với ông Nguyễn Văn C và bà Nguyễn Thị Đ.

Như vậy, dù theo quy định Bộ luật Dân sự năm 1995 mà cụ thể là Điều 707 có quy định cụ thể hình thức hợp đồng phải bằng văn bản.

"Điều 707. Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai."

Hội đồng xét xử vẫn căn cứ vào tình hình thực tế của giao dịch là ông Nguyễn Văn C và bà Nguyễn Thị Đ đã xây căn nhà cấp 4 trên diện tích đã chuyển nhượng, từ đó không tuyên hợp đồng chuyển nhượng trên vô hiệu mà buộc bà C phải hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng cho ông C và bà Đ. 

Có thể thấy rằng dù quy định pháp luật có thể cứng nhắc nhưng những người áp dụng pháp luật trong xét xử sẽ tùy vào tình hình thực tế của vụ việc để áp dụng pháp luật một cách linh động để đảm bảo được quyền lợi của các bên. Qua bản án này cũng có thể phần nào giải đáp thắc mắc của nhiều bạn rằng khi ra tòa tại sao lại quan trọng lập luận, tranh luận đến vậy mà hoàn toàn không phải cứ đưa ra quy định pháp luật điều chỉnh là xong.

Nguyễn Sáng

1286


Mời bạn Đăng nhập để có thể tải về