Hợp đồng chuyển nhượng đất vi phạm điều kiện tách thửa nhưng bên nhận đã trả tiền và xây nhà thì có được công nhận không?

Việc xác nhận hợp đồng chuyển nhượng đất có vô hiệu hay không ở các vụ việc thực tế vẫn còn phức tạp và gây khó khăn do có nhiều quan điểm khác nhau. Thông qua vụ việc thực tế sau đây, ta có thể biết được hướng giải quyết của Tòa án đối với trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng do vi phạm điều kiện tách thửa nhưng bên nhận đã trả tiền và xây nhà trên đất. 

Cụ thể tại bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 12/2023/DS-ST có nội dung như sau:

Vợ chồng ông C, bà N có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông L, bà M 01 diện tích đất là 150m2 (5m x 30m) với giá là 6 chỉ vàng/1m; vợ chồng ông C, bà N đã thanh toán đầy đủ cho ông L; ông L có viết tạm cho vợ chồng ông C, bà N 01 tờ giấy viết tay và đã giao đất cho vợ chồng ông C, bà N sử dụng và đã xây nhà ở trên đất từ đó đến nay. Đất có tứ cận như sau: Phía Nam giáp đường liên xã; phía Bắc, Tây, Đông đều giáp đất của vợ chồng ông L, bà M.

Khi chuyển nhượng, các bên không ghi rõ số lô, số thửa nhưng sau khi có kết quả đo vẽ hiện trạng thì diện tích đất trên thuộc một phần thửa đất số 131 + 276, tờ bản đồ số 23 tọa lạc tại Thôn T, xã K, huyện B, tỉnh Lâm Đồng.

Sau nhiều năm hứa hẹn nhưng ông L cương quyết không chịu làm thủ tục sang tên cho vợ chồng ông C, bà N.

Theo nhận định của Tòa án, căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và những lời trình bày của đương sự: Năm 2002 ông L đã một mình viết giấy tay để sang nhượng diện tích đất 150m2 cho vợ chồng ông C, bà N. Tuy nhiên, sự thỏa thuận giữa các bên trong giấy sang nhượng không phù hợp với quy định của pháp luật về hình thức và nội dung cũng như không phù hợp với thực tế sử dụng đất. Cụ thể:

(1) Về hình thức của hợp đồng: Là giấy sang nhượng viết tay, không được công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 691, 696, 697, 707 Bộ luật dân sự 1995.

(2) Về nội dung của hợp đồng: Thỏa thuận của các bên trong giấy sang nhượng  không ghi rõ ràng về diện tích đất chuyển nhượng thuộc thửa đất nào, tờ bản đồ nào. Toàn bộ các thửa đất được UBND huyện B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình ông L là đất trồng cây lâu năm nhưng ông L đã viết giấy sang nhượng cho vợ chồng ông C, bà N lại ghi là đất thổ cư và không được sự đồng ý của bà M và các con chung là không đúng quy định của pháp luật.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông C, bà N với ông L chỉ lập bằng giấy tay, không có công chứng, chứng thực và thực tế cũng chưa được tách thửa, chưa làm thủ tục sang tên theo quy định. Do đó hộ ông C và bà N muốn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải lập thủ tục tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.

Về điều kiện tách thửa đối với diện tích đất tranh chấp phải đảm bảo sau khi tách thì diện tích đất ở tại các thửa phải còn tối thiểu là 72m2 và kích thước chiều ngang tiếp giáp mặt đường liên xã mỗi thửa lớn hơn hoặc bằng 4,5m. Như vậy, đối với diện tích đất tranh chấp nêu trên là đất trồng cây lâu năm nên không đảm bảo về điều kiện tách thửa theo quy định tại Quyết định số 40/2021/QĐ-UBND ngày 01/11/2021 của UBND tỉnh Lâm Đồng.

Từ những căn cứ trên, nếu công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa ông L và vợ chồng ông C, bà N thì sẽ vi phạm các quy định về việc tách thửa, điều kiện tách thửa và thủ tục chuyển nhượng và khó khăn cho việc thi hành bản án. Vì thế, Tòa án không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên là hợp pháp và buộc vợ chồng ông C, bà N phải trả lại cho vợ chồng ông L, bà M toàn bộ diện tích đất và tài sản trên đất.

Mới đây, tại Công văn 163/TANDTC-PC 2024, Tòa án nhân dân tối cao đã có hướng dẫn về  trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực do vi phạm điều kiện tách thửa nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ hoặc đã trả hết tiền cho bên chuyển nhượng và đã xây dựng nhà ở trên đất nhận chuyển nhượng mà không bị chính quyền địa phương xử lý như sau:

* Đối với trường hợp áp dụng Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, như sau:

Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

* Đối với trường hợp áp dụng Luật Đất đai 2024, Điều 146 của Luật này quy định:

Điều 146. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2. Không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật này.

3. Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 220 của Luật này thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa.

Như vậy, nếu rơi vào trường hợp nêu trên, Tòa án sẽ chỉ công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự khi thửa đất đáp ứng được các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc khoản 1 và khoản 3 Điều 146 Luật Đất đai 2024. 

Nếu thửa đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc khoản 2 Điều 146 Luật Đất đai 2024 thì Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

Ở vụ việc trên, do ông L tự ý chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận của hộ gia đình mình và đưa một 1 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định cho vợ chồng ông C, bà N nên ông C, bà N sẽ không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất này. Vì thế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông L và vợ chồng ông C, bà N là vô hiệu.