Hiệu lực pháp lý của giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cấp cho hộ gia đình xác lập trước ngày 1/1/2017

1. Quy định pháp luật có liên quan

Liên quan đến định đoạt quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cấp cho hộ gia đình xác lập trước 1/1/2017, BLDS năm 2005 quy định tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý[1]. Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.[2]

Như vậy, đối với quyền sử dụng đất cấp chung cho hộ gia đình thì các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đó phải được tất cả các thành viên trên 15 tuổi trong hộ gia đình đồng ý. Hộ gia đình là một chủ thể có tư cách độc lập khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc định đoạt riêng của từng thành viên sẽ gây ảnh hưởng đến quá trình sử dụng tài sản chung của hộ gia đình nên pháp luật mới ghi nhận nguyên tắc thoả thuận trong việc định đoạt tài sản của hộ gia đình. Việc đồng ý có thể thực hiện qua việc ủy quyền cho thành viên khác hoặc qua việc các thành viên trực tiếp ký vào hợp đồng, trường hợp có thành viên không tham gia, đồng ý giao kết hợp đồng hay ủy quyền cho thành viên khác là vi phạm, trường hợp này Tòa án có thể tuyên hợp đồng vô hiệu.

Hiện nay, rất nhiều vụ tranh chấp phát sinh xoay quanh vấn đề hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và tài sản gắn liền với đất mà GCNQSDĐ được cấp trước thời điểm BLGS năm 2005 có hiệu lực thi hành nhưng đến nay phát sinh tranh chấp.

Khi giải quyết, Tòa án áp dụng điểm c khoản 1 Điều 688 BLDS năm 2015 để từ đó xác định trường hợp giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình phát sinh mà không có sự tham gia, đồng ý hay ủy quyền của thành viên hộ gia đình là vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 146 Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 và khoản 2 Điều 109 BLDS năm 2005.

Liên quan đến vấn đề này, vẫn còn có nhiều ý kiến cho rằng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình mà thiếu thành viên tham gia giao kết là vô hiệu; có ý kiến cũng cho rằng quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình là trộn lẫn giữa sở hữu chung của hợp nhất (tài sản chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất[3]) và sở hữu chung theo phần, do đó, nếu hộ gia đình có vợ hoặc chồng không tham gia giao kết là vô hiệu toàn bộ, tuy nhiên nếu thành viên không phải là vợ / chồng không tham gia giao kết thì vô hiệu đối với phần của thành viên đó.

2. Quan điểm của Hội đồng Thẩm phán

Qua nghiên cứu một số quyết định giám đốc thẩm của Hội đồng Thẩm phán TANDTC, cá nhân tôi nhận thấy, để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các thành viên tham gia giao kết Hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình, Hội đồng Thẩm phán có quan điểm thống nhất với quan điểm cho rằng hợp đồng chỉ vô hiệu đối với phần của thành viên không tham gia giao kết. Ngày 13/2/20, tại Quyết định giám đốc thẩm số 09/2020/DS-GĐT ngày 13-02-2020, về trường hợp tài sản của hộ gia đình là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất dùng thế chấp vay Ngân hàng nhưng không có sự đồng ý của đầy đủ các thành viên hộ gia đình Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã nhận định (tóm tắt) như sau:

“[4] Tại thời điểm ông H, bà N ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 24-01-2011, trong hộ (ngoài ông H, bà N) còn có 02 người con là anh T và anh P đều đã trên 15 tuổi, nhưng họ đều không có ý kiến thể hiện sự đồng ý về việc ký kết hợp đồng thế chấp tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình nên Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên đã vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 146 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 và khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005.

[5] Trường hợp này, do các thành viên trong gia đình không có thỏa thuận về quyền sử dụng đất, nên cần xác định quyền sử dụng đất của các thành viên trong hộ theo phần và áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần để giải quyết. Theo đó, phần quyền sử dụng của ông H, bà N đã được thế chấp đúng quy định nên có hiệu lực. Do đó, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực đối với phần thế chấp của ông H, bà N và vô hiệu một phần đối với quyền sử dụng đất của anh T, anh P theo quy định tại Điều 135 Bộ luật Dân sự năm 2005…

[8] Khi giải quyết lại vụ án, nếu không có chứng cứ khác, Tòa án cần căn cứ khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005, khoản 2 Điều 146 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003, Điều 15 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 135, Điều 216, khoản 1 Điều 223 Bộ luật Dân sự năm 2005 để xác định Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 141 ngày 24-01-2011 giữa Ngân hàng với ông H, bà N là vô hiệu một phần và giải quyết hậu quả của phần hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật.”

Trong Quyết định giám đốc thẩm nêu trên, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đưa ra nhận định hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình mà không đủ thành viên tham gia xác lập giao dịch là vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 109 BLDS năm 2005 và khoản 2 Điều 146 Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003. Mặt khác, Hội đồng Thẩm phán cũng cho rằng theo quy định tại Điều  216, khoản 1 Điều 223 BLDS năm 2005 thì “Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung; Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác”; “Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật”. Từ đó xác định do các thành viên trong gia đình không có thỏa thuận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, nên xác định quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của các thành viên trong hộ gia đình theo phần và áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần để giải quyết. Theo đó, phần quyền sử dụng, quyền sở hữu của các thành viên ký tên đã xác lập gia dịch nếu đúng quy định của pháp luật thì có hiệu lực. Còn phần quyền sử dụng, quyền sở hữu của các thành viên không tham gia xác lập giao dịch là vô hiệu theo quy định tại Điều 135 BLDS năm 2005.

Trong vụ việc nêu trên, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hộ gia đình; loại hình sở hữu chung trong trường hợp này là sở hữu chung theo phần. Do các thành viên trong hộ gia đình không có thoả thuận về việc định đoạt tài sản nên trường hợp này Toà án áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần để giải quyết là phù hợp, “mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật” (khoản 1 Điều 223 BLDS năm 2005, tương ứng với khoản 1 Điều 218 BLDS năm 2015).

3. Vấn đề rút ra

Nhận định của Hội đồng Thẩm phán TANDTC cũng phù hợp với quy định của BLDS năm 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình tại Điều 212, theo đó nguồn gốc tài sản chung của các thành viên trong gia đình hình thành trên cơ sở đóng góp, cùng tạo lập theo các căn cứ xác lập quyền sở hữu khác được pháp luật thừa nhận; cơ chế thực hiện việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung giữa các thành viên gia đình là cơ chế thỏa thuận, các thành viên gia đình thống nhất ý chí về các trường hợp chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản; sự thỏa thuận của các thành viên trong hộ gia đình đối với chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung khi tài sản này là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên trong gia đình; trường hợp các bên không thỏa thuận, pháp luật không quy định thì buộc các thành viên trong gia đình thực hiện quyền sở hữu theo nguyên tắc chung theo phần, trừ trường hợp sở hữu chung của vợ chồng.[4] Hội đồng Thẩm phán TANDTC nhận định theo hướng công nhận hiệu lực của hợp đồng đối với phần của thành viên hộ gia đình đã tham gia giao kết hợp đồng, vô hiệu đối với phần của thành viên không tham gia giao kết và không đồng ý với việc xác lập, thực hiện hợp đồng là hợp tình, hợp lý, góp phần ổn định các giao dịch dân sự trong đời sống nhân dân.

ThS. NGUYỄN THỊ THU HỒNG (Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học)

Nguồn: Tạp chí Tòa án