HĐ chuyển nhượng QSDĐ không đủ điều kiện có được công nhận?

Cụ thể, tại bản án dân sự phúc thẩm số 218/2020/DS-PT ngày 25/08/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và kiện đòi tài sản có nội dung như sau:

“Ngày 09/3/1997, vợ chồng ông Đ, bà H  mua đất của ông B, bà M có diện tích là 2.000m2, thửa đất số 69, tờ bản đồ 41, tọa lạc ấp Đ, xã T với giá 2.400.000 đồng, hai bên làm giấy tờ viết tay, sau khi nhận đất ông đã thanh toán hết tiền cho bà M, ông B và sử dụng đất ổn định, xây dựng nhà, trồng cây trên đất từ năm 1998. Do khi mua đất bà M, ông B đang làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa sang tên cho vợ chồng ông được và có hứa khi nào có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.

Sau đó, ông đã nhiều lần yêu cầu bà M, ông B sang tên nhưng cứ kéo dài thời gian hơn nữa. Năm 2017, ông mới phát hiện ra phần đất đang sinh sống đã bị sang tên cho bà Phạm Ngọc D nên ông làm đơn khởi kiện yêu cầu Toà án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và ông B, bà M ngày 09/3/1997; yêu cầu Toà án hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B, bà M.”

Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương đã quyết định: Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ, bà H với ông B, bà M xác lập ngày 09/3/1997.

Có nhiều trường hợp các bên chấp nhận làm giấy viết tay hoặc lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng không công chứng, chứng thực mặc dù người bán chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro hợp đồng có thể bị vô hiệu do vi phạm pháp luật. Theo quy định tại Điều 30 Luật Đất đai 1993 thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ khi có giấy chứng nhận QSDĐ (hiện hành quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013). Việc ông B, bà M chưa có giấy chứng nhận QSDĐ mà đã làm giấy viết tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Đ, bà H là không đúng quy định pháp luật. Hai bên làm giấy viết tay chưa lập thành văn bản có chứng nhận công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền là trái định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai.

Trong tình huống này, sau khi giao tiền, nhận đất thì ông Đ đã trồng cây lâu năm, xây nhà kiên cố; ông B, bà M biết nhưng không có ý kiến, không ngăn cản, không báo chính quyền địa phương, không khởi kiện ra Toà án để giải quyết vụ việc và việc xây dựng nhà của ông Đ cũng không bị chính quyền địa phương xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai. Như vậy, các bên đã ngầm đồng ý với thỏa thuận mua bán và không có xảy ra mâu thuẫn hay tranh chấp gì liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng này. Tuy hợp đồng trên đã vi phạm điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng tại điểm b3 Tiểu mục 2.3 Mục 2 của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao có quy định:

“Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”

Như vậy, theo quy định tại Nghị quyết 02 thì hợp đồng chuyển nhượng này được công nhận là hợp pháp. Đây là trường hợp ngoại lệ để hợp đồng không bị vô hiệu khi vi phạm 02 điều kiện của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

Việc chuyển nhượng QSDĐ diễn ra phổ biến và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người thiều kiến thức pháp luật. Vì vậy, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, người dân cần tìm hiểu kỹ các điều kiện chuyển nhượng, điều kiện nhận chuyển nhượng, hình thức hợp đồng chuyển nhượng trước khi tham gia vào các giao dịch có liên quan đến QSDĐ để tránh các rủi ro phát sinh sau này.