Giải quyết trường hợp mua nhà đang bị thế chấp

Một trong những rủi ro lớn khi mua nhà là không biết nhà mình định mua đang bị thế chấp, bởi lúc này việc mua nhà sẽ không được thừa nhận về mặt pháp lý.

Điến hình, tại Bản án 456/2017/DS-ST ngày 27/09/2017 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà của Tòa án nhân dân quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm:

Ngày 27/11/2016 bà và ông Trần Văn L đã ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán căn nhà số M đường T, khu phố S, phường B, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh. Hình thức hợp đồng là hai bên ký kết đặt cọc bằng giấy tay với nhau, không qua công chứng chứng thực. Theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc thì giá mua bán căn nhà trên là 865.000.000 (tám trăm sáu mươi lăm triệu) đồng, bao gồm cả số tiền đặt cọc là 40.000.000 (bốn mươi triệu) đồng và trong vòng 30 ngày kể từ ngày đặt cọc thì hai bên sẽ ra phòng công chứng để hoàn tất thủ tục mua bán. Nếu bên mua đổi ý không mua thì bị mất tiền cọc, còn bên bán đổi ý không bán thì phải bồi thường số tiền 120.000.000 (một trăm hai mươi triệu) đồng cộng với số tiền đặt cọc là 40.000.000 (bốn mươi triệu) đồng. Cùng ngày 27/11/2016 bà đã đặt cọc cho ông Trần Văn L 40.000.000 (bốn mươi triệu) đồng, bà không nhìn thấy bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, ông L chỉ cung cấp cho bà bản sao có chứng thực của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nhưng bà không nhìn thấy và không biết là tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc thì căn nhà trên ông L đang thế chấp tại ngân hàng, bà chỉ nhìn thấy nội dung đã xóa đăng ký thế chấp mà thôi. Hết thời hạn thỏa thuận nhưng ông L không tiến hành ký hợp đồng công chứng với bà, bà đã liên lạc với ông L nhưng không có kết quả. Do ông L đã vi phạm thỏa thuận với bà, không giải chấp tài sản trong thời hạn thỏa thuận để có thể ký hợp đồng mua bán nhà với bà. Bên cạnh đó, ngày 19/01/2017 ông L đã bán nhà cho người khác nên cho đến nay ông L không còn khả năng thực hiện thỏa thuận là ký hợp đồng mua bán nhà với bà".

Ông Trần Văn L và bà Nguyễn Thị H không có quyền bán căn nhà số M đường T, khu phố S, phường B, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cho người khác khi chưa được bên nhận thế chấp là Ngân hàng thương mại cổ phần B- chi nhánh T đồng ý. Do đó, ngày 27/11/2016 bà Chu Thị Hằng N và ông Trần Văn L ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn nhà số M đường T, khu phố S, phường B, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh mà không có sự đồng ý của Ngân hàng thương mại cổ phần B- chi nhánh T là vi phạm pháp luật được quy định Bộ luật Dân sự năm 2005 (Bộ luật Dân sự có hiệu lực thi hành tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng đặt cọc). Khoản 4 Điều 348: Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này. Khoản 4 Điều 349: Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.

Đối chiếu với quy định của pháp luật tại Điều 122, Điều 128, Điều 137 của Bộ luật dân sự 2005:

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức đã hội thì vô hiệu

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Từ đó, cơ sở xác định hợp đồng đặt cọc mua bán căn nhà số M đường T, khu phố S, phường B, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Chu Thị Hằng N và ông Trần Văn L vào ngày 27/11/2016 là vô hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tức là ông L trả lại cho bà N 40.000.000 (bốn mươi triệu) đồng. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường

Về việc xác định lỗi của các bên làm cho giao dịch dân sự vô hiệu: Theo bà Chu Thị Hằng N trình bày thì khi ký hợp đồng đặt cọc, ông Trần Văn L có cung cấp cho bà bản sao có chứng thực của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của căn nhà số M đường T, khu phố S, phường B, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà không nhìn thấy và không biết là tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc thì căn nhà trên ông L đang thế chấp tại ngân hàng, bà chỉ nhìn thấy nội dung đã xóa đăng ký thế chấp. Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của bà N trình bày bà N có phần lỗi trong việc này là đã không xem xét kỹ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, do thấy ông L bán nhà với giá rẻ nên đã ký hợp đồng đặt cọc mua nhà. Ông Trần Văn L là chủ sở hữu tài sản đang được đem thế chấp tại ngân hàng nhưng vẫn đưa tài sản tham gia giao dịch nhưng không thông báo cho Ngân hàng thương mại cổ phần B- chi nhánh T là bên nhận tài sản thế chấp. Xét thấy, trong giao dịch này các bên đều có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu nên thiệt hại xảy ra các bên phải tự gánh chịu nên yêu cầu phạt cọc của bà N là không có cơ sở chấp nhận.

Vì những lí lẽ trên, tòa án đã tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa các đương sự trên vô hiệu, hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Cụ thể là Ông L phải trả cho bà H số tiền là 40.000.000 đồng mà bà H đã đặt cọc trước đó.

Như vậy, để tránh những trường hợp đáng tiếc xảy ra tương tự trường hợp trên. Khi thực hiện các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng bất động sản, người mua cần phải lưu ý và tìm hiểu kỹ về tình trạng thực tế của bất động sản cũng như một số nội dung quan trọng của các loại hợp đồng có liên quan.