Đất bị lấn chiếm, phải làm thế nào để đòi lại?

Cụ thể thông qua Bản án 465/2017/DSST của Tòa án nhân dân quận 8, TP. HCM về tranh chấp đòi đất bị lấn chiếm như sau:

“ Bà TT đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất  đối với thửa đất số 552, tờ bản đồ số 106, tại  Phường N, Quận J, Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích 509,8m2 số phát hành BT 630398, vào sổ cấp GCN: CH04725 do Ủy ban nhân dân Quận J, Thành phố H cấp ngày 01/9/2015. Bà NT cư trú sát phần đất của bà TT đã tự ý xây dựng nhà cây, mái tôn lấn sang đất của bà TT. Bà TT đã yêu cầu bà NT tháo dỡ trả lại đất cho bà TT nhưng bà NT không đồng ý. Bà TT đã khởi kiện yêu cầu buộc bà NT tháo dỡ phần xây dựng, trả lại phần đất mà bà NT lấn chiếm của bà TT có diện tích 21,1m2” .

Căn cứ theo Điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chung của người sử dụng đất như sau: 

Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Trong trường hợp này, bà TT có quyền khởi để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đòi lại đất theo đúng quy định của pháp luật như đã phân tích ở trên.

Theo Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định về những hành vi bị nghiêm cấm như sau:

 Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

 "1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

 …”

Như vậy, tự ý xây dựng nhà cây, mái tôn lấn sang đất của bà NT đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà TT. Về nguyên tắc, các công trình xây dựng trên phần đất lấn chiếm sẽ phải phá dỡ và trả lại nguyên hiện trạng ban đầu. 

Để đảm bảo quyền lợi của bà TT, trước hết nên thỏa thuận với bà NT để trả lại phần diện tích đã lấn chiếm. Trong trường hợp không trả lại thì bà TT có thể gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có mảnh đất để hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013.

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

 “1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

 2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

 3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

 4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

 5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 266 và Điều 267 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì:

- “Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình”.

- “Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh”.

Đất đai là vấn đề phức tạp và tranh chấp về đất đai là loại tranh chấp khá phổ biến trong cuộc sống. Dù đứng trên góc độ xã hội hay pháp luật, cách tốt nhất để không mất tình cảm thì hai bên nên thương lượng, hòa giải, tìm hướng giải quyết đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích của các bên.